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Immobiliendarlehen: Fehler bei der Finanzierung vermeiden

Die Zinsen markieren historische Tiefstände und trotz steigender Preise stehen fast überall werthaltige Objekte zur Verfügung. Wer Fehler bei Finanzierungen vermeidet, kann mit Immobilien nach wie vor sinnvoll für das Alter vorsorgen.

Grundsätzlich gilt: Je vorteilhafter die Lage, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Sowohl die Makro-, also auch die Mikrolage eines Objekts sollten attraktiv sein.

Wenn der Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden soll, lohnt sich zu Beginn ein realistischer Blick auf die finanzielle Ausgangslage. Einer der ersten Fallstricke vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung kann sein, dass zu wenig Eigenkapital angespart wurde. Der Sollzins einer Finanzierung wird generell teurer, je weniger Eigenkapital eingesetzt wird.

Vollfinanzierung nur bei sehr guter Bonität

Da Kaufpreisnebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuern und Notargebühren in einigen Bundesländern mittlerweile manchmal bis zu zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen, empfehlen Baufinanzierungsexperten, bei einer Immobilienfinanzierung mit mindestens 20, besser 30 Prozent Eigenkapitalanteil zu rechnen.

Eine Vollfinanzierung, also ein Darlehen ohne Eigenkapital zu 100 oder gar 110 Prozent ist möglich, birgt aber ein gewisses Risiko und passt fast ausschließlich zu Käufern mit einer sehr guten Bonität.

Auf der Jagd nach einem wertbeständigen Objekt

Die Suche nach einem Objekt sollte frühzeitig beginnen. Nachdem die passende Preislage ermittelt ist, helfen Makler, Internetportale und persönliche Kontakte dabei, die Lage auf dem regionalen Immobilienmarkt zu sondieren.

Grundsätzlich gilt: Je vorteilhafter die Lage, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Sowohl die Makro-, also auch die Mikrolage eines Objekts sollten attraktiv sein. Im Zweifelsfall sollten Interessenten lieber ihre Suche fortsetzen, als sich langfristig mit einem minderwertigen oder unpassenden Objekt abzufinden.

Der Objektwert ist unter anderem wichtig, falls in Zukunft die Immobilie verkauft werden soll. Mit dem Verkaufserlös sollten alle Immobiliendarlehen zurückgeführt werden können.

Seite zwei: Qual der Wahl – die richtige Beratung [1]

Ist das richtige Objekt gefunden, werden die Details der Finanzierung festgesetzt. Angebote unterschiedlicher Anbieter machen die Finanzierungskosten transparent und sparen bei günstigeren Zinsen oft mehrere Tausend Euro über die Laufzeit des Darlehens.

Eine im Regelfall kostenlose Beratung durch einen Spezialisten ist beim komplexen Thema Baufinanzierung unerlässlich. Ein Berater, der nicht an ein Kreditinstitut gebunden ist und frei aus verschiedenen Anbietern wählen kann, kann dabei besser auf individuelle Wünsche eingehen als ein Vertreter einer bestimmten Bank. Doch wie trennt sich die Spreu vom Weizen?

Ein professioneller Berater stimmt Finanzierungsart und -dauer, Zinshöhe, Tilgung und die letztendliche Monatsrate perfekt auf die Bedürfnisse des Kunden ab. Das Resultat einer guten Finanzierungsberatung ist ein individueller und flexibler Darlehensvertrag, der beispielsweise Sondertilgungsmöglichkeiten und Tilgungssatzwechseloptionen enthält.

In der Beratung sollte außerdem über die Einbindung staatlicher Fördermittel gesprochen werden und die Zinssituation, aktuell wie zukünftig, miteinbezogen werden.

Tilgung und Zinsbindung abstimmen

Aktuell profitieren Finanzierungsnehmer von extrem niedrigen Bauzinsen. Dass das Zinsniveau mittel- und langfristig historisch niedrig bleibt, ist aber unwahrscheinlich. Daher sollte beim Abschluss einer Baufinanzierung eine längere Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren eingegangen werden.

Die Tilgungshöhe sollte mehr als zwei Prozent betragen, ansonsten entsteht eine enorm lange Gesamtlaufzeit des Darlehens. Angenommen, ein Kaufinteressent möchte ein Darlehen über 180.000 Euro mit einem Sollzins in Höhe von 1,96 Prozent mit zehnjähriger Zinsbindung aufnehmen. Nach der ersten Zinsbindung finanziert der Kunde bis zur vollständigen Rückzahlung mit dem gleichen Zinssatz, es werden keine Sondertilgungen geleistet.

Tilgt er mit einem Prozent, ist das Darlehen nach 55 Jahren und fünf Monaten abbezahlt. Tilgt er mit zwei Prozent, dauert die Rückzahlung nur 34 Jahre und elf Monate. Bei drei Prozent reduziert sich die Rückzahlungsdauer sogar auf 25 Jahre und neun Monate. Darüber hinaus sollten Sondertilgungsrechte vereinbart werden. Auf diese Weise kann die Restschuld für die Anschlussfinanzierung weiter reduziert werden.

Seite drei: Wahl der richtigen Finanzierungsvarianten [2]

Die typische Finanzierungsform in Deutschland ist das Annuitätendarlehen. Die Jahresrate eines Annuitätendarlehens bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Dabei steigt der Tilgungsanteil der monatlichen Rate kontinuierlich während der Zinsanteil sinkt, da die Restschuld jeden Monat leicht sinkt.

Ebenso wird der Zinssatz vor dem Abschluss der betreffenden Baufinanzierung festgesetzt und ändert sich bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht. Häufig werden neben Darlehen von der Bank ebenfalls KfW-Darlehen mit in die Finanzierung einbezogen.

Die staatlichen Bauförderungsprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind mit anderen Darlehensformen kombinierbar und belohnen insbesondere energiesparende Maßnahmen. Da bei Bauvorhaben energiesparende Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind, lohnt sich oft die Einbindung eines entsprechenden KfW-Darlehens. Ein KfW-Darlehen muss immer über ein Kreditinstitut beantragt werden.

Forward-Darlehen sichert vor Zinsänderungsrisiko ab

Das Forward-Darlehen ist ebenfalls eine beliebte Finanzierungsvariante und kommt als Anschlussfinanzierung zu einer bestehenden Finanzierung in Frage. Zwischen zwölf und 60 Monate vor dem Ende der laufenden Finanzierung kann ein solches Forward-Darlehen abgeschlossen werden.

In Zeiten niedriger Zinsen können sich Finanzierungskunden so die tiefen Zinsen von heute für die Zukunft absichern und zahlen dafür zwar einen etwas höheren Finanzierungszins, aber kein zusätzliches Bereitstellungsentgelt.

Einige Experten raten dazu, aktuell mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens abzuwarten. Für Privatkunden ohne tiefgreifenden Einblick in Zinsverläufe kann ein solcher Tipp fahrlässig sein. Nur wer täglich die Bewegungen der Finanzierungszinsen mitverfolgt, sollte einen Abschluss in die Zukunft verschieben.

Vorzeitig eine Anschlussfinanzierung abschließen

Ausgehend vom aktuellen Zinsniveau lohnt es sich in vielen Fällen, vorzeitig eine Anschlussfinanzierung abzuschließen und sich dagegen abzusichern, dass der Zinssatz in ein paar Jahren deutlich ansteigt.

Was mit der monatlichen Darlehensbelastung passiert, wenn sich der Zinssatz erhöht, zeigt folgendes Beispiel: Angenommen, der Darlehensbetrag beläuft sich in 24 Monaten auf 100.000 Euro, die gewünschte Tilgung beträgt drei Prozent und die Zinsbindung wird für zehn Jahre festgeschrieben.

Nun stellt sich die Frage, ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnen kann, wenn der Kunde in zwei Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt. Bei einem Abschluss des Forward Darlehens ist aktuell ein Sollzins von 2,46 Prozent realistisch.

Seite vier: Einige Fallstricke im Überblick [3]Die Rate der neuen Finanzierung würde in diesem Fall 455 Euro monatlich betragen. Wenn abgewartet wird und die Zinsen in der Zwischenzeit steigen, kostet das Darlehen in 24 Monaten bei einem Zinssatz von drei Prozent 500 Euro im Monat, bei einem Zinssatz von vier Prozent 583,33 Euro im Monat und bei einem Zinssatz von fünf Prozent 666,67 Euro monatlich.

Einige Fallstricke im Überblick

Arbeitslosigkeit/Krankheit: Wer eine Baufinanzierung abschließt, entscheidet sich für eine langfristige Investition. In den 25 bis 45 Jahren, die es je nach Tilgung durchschnittlich dauert, eine Baufinanzierung abzubezahlen, kann der Finanzierungsnehmer arbeitslos werden, (chronisch) erkranken oder sterben.

Um das Ausfallrisiko eines Kredits möglichst gering zu halten, sollte die Finanzierung zum Beispiel mit einer Restschuldversicherung und/oder Risikolebensversicherung abgesichert werden.

Finanzierung ohne Notgroschen: Ein Puffer für unerwartete Kosten, zum Beispiel für Reparaturen oder Modernisierungen, zahlt sich in vielen Fällen aus. Außerdem unterschätzt ein Teil der Darlehensnehmer im Vorfeld die Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Provisionen, Grunderwerbssteuer und Notarkosten. Am besten sollte beim Finanzierungsspezialisten und/ oder Immobiliengutachter wegen der anfallenden Nebenkosten nachgehakt werden.

Darlehen vor Kauf nicht besiegelt: Die Finanzierung sollte in trockenen Tüchern sein, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Es tauchen immer wieder Fälle auf, bei denen ein vermeintlich sicheres Bankdarlehen nach einem vollzogenen Kauf doch nicht zustande kam.

Seite fünf: Angebote werden nicht hinterfragt [4]Angebote werden nicht hinterfragt: Wer ein Grundstück und/oder eine bestehende Immobilie ins Auge gefasst hat, sollte sich nicht durch den Verkäufer oder andere Interessenten unter Druck setzen lassen. Die meisten Makler werden Sie nicht auf alle Mängel eines Objekts hinweisen, dagegen helfen nur ein kritischer Blick und Besichtigungen zu verschiedenen Tageszeiten, am besten in Begleitung eines Fachmanns/ Bausachverständigen. Auch der Kaufpreis sollte kritisch unter die Lupe genommen werden, Nachverhandlungen sind nicht unüblich.

Größenwahn: Der Kassensturz zu Beginn aller Überlegungen sollte einen klaren Kurs vorgeben. Wer trotzdem von einer Villa träumt, sollte sich vergegenwärtigen, dass mit einem höheren Kaufpreis auch die Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser etc. steigen, also die Fixkosten in der Zukunft mit beeinflusst werden. Pro Quadratmeter werden monatlich ein bis zwei Euro Nebenkosten je nach Güte des Objekts kalkuliert. Zusätzlich sollte ein Euro pro Quadratmeter für zukünftige Reparaturen/Instandhaltungsmaßnahmen zur Seite gelegt werden.

Selbstüberschätzung bei Eigenleistungen: Welche Eigenleistungen können bei Bauvorhaben aber auch bei der Renovierung/ Sanierung von Bestandsimmobilien wirklich vom Eigentümer selbst übernommen werden?

In der Regel ist es realistisch, bei der sogenannten Muskelhypothek kleinere Arbeiten mit einzurechnen. Das Tapezieren oder Streichen der Innenräume, die Gartenanlage oder der Dachausbau können in der Regel vom Bauherren selbst übernommen werden. Elektro- oder Gas-/Wasser-Installationen sind eher etwas für den Fachmann. Professionelle Handwerker sind in diesen Bereichen deutlich schneller und kennen ihr Handwerk beziehungsweise die passenden Baustoffe.

Autorin Caroline Scherr ist Group Communication Manager bei Dr. Klein.

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