- Finanznachrichten auf Cash.Online - https://www.cash-online.de -

Deutschland-Immobilien: Investieren vor der Haustür

Hohe Risikobereitschaft ist bei den Anbietern geschlossener Sachwert-Investments derzeit nicht festzustellen. Sie setzen in diesem Jahr auf Sicherheit – und auf deutsche Immobilien.

Anleger bekommen nach fast einem Jahr regulierungsbedingtem Stillstand in diesem Jahr eine breite Palette an Deutschland-Fonds geboten.

Für Immobilieninvestoren [1] gibt es derzeit nur einen Markt, der wirklich zählt: Deutschland [2]. Die Beratungsfirma EY Real Estate Deutschland befragte kürzlich 100 Immobilieninvestoren, die in Deutschland aktiv sind. 99 davon sehen hierzulande ihren bevorzugten Investitionsstandort.

Keine Risikobereitschaft

Die geringen Leerstandsquoten, die wirtschaftliche Stärke und die Stabilität des Landes locken Anleger auf der Suche nach Sicherheit. Gefragt sind Wohn- und Büroimmobilien [3] in besten Lagen. Und offenbar ist das Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt [4] so groß, dass viele professionelle Investoren nicht mehr nur auf sogenannte Core-Objekte setzen, sondern bereit sind, für eine höhere Rendite mehr Risiko einzugehen.

Diese Risikobereitschaft ist bei den Anbietern von geschlossenen Sachwertinvestments [5], wie geschlossene Fonds seit Kurzem heißen, noch nicht festzustellen. Die Angst ist groß, nach fast einem Jahr Stillstand und nachlassendem Interesse der Anleger, mit falschen Produkten an den Markt zu kommen. Die Initiatoren setzen in diesem Jahr auf Sicherheit- und auf deutsche Immobilien [6].

Wealthcap setzt auf München

Die Münchener Wealthcap will bei ihren neuen Fonds mit der Strahlkraft des Münchener Immobilienmarktes [7] bei den Anlegern punkten. Die Landeshauptstadt ist derzeit klare Nummer eins bei Gewerbeimmobilien [8] in Deutschland und in Europa.

“München ist für uns unter den Top-7-Städten der derzeit attraktivste Standort in Deutschland”, bestätigt Wealthcap-Geschäftsführerin Gabriele Volz [9]. Kaum eine andere Stadt verfüge über eine so breite Wirtschaftsstruktur. Das sehen andere Investoren ebenso. 2013 war ein Rekordjahr. Mit 4,7 Milliarden Euro lagen die Transaktionen mehr als doppelt über dem zehnjährigen Durchschnitt.

“Angesicht der hohen Nachfrage zeichnet sich ein eklatanter Mangel an Flächen ab”, bescheinigt Ferdinand Rock, Leiter des Münchener Büros von Jones Lang LaSalle (JLL) dem Markt weiterhin gute Wachstumschancen.

Kontinuierliche Produktpipeline

Glücklich kann sich schätzen, wer frühzeitig eingekauft hat. Mit der Hypovereinsbank im Rücken konnte die Wealthcap [10] in den vergangenen zwei Jahren genau dies tun. Das Ergebnis ist eine kontinuierliche Produktpipeline.

Derzeit im Vertrieb sind die Fonds mit den Nummern 35 und 37. Der 35er Fonds investiert in die mehrere Bürotürme, die hauptsächlich von der Deutschen Telekom genutzt werden. Neu ist der Fonds Nummer 37, bei dem Anleger Anteile am Gebäude der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG in der Nähe der Theresienwiese erwerben können. Die Ausschüttungen sollen bei beiden Fonds etwas über fünf Prozent betragen.

Seite zwei: Real I.S. startet Blindpool [11]Voraussichtlich im zweiten Quartal soll ein weiterer Fonds folgen, der ebenfalls aus Münchener Immobilien besteht. Neben einem Anteil am KPMG-Gebäude wird der Fonds das Multi-Mieter-Gebäude Campus M im Münchener Norden und das Form- und Designstudio des Autoherstellers BMW enthalten.

Die neue Strategie der Wealthcap umreißt Volz: “Wir werden ein Highlightobjekt als Einobjektfonds anbieten. Eine Tranche des Highlightobjekts wird dann in einen gestreuten Fonds mit eingebracht”, so die Geschäftsführerin. Dazu kämen dann immer noch zwei kleinere Objekte, um eine Streuung zu erreichen.

Real I.S. startet Blindpool

Ein ähnliches Konzept kündigt der Rivale Real I.S. an. Künftig wird es hier “Klassik”- Fonds geben, die eine einzelne Immobilie als Investitionsziel haben. Neu sind risikogemischte Fonds, die zwischen zehn und 15 Immobilien enthalten werden – eine Mischung aus Büros, Logistikimmobilien, Hotel und Einzelhandel. Das Eigenkapitalvolumen soll dabei um die 400 Millionen Euro betragen.

Da diese Summen nicht mehr in kurzer Zeit einzusammeln sind, plant die Real I.S. mit Platzierungszeiten von zwei bis drei Jahren. Auch zwischenzeitliche Schließungen sind möglich, um den Geldzufluss zu stoppen, wenn keine geeigneten Objekte gekauft werden können. Geografischer Fokus der Real I.S.: Deutschland.

“Vertrieb bevorzugt einfache Produkte”

“Der erste Fonds wird ein Deutschland-Immobilienportfolio [12] für Privatanleger sein”, erklärt Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S. Zwar sei der Fonds als Blindpool konzipiert, doch zum Start im Sommer sollen die ersten drei Objekte bereits eingekauft sein.

Seite drei: “Viele Immobilien sind schlicht zu teuer” [13]Man habe ganz bewusst mit einem Deutschland-Portfolio begonnen, da der Vertrieb derzeit einfache Produkte bevorzuge, sagt Heibrock. In Zukunft seien aber auch Fonds mit einer europäischen oder internationalen Streuung möglich.

Die Portfoliofonds sollen die Lücke zwischen den bisherigen Einzelobjektfonds und den großen Offenen Immobilienfonds schließen, so Heibrock. Damit sollen neben privaten Anlegern auch Stiftungen, Family Offices und Versorgungswerke gewonnen werden.

“Viele Immobilien sind schlicht zu teuer”

Nicht alle Anbieter können derzeit Immobilien aus dem Bestand als Fonds bringen. “Viele Immobilien sind für uns schlicht zu teuer”, erklärt Marc Drießen, Vorstand der Hesse Newman Capital AG. Im Vergleich zum letzten Jahr würde man die Objekte heute mindestens eine Jahresmiete teurer einkaufen.

Derzeit platziert Hesse Newman noch die restlichen Anteile seiner Fonds in Hamburg und München. Ein konkretes Nachfolgeprodukt sei noch nicht in Sicht, so Drießen. Doch auch bei Hesse Newman steht die Suche in Deutschland klar im Vordergrund.

Gewerbeimmobilien: Rendite leidet

Allein im vergangenen Jahr flossen 30,7 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien [8], rund 21 Prozent mehr als im Vorjahr. So viel Nachfrage geht zulasten der Rendite. In den sieben größten Städten liegt diese bei unter fünf Prozent.

Anleger müssen sich in Zukunft wohl auf noch geringere Auszahlungen und Renditen einstellen. In den Top-Standorten in Deutschland machen die Preise eine fünf vor dem Komma kaum noch möglich. Auch mit starken Wertsteigerungen sollten Anleger nicht rechnen.

“Ich glaube, dass wir auf einem Hochplateau landen”, meint Drießen. Sinkende Preise seien erst wieder zu erwarten, wenn die Zinsen deutlich steigen würden. Und das ist in der nächsten Dekade kaum in Sicht.

Um den hohen Preisen auszuweichen beschäftigt sich Drießen eher mit Gewerbe- und Einzelhandelsobjekten in kleineren Städten mit um die 50.000 Einwohner. „Aber auch hier haben wir noch nichts gefunden, was wir derzeit bezahlen wollen“, so Drießen.

Lesen Sie den vollständigen Artikel in der Cash.-Ausgabe 04/2014 [14].

Foto: Shutterstock