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Was kommt nach dem Immobilienboom?

Der Immobilienboom in Deutschland scheint ungebrochen. Bei genauerem Hinsehen ist jedoch in einzelnen Regionen bereits eine Abkühlung der teilweise deutlich angestiegenen Preise zu beobachten. Die Frage nach der zukünftigen Entwicklung der Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt wird deshalb immer mehr zum Thema.

Die Kiefer-Kolumne

“Wer zu teuer am falschen Standort einkauft, kann Geld verlieren.”

Demografie und Wirtschaftskraft als Standortfaktoren

Entscheidend für die langfristige Wertentwicklung war in der Vergangenheit das demografische und wirtschaftliche Umfeld. So steigen die Mieten und Kaufpreise [1] in Regionen mit wachsenden Bevölkerungszahlen in aller Regel an. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis.

Bei rückläufigen Neubauzahlen erhöht das den Druck auf die Immobilienmärkte und die Preise steigen. Dieser Zusammenhang wird wohl auch in Zukunft bestehen bleiben, zumal in vielen Städten zu wenig gebaut wurde und wird.

Des Weiteren hat die regionale Wirtschaftsentwicklung einen großen Einfluss auf die Immobilienpreise [2]. Es ist nicht verwunderlich, dass die Nähe zum Arbeitsplatz zu den wichtigsten Standortfaktoren bei den Nutzern zählt.

Hochwertige, gut bezahlte Arbeitsplätze sind oftmals in der Stadt zu finden. Wer viel arbeitet, möchte nicht Stunden im Stau auf den Weg zum Job verbringen. Daher sind städtische und stadtnahe Lagen gefragt, was diese Standorte weiter verteuert.

Niedrige Zinsen als wichtigster Treiber

Tatsache ist auch, dass der anhaltende Immobilienboom maßgeblich von den historisch niedrigen Zinsen getrieben wird. Zinsen von teilweise unter 3,00 Prozent machen es vielen Eigennutzern [3] überhaupt erst möglich, Eigentum zu erwerben.

Investoren interessiert am Ende des Tages weniger die Gesamtrendite als vielmehr die Eigenkapitalrendite. Wer für das Immobilieninvestment [4] günstiges Fremdkapital zur Verfügung hat, ist deshalb auch mit einer niedrigeren Gesamtrendite zufrieden.

Sollte sich dies jedoch ändern, könnte das sehr schnell erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, da sich viele Investments dann nicht mehr lohnen. Zinserhöhungen haben natürlich auch Auswirkungen auf die Eigennutzer.

Derjenige ist gut beraten, der sein Immobilieneigentum so finanziert hat, dass er es sich auch in Zukunft bei vielleicht wieder deutlich höheren Zinsen noch leisten kann. Niedrige Beleihungsquoten und rasche Tilgung [5] sind für die Zukunft eine gute Vorsichtsmaßnahme.

Immobilienboom: B-Städte [6] als die neuen Champions

Viele Investoren weichen aufgrund der hohen Preise in den Großstädten mehr und mehr auf Mittelstädte aus. Hier sind Wohnungen und Häuser im Vergleich zu den Metropolen noch relativ günstig. Auch die zu erzielende Mietrendite ist meist noch deutlich besser.

Seite zwei: Berlin ist Ausnahme [7]Die Immobilienmärkte der Mittelstädte verfügen außerdem im Regelfall noch über ein verhältnismäßig reichhaltiges Angebot. Der Ansturm auf die “hidden champions” hat bereits begonnen.

Aber Vorsicht ist auch hier geboten. Einige Mittelstädte, wie Freiburg oder Regensburg, hatten in der Vergangenheit deutliche Steigerungen bei den Kaufpreisen zu verzeichnen. Die Mieten sind jedoch nicht im selben Umfang gestiegen, so dass sich dort aktuell eine deutliche Renditeveränderung zeigt.

Berlin ist einzige Ausnahme

Fernab der Metropolen sollte streng auf die Einhaltung einer Mindestrendite geachtet werden, wenn das Investment ein dauerhafter Erfolg werden soll. Renditen unter 4 Prozent sind für die meisten Mittelstädte langfristig nicht ausreichend.

Die einzige Ausnahme bei den Metropolen ist nach wie vor Berlin. Historisch bedingt waren die Kaufpreise, aber auch die Mieten dort, teilweise extrem niedrig. Mieten um die 3 Euro und Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen unter 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche waren keine Seltenheit.

Aber die Bundeshauptstadt gleicht sich mit großen Schritten dem Niveau der übrigen deutschen Großstädte an. Hier stellt sich die Frage, ob Berlin den hohen Erwartungen in wirtschaftlicher und demografischer Hinsicht auch zukünftig gerecht wird. Wer also vom Immobilienboom in Berlin profitieren will, sollte vorsichtig sein. Vor allem die Mikrolage sollte in der Hauptstadt mit Bedacht gewählt werden.

Fakt ist….

So viel ist auch im Immobilienmarkt sicher: Nichts bleibt für die Ewigkeit! Irgendwann wird die Nachfrage nach Immobilien abnehmen und die Zinsen werden wieder steigen. Für diesen Fall sollten Immobilieninvestoren vorbereitet sein.

Vor allem bei der Finanzierung sind Weitsicht und Vorsicht angesagt. Aber auch bei der Standortauswahl sollte man bei dem aktuell hohen Preisniveau genau hinschauen. Dreht der Markt, sind die schlechteren Standorte mit Sicherheit die ersten, die von Preisrückgängen betroffen sind.

Mit einem massiven Preisverfall auf breiter Basis ist im deutschen Immobilienmarkt kurz- und mittelfristig sicherlich nicht zu rechen. Wer aber zu teuer am falschen Standort einkauft, kann durchaus  Geld verlieren.

Autor Michael Kiefer ist Chefanalyst bei Immobilienscout24. Er ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (Frics). Seit Februar 2013 ist er zudem Mitglied im Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft.

Foto: Immobilienscout24