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Chancen bei Logistikimmobilien – aber pflegen Sie auch Ihre Nachbarschaft!

Ganz Deutschland ist im Urlaub! Ganz Deutschland? Nein, denn auch in Ihrer Nachbarschaft befindet sich jemand, der sehr wichtig ist in den modernen, hyperoptimierten Logistikprozessketten.

Die Beyerle-Kolumne

“Generell ist in den meisten Ländern Europas aufgrund der demographischen Entwicklung und des Siegeszuges des E-Commerce mit einem Rückgang des Bedarfs an Einzelhandelsfläche zu rechnen.”

Und der vor allem geliebt und als absolut notwendig empfunden wird von freundlichen Systemzustellern die gerne in zweiter Reihe mit Warnblinkanlage aus Autos der Farbkombinationen braun/gold, rot/gelb oder weiß/blau herausspringen.

Es ist der Nachbar, wahlweise auch die Nachbarin. Denn diese halten ein System am Laufen, welches die letzten Meter des modernen Einkaufsverhaltens und der Paketzustellung definiert und sichtbarer Ausdruck des modernen online Einkaufens ist.

Vertragslaufzeiten geraten unter Druck

Auch Immobilieninvestoren [1] welche sich bisher hauptsächlich im Einzelhandelssegment [2] bewegt haben, bleiben diese auftretenden Marktveränderungen nicht verborgen: während in den klassischen sogenannten 1a-Einkaufslagen die Mieten von Höhepunkt zu Höhepunkt streben, fallen die gezahlten Pachten “gerade einmal 50 m um die Ecke” genauso dramatisch ins Bodenlose. Wenn nicht nominal, dann geraten doch zumindest die Vertragslaufzeiten deutlich unter Druck.

Sofern man einen “Schuldigen” ausmachen möchte dieser Revolution, dann ist es nur zum Teil der wertgeschätzte und gleichzeitig gefürchtete Konsument. Auch Städte mit einer “Auto raus und alle Macht dem Fahrrad”-Politik und natürlich auch der Facheinzelhandel welcher sich teilweise ausschließlich an das haptische Einkaufserlebnis klammert, anstatt das Beste aus der Beratungs-, Anfassens- und online Welt zu kombinieren. Was also tun?

Seite zwei: [3] Logistikmarkt ist Wachstumsmarkt [3]

Wirft man dann einen Blick auf den dem Handelsmarkt vermeintlich vorgeschalteten Logistikmarkt [4] wird schnell eine klar: Versteht man diese Prozesse, dann klappts auch mit dem Geschäft in der Innenstadt und/oder Kundenorientierung.

Nicht umsonst ist der Logistikmarkt weltweit ein Wachstumsmarkt, der – je nach Verkehrsträger – von hohen Zuwachsraten geprägt ist. Neben den klassischen Kerngeschäftsfeldern Transport, Umschlag und Lagerung – deren Anteil am gesamten Umsatz der deutschen Logistikbranche rund 49 Prozent beträgt – erschließen sich die Logistikdienstleister zunehmend die bisher von ihren Kunden intern selbst erbrachten logistikrelevanten beziehungsweise -affinen Nebengeschäftsfelder sowie so genannte mehrwertgenerierende Zusatzdienstleistungen, Added-Value Services. Beide Elemente bilden interessante Anknüpfungspunkte für Immobilieninvestoren.

Bedarf an Einzelhandelsfläche geht zurück

Generell ist in den meisten Ländern Europas aufgrund der demographischen Entwicklung und des Siegeszuges des E-Commerce mit einem Rückgang des Bedarfs an Einzelhandelsfläche zu rechnen. Der Verkaufsflächenrückgang – so unsere Prognosen – wird in reifen Märkten wie Großbritannien und auch Deutschland zwischen 20 und 25 Prozent bis 2020 betragen. Aus Investorensicht sind deshalb drei Aktionen zu erwarten:

– Ausschließlicher Fokus auf 1a-Einkaufslagen
– Strategischer Exit von Objekten wie zum Beispiel Fachmarktzentren am Stadtrand
– Erweiterung der Investmentaktivitäten auf sogenannte Logistikimmobilien.

Überschneidungen der drei Strategien sind selbstverständlich zulässig. Doch selbst im hochgelobten und professionellen Logistikgewerbe frisst die Transportrevolution ihre Kinder. Das beste Konzept, der motivierteste Fahrer und die schnellste Zustellung nützen nichts, wenn zwischen 8:30 Uhr und 18.00 Uhr keiner anzutreffen ist, der das Päckchen annimmt – auch unabhängig von der Urlaubszeit.

Seite drei: Zeitfensterdefinierte Zustellung [5]

Vorsicht: auch die Lieferung ins Büro gerät zunehmend in Verruf beim Arbeitgeber. Deshalb zurück zum Nachbar: findige – und wer will es ihnen verdenken – unter Zeitdruck stehende Zusteller haben nach zweimal vergeblichem Läuten ein Gespür entwickelt, wer tagsüber in der Straße zu Hause ist und das Paket annimmt. Wohl dem der solche Nachbarn hat.

Zwar werden wir in den kommenden Jahren entweder eine zeitfensterdefinierte Zustellung erhalten – zum Beispiel zwischen 20.00 – 20.15 Uhr zur besten Tagesschauzeit – oder aber der Abholungsprozess wird vom Konsumenten vielleicht auf dem Weg nach Hause zu erbringen sein, Stichwort Paketabholung selbst gemacht.

Diele als Warenlager

An diesen Projekten wird fleißig geforscht und gearbeitet, aber bis es flächendeckend in Deutschland soweit ist, sollten Sie Ihrem freundlichen Paketabnehmer in der Nachbarschaft einen kleinen Urlaubsgruß mitbringen, schließlich verwandelt er – aus Gutmütigkeit und vielleicht auch um seine sozialen Kontakte real zu pflegen – seine Diele in ein temporäres Warenlager.

Denn was sich in drei Wochen ansammeln kann, wird erst nach dem Urlaub sichtbar. Deshalb ist ein wenig Zurückhaltung vor dem Urlaub beim Klicken auf den Warenkorb angebracht. Schöne Ferienzeit!

Dr. Thomas Beyerle ist Managing Director und Leiter der Researchabteilung bei der Catella Property Valuation GmbH.

Foto: Christian Daitche