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“Trend zu immer höheren Kreditwünschen”

Cash. sprach mit Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24, über Anlagechancen und Gefahren in deutschen Mittelstädten und der Trend zu immer höheren Kreditwünschen seitens der Immobilienkäufer.

“Bei Anfragen auf unserem Baufinanzierungsportal betrug die gewünschte Darlehenssumme in München im zweiten Quartal 2014 im Schnitt das 75-fache des monatlichen Haushaltseinkommens. Vor vier Jahren war es noch das 50-fache.”

Cash.: Wie beurteilen Sie die Preisentwicklung für Wohnimmobilien in kleinen und mittelgroßen Städten? Wie groß ist dort die Gefahr einer Immobilienblase?

Kiefer: Die Preisentwicklungen in kleinen und mittelgroßen Städten [1] sind höchst unterschiedlich. Einige Mittelstädte haben längst mit den Metropolen gleichgezogen, andere wiederum scheinen vom Immobilienboom völlig abgehängt zu sein. Eine pauschale Aussage lässt sich daher nicht treffen.

Das wirtschaftliche und demografische Umfeld entscheidet darüber, ob Klein- und Mittelstädte von den positiven Entwicklungen des Immobilienmarkts profitieren oder nicht. Besonders zu erwähnen sind hier einige mittelständische Städte in den alten Bundesländern, wie beispielsweise Bonn oder Münster.

Hier haben sich sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise [2] in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt. Bei intensiver Suche sind in diesen Städten durchaus noch Objekte mit einer Rendite von deutlich über vier Prozent zu finden.

Die Frage nach einer potenziellen Immobilienblase [3] lässt sich ebenfalls nur im Einzelfall beantworten. Einige Mittelstädte haben in der Vergangenheit deutliche Kaufpreissteigerungen erfahren, die teilweise nicht fundamental begründbar sind. In diesen Städten sollte der Investor vorsichtig sein.

Freiburg ist nicht München und auch in Deutschland können Immobilienpreise [4] wieder zurückgehen. Denn anders als in den Metropolen ist in vielen Mittelstädten nicht zwangsläufig mit einer stetig wachsenden Nachfrage zu rechnen. Hier kann es aus meiner Sicht durchaus zu regionalen Anzeichen einer Überhitzung kommen.

Ein Beispiel ist Regensburg, wo die Preise in letzter Zeit teilweise massiv gestiegen sind. Hierzu trägt auch die enorme Nachfrage in der Universitätsstadt [5] bei, die insbesondere aufgrund der doppelten Abiturjahrgänge angestiegen ist. Investoren sollten dabei bedenken, dass sich diese Entwicklung mittelfristig wieder normalisieren wird.

Seite zwei: “Immobilienkreditvergabe konservativ” [6]Angenommen es gibt eine Preisblase und sie platzt – welche Folgen hätte ein Marktzusammenbruch speziell für die deutsche Immobilienwirtschaft? Gäbe es Ihrer Ansicht nach Unterschiede zum Platzen der Immobilienblase in den USA?

Ich denke nicht, dass in Deutschland ein “Zusammenbruch” wie in den USA möglich ist. Dazu ist vor allem unser Bankensystem bei der Vergabe von Immobilienkrediten viel zu konservativ. Immobilien sind hierzulande im Regelfall solide und nachhaltig finanziert, so dass es in Deutschland nicht zu einem Ausverkauf wie in den USA kommen wird.

Soweit auf einzelnen regionalen Märkten momentan Preisübertreibungen vorhanden sind, werden diese sehr wahrscheinlich in der Zukunft langsam wieder korrigiert werden. Daher sollten Kapitalanleger gerade in den boomenden Mittelstädten darauf achten, ob sich eine nachhaltige Rendite auch auf Dauer noch erwirtschaften lässt.

Solange die Zinsen auf so niedrigem Niveau [7] bleiben und wenn die Politik nicht massiv durch neue Vorgaben in die Immobilienwirtschaft eingreift, sehe ich hier keine große Gefahr für negative Entwicklungen auf den deutschen Immobilienmärkten.

Seite drei: Bei Kreditwünschen langfristig denken [8]Um die steigenden Finanzierungskosten zu decken, fragen Immobilienkäufer immer höhere Kredite an. Wie gefährlich ist dieses Verhalten für die einzelnen Haushalte?

Den Trend zu immer höheren Kreditwünschen [9] beobachten wir sehr genau. Bei den Anfragen auf dem Baufinanzierungsportal von Immobilienscout24 betrug die gewünschte Darlehenssumme in München im zweiten Quartal 2014 im Schnitt das 75-fache des monatlichen Haushaltseinkommens. Vor vier Jahren war es noch das 50-fache.

In Hamburg macht der gewünschte Kredit momentan 67 Monatsgehälter aus, 2010 waren es 46. Dies kann im Einzelfall natürlich gefährlich werden. Es besteht bei einer sehr hohen monatlichen Belastung immer die Gefahr, dass es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen kann, zum Beispiel durch lange Krankheit oder Arbeitslosigkeit. Es ist deshalb dringend anzuraten, hier langfristig zu denken.

Die momentan günstigen Zinsen sollten unbedingt genutzt werden, um den Kredit schneller zu tilgen. Denn eins ist sicher: Die Zinswende kommt, die Frage ist nur wann. Ich denke, die Banken sind gut beraten, die bewährten Kreditvergaberichtlinien nicht weiter aufzuweichen. Dann sind auch in Zukunft die Immobilien hierzulande solide finanziert.

Interview: Sarah Steiner

Foto: Immobilienscout24