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Die Mietpreisbremse kommt – Droht der “Kuba-Effekt” am Mietmarkt?

Die Bundesregierung “bastelt” momentan an der Mietpreisbremse [1]. Bereits die Ausführungen im Koalitionsvertrag geben für viele Experten Anlass zur Sorge. Doch die Groko braucht jetzt schnelle Erfolge.

Die Kiefer-Kolumne

So viel steht in jedem Fall jetzt schon fest: Die Mietpreisbremse wird ein juristisch höchst instabiles Konstrukt werden.

Da der Kampf gegen steigende Mieten populär und medienwirksam ist und die Mietpreisbremse für den Staat keine zusätzlichen Kosten verursacht, steht diese Maßnahme nun ganz oben auf der Agenda der neuen Bundesregierung.

Praktisch nicht umsetzbar

“Maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, mindestens aber die letzte Vertragsmiete” – so soll eine der geplanten Regelungen lauten. Das wirft viele Fragen auf: Wie bestimmt sich die ortsübliche Vergleichsmiete in Regionen, in denen es keinen Mietspiegel gibt? Wie soll gegenüber dem neuen Mieter die vermeintlich höhere letzte Vertragsmiete nachgewiesen werden?

Muss dem Nachmieter eine Kopie des Mietvertrags des Vormieters vorgelegt werden? Da werden Datenschutzbeauftragte sicher ihre Bedenken haben.

Mietspiegel unbrauchbar

Mehrere Studien haben bereits belegt, dass der Mietspiegel in vielen Teilbereichen nur wenig mit der tatsächlichen Marktmiete zu tun hat. Oft liegen die Marktmieten deutlich höher. Wer weiß, wie die Mietspiegel entstehen, für den ist dies auch keine Überraschung.

Praktisch war der Mietspiegel in der Vergangenheit eher ein politisches Instrument zur Mietpreissteuerung als eine repräsentative Marktbeobachtung. Hier werden die Kommunen in Zukunft verstärkt gefordert sein. Eine zusätzliche Aufgabe, die auf Grund klammer Kommunalkassen wohl mehr als schwierig zu bewältigen sein wird.

Kubanische Verhältnisse

Wer in den 90er Jahren in Kuba war, hat vielleicht gesehen, wie dort der Wohnraumwechsel funktioniert hat: Hier standen Menschen mit Schildern auf der Straße, auf denen beispielsweise stand: “Tausche Zweiraumwohnung und Auto gegen Vierraumwohnung!”.

Wenn die Mietpreise nicht mehr vom Markt bestimmt werden, weil sie staatlich verordnet sind, treten andere Mechanismen des Schwarzmarktes verstärkt ans Tageslicht. So wird der Mieter [2] einer günstigen Wohnung dem Nachmieter für eine “erhebliche Ablöse” die 20 Jahre alte Einbauküche anbieten.

Seite zwei: Benachteiligung privater Vermieter [3]

Bereits jetzt gibt es Services, die eine “Prämie” aus der Wohnraum [4]-vermittlung für den ausziehenden Mieter versprechen. Auch der Vermieter wird versucht sein, über andere Wege Zusatzeinnahmen zu generieren. Kriminalisiert die Mietpreisbremse also den Mietmarkt? Wir werden sehen.

Benachteiligung privater Vermieter

Professionelle Vermieter können mit der geplanten Veränderung in der Regel einfacher leben. Denn sie haben im Regelfall ohnehin die Vertragsmiete laufend ans Maximum angepasst. Anders dagegen bei vielen privaten Vermietern.

Diese haben die Mieten in vielen Fällen oft jahrelang nicht erhöht und liegen mit der Vertragsmiete nun deutlich hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurück. Dafür werden sie jetzt bestraft.

Eingriff in Privatvermögen

Klar ist, die geplante Neuregelung ist ein massiver Eingriff in private Vermögen und somit durchaus ein Thema, mit dem sich die Verfassungsrichter beschäftigen könnten. Dies ist dem Gesetzgeber natürlich bewusst.

Deshalb wird versucht, mit der zeitlichen und regionalen Begrenzung die geplante Neuregelung etwas weniger restriktiv auszugestalten. Aber Eingriff bleibt Eingriff!

Streit vorprogrammiert

So viel steht in jedem Fall jetzt schon fest: Die Mietpreisbremse wird ein juristisch höchst instabiles Konstrukt werden. Und das wird hierzulande, im Land der Mietervereine und Rechtschutzversicherungen, sicher zu einem erhöhten Streitpotenzial führen. Auf die ohnehin schon überlasteten Gerichte wird viel Arbeit zukommen. Anwälte und Gutachter können sich dagegen freuen.

Fakt ist….

Die Mietpreisbremse schafft sicher keinen neuen bezahlbaren Wohnraum dort, wo er dringend gebraucht wird. Die Politik versucht, die Verantwortung auf die Immobilieneigentümer [5] abzuwälzen. Die Stimmung zwischen Vermietern und Mietern wird sich dadurch sicher verschlechtern.

Die Verlierer in diesem Spiel werden Familien und sozial Schwache mit niedrigen Einkommen sein. Eigentlich genau die Zielgruppe, der geholfen werden sollte. Profitieren werden vor allem die Besserverdienenden, die jetzt in den besten Standorten der Stadt keine Mieterhöhung [6] mehr zu befürchten haben. Gerecht ist dies in jedem Fall nicht!

Autor Michael Kiefer ist Chefanalyst bei Immobilienscout24. Er ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (Frics). Seit Februar 2013 ist er zudem Mitglied im Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft.

Foto: Immobilienscout24