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Gutachterexpertise – die Knackpunkte beim Immobilienkauf

Der Wunsch nach der eigenen Immobilie ist bei vielen Menschen groß. Dank der anhaltend niedrigen Zinsen können sich immer mehr Deutsche diesen Traum erfüllen. Für die Meisten ist der Erwerb einer Immobilie Neuland und nicht selten die größte Einzelinvestition ihres Lebens. Die Unsicherheit ist groß. Professionelle Hilfe ist gefragt!

Die Kiefer-Kolumne

Denken Sie daran: Ein Notar bietet beim Kaufvertrag keine Rechtsberatung an, sondern schreibt in der Regel nur den Willen der Parteien nieder. Es ist nicht seine Aufgabe, Ihre Rechtsposition zu sichern.

Kaufpreisschätzung

Eine zentrale Fragestellung ist die Einschätzung des Preises. Jede Immobilie ist individuell und nur schwer mit anderen vergleichbar. Das macht die Preisfindung – anders als bei Konsumgütern – schwierig. Der Preisvergleich ist bei Waschmaschinen deutlich einfacher als bei Eigentumswohnungen [1].

Hinzu kommt, dass die Immobilienpreise [2], momentan speziell in den Ballungszentren, besonders hoch sind. Die Angst, zu teuer zu kaufen, ist deshalb durchaus berechtigt. Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie sich unbedingt der Hilfe eines professionellen Immobilienbewerters bedienen.

Wenn Ihnen ein professionelles Gutachten zu teuer ist, sollten Sie jedoch zumindest eine Kaufpreisschätzung im Internet durchführen, um ein Gefühl für die aktuellen Marktpreise zu bekommen. Bei besonders individuellen Objekten, wie exklusiven Villen oder Häusern mit besonderer Ausstattung, sowie bei problematischer Bausubstanz [3] ist professionelle Unterstützung aber unbedingt anzuraten.

Tipps zur Preisverhandlung

Wenn Sie an einer Immobilie interessiert sind, kommt meist der Spruch: “Es gibt auch noch weitere Interessenten. Sie müssen sich schnell entscheiden und am Preis können wir nichts mehr machen.”

Merken Sie sich: Etwas Verhandlungsspielraum gibt es immer! Lassen Sie sich nicht verunsichern, sondern treten Sie ruhig und besonnen auf. Allerdings: Bei dem teilweise sehr geringen Angebot gehen gute Immobilien aktuell meist schon innerhalb weniger Wochen zu einem hohen Preis über den Ladentisch. Wenn Sie für sich die Entscheidung für den Immobilienerwerb [4] getroffen haben, sollten Sie also schnell handeln.

Seite zwei: Maklerprovision nicht verhandelbar [5]Versuchen Sie dagegen nicht, mit dem Immobilienmakler [6] um seine Käuferprovision zu feilschen. Dies verschlechtert Ihre Chance, das Objekt auch tatsächlich kaufen zu können, deutlich. Der Makler streicht Sie möglicherweise sofort von der Interessentenliste, denn hier geht es um seinen Verdienst, der geschmälert werden soll.

Finanzierung sichern

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilien machen, sollten Sie die Finanzierung gesichert haben. Nichts ist für den Verkäufer unangenehmer, als nach einer erhaltenen Kaufzusage nicht zum Notar gehen zu können, weil die Finanzierung nicht steht.

Hier sind Sie schnell aus dem Rennen und die Immobilie wird an einen anderen Interessenten verkauft. Binden Sie also Ihre Bank bereits schon im Vorfeld in Ihr Kaufvorhaben ein. Und denken Sie bei der Finanzierungssumme daran: Es wird am Schluss immer teurer als gedacht.

Ebenso sollten Sie bei Ihrer Baufinanzierung [7] die Erwerbsnebenkosten (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer [8], Notar- und Grundbuchkosten) nicht vergessen. Die Nebenkosten können je nach Region bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Seite drei: Expertenrat einholen [9]Speziell bei Altbauten ist es ratsam, einen Bauschadensachverständigen zu Rate zu ziehen. Qualifizierte Sachverständige erkennen Mängel und Schäden. Sie können so den Wert Ihres Objekts, vor allem aber auch zukünftige Reparatur- und Instandsetzungskosten, besser einschätzen. Auch Architekten und Bauingenieure bieten oft solche Begehungen als Dienstleistung an. So haben Sie gleich einen Partner für die spätere Umsetzung an der Hand.

Rechtliche Fallstricke

Auch rechtlich gibt es beim Immobilienkauf viele Fallstricke. Speziell bei Bauträgerverträgen oder bei Bauherrengemeinschaften ist größte Vorsicht geboten. Lassen Sie sich in diesen Fällen unbedingt von einem Fachanwalt beraten. Dieser erklärt Ihnen, worauf Sie sich einlassen und steht wenn nötig zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche zur Verfügung.

Denken Sie daran: Ein Notar bietet beim Kaufvertrag keine Rechtsberatung an, sondern schreibt in der Regel nur den Willen der Parteien nieder. Er sorgt zwar für die korrekte Abwicklung des Kaufs, seine Aufgabe ist es aber nicht, Ihre Rechtsposition zu sichern.

Fakt ist …

Der Immobilienkauf ist speziell für Laien eine komplexe Angelegenheit. Viele Gefahren lauern – und Fehler beim Immobilienerwerb haben schon so manchen an den Rand des Ruins gebracht.

Gehen Sie deshalb sorgsam an die Angelegenheit heran und holen Sie sich professionelle Unterstützung, damit Sie auch nach dem Notartermin viel Freude an Ihrem neuen Objekt haben können.

Autor Michael Kiefer ist Chefanalyst bei Immobilienscout24. Er ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (Frics). Seit Februar 2013 ist er zudem Mitglied im Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft.

Foto: Immobilienscout24