- Finanznachrichten auf Cash.Online - https://www.cash-online.de -

Offene Immobilienfonds: Das Momentum nutzen

Wenn derzeit die Rede von attraktiven Immobilieninvestments ist, sind meist Wohnimmobilien gemeint. Angesichts vergleichsweise hoher Renditen und großer Nachfrage seitens der Privatanleger stellt sich allerdings die Frage, warum die Assetklasse Wohnen im Segment der offenen Immobilienfonds nur eine marginale Rolle spielt.

Gastbeitrag von Wolfgang Kubatzki, Feri Euro Rating Services AG

Wolfgang Kubatzki: “Aus Sicht vieler Fondsgesellschaften besteht überhaupt keine Notwendigkeit, verstärkt in Wohnimmobilien zu investieren.”

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt [1] boomt. Anleger – institutionelle wie private – stürzen sich förmlich auf die begehrten Objekte, vor allem jene in den Metropolen.

Aber auch Wohnungen in den sogenannten B-Städten werden zunehmend nachgefragt. In den offenen Immobilienfonds, in die Anleger derzeit investieren können, spiegelt sich dies jedoch kaum wider.

Wohnimmobilien steigern Renditen

Feri Euro Rating Services hat elf offene Fonds analysiert: Nur einer davon investiert in nennenswertem Umfang in Wohnimmobilien. Nicht weniger interessant ist die Tatsache, dass eben dieser Fonds, der Wertgrund Wohnselect D, überdurchschnittlich gut performt.

Mit über sechs Prozent pro Jahr in den vergangenen drei Jahren schnitt er deutlich besser ab als Fonds, die sich auf Gewerbeimmobilien [2] fokussierten und im gleichen Zeitraum Ergebnisse zwischen knapp zwei und gut drei Prozent pro Jahr  erzielten.

Büroimmobilien dominieren Portfolios

Der Blick auf die Portfolios der offenen Immobilienfonds dürfte den einen oder anderen Beobachter dazu verleiten, die Gewichtung der Assetklassen durch die Fondsgesellschaften anzuzweifeln. Denn nach wie vor dominieren in den Portfolios Gewerbeimmobilien, in erster Linie Büroobjekte [3]. Laut der aktuellen Feri-Analyse lag der Büroanteil bei mehr als der Hälfte der Fonds zuletzt bei teilweise deutlich über 60 Prozent.

Es ginge jedoch an der Realität vorbei, würde man diesen Gesellschaften zu einer Abkehr von ihrer derzeitigen Allokation hin zu einem höheren Wohnimmobilienanteil raten – und das aus mehreren Gründen. Zum einen würde eine Umschichtung mit dem Ziel eines signifikanten Wohnanteils dazu führen, dass erhebliche Volumina bewegt werden müssen: Die untersuchten Fonds [4] hatten Ende Mai 2014 ein Gesamtvolumen von rund 58,3 Milliarden Euro.

Herausforderungen für Fondsmanager

Eine Erhöhung des Anteils an Wohnimmobilien auf beispielsweise zehn Prozent würde bedeuten, dass die Fonds rund sechs Milliarden Euro in Wohngebäude investieren müssten. Unterstellt man weiter beispielhaft, dass für eine Wohnung durchschnittlich 150.000 Euro aufgewendet werden müssen, würde das einem Bedarf von etwa 40.000 Wohnungen entsprechen. Das wäre eine enorme Herausforderung, insbesondere auch für das Asset-Management der Fonds, welches erheblich ausgebaut werden müsste.

Fonds verbuchen Zuflüsse

Zum anderen besteht aus Sicht vieler Fondsgesellschaften überhaupt keine Notwendigkeit, verstärkt in Wohnimmobilien zu investieren. Insbesondere die Schwergewichte der Branche verbuchen ohnehin Zuflüsse von Anlegergeldern. Hinzu kommt, dass die jeweiligen Anlagebedingungen und Geschäftsmodelle oft schlichtweg keine oder nur sehr geringe Anteile an Wohninvestments [5] vorsehen.

Seite zwei: Chancen nutzen [6]Chancen nutzen

Während Verschiebungen in der Nutzungsartenallokation bei bestehenden Fonds folglich wenig Sinn ergeben würden beziehungsweise teilweise sogar unmöglich sind, drängt sich eine Frage auf: Warum nutzen die Fondsgesellschaften, vor allem aber auch andere – ohnehin im Wohnsegment beheimatete – Marktakteure das Vehikel des offenen Fonds nicht, um an den sich derzeit auf den Wohnungsmärkten bietenden Chancen zu partizipieren? Sie verfügen über die erforderlichen Marktzugänge sowie die Präsenz vor Ort und die Asset-Management-Kompetenz [7], die bei den managementintensiven Wohnimmobilien unentbehrlich sind.

Neue Fonds mit Wohnimmobilien-Portfolio

Fazit: Die Performance von Wohninvestments und die Nachfrage der Anleger – sowohl nach Wohnimmobilien als auch mit Blick auf offene Fonds [8] – sprechen für die Auflage neuer Fonds mit dem Schwerpunkt Wohnen. Um höhere Renditen als mit Büroinvestments zu erzielen und die Anlegergunst zu gewinnen, bieten sich allerdings auch sogenannte Themenfonds abseits von Wohnen oder Büro an.

Themen-Fonds als Alternative

Unter den von Feri analysierten offenen Fonds befindet sich beispielsweise mit dem Semper Real Estate ein Fonds, der mit einer Mischung von rund je einem Drittel Logistik-, Handels und Büroimmobilien [9] in den vergangenen drei Jahren eine überdurchschnittliche Rendite von knapp fünf Prozent pro Jahr erzielt hat. Ob Wohnimmobilien oder andere renditestarke Immobiliennutzungsarten – es bleibt abzuwarten, wer das Momentum für sich nutzen kann.

Autor Wolfgang Kubatzki ist Mitglied der Geschäftsleitung der Feri Euro Rating Services AG in Bad Homburg.

Foto: Feri Euro Rating Services AG