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Das Märchen der riskanten OIFs

Offene Immobilienfonds (OIFs) galten lange als sicheres Anlagevehikel. Die Liquidation vieler Fonds im Zuge der Lehman-Pleite hat bei den Investoren für anhaltendes Misstrauen gesorgt. Abgeneigte Anleger sollten die Offerten jedoch wieder genauer unter die Lupe nehmen, denn sowohl der Staat als auch die Emissionshäuser versuchen, Probleme zu beseitigen.

Gastbeitrag von Thomas Meyer, Wertgrund Immobilien AG

“Wer sich absichern will, setzt auf Fonds, die sich nur auf den einheimischen Markt konzentrieren.”

Viele Anleger scheuen nach wie vor Investments in offene Immobilienfonds [1] – zu frisch sind die Erinnerungen an den massenhaften Abzug von Geldern nach der Lehman-Pleite im Jahr 2008, die daraus resultierende Aussetzungswelle und die damit verbundenen oft hohen Verluste für die Investoren.

Für Anleger, die an indirekten Immobilieninvestments interessiert sind, gibt es jedoch gute Nachrichten: Viele der Ressentiments gegen OIFs haben heute keine Gültigkeit mehr beziehungsweise können mit einem Blick auf die Anlagestrategien der Fonds und der gesetzlichen Änderungen entkräftet werden.

Gesetzgeber verlängert Anlagedauer

Dabei ist zunächst das Fristentransformationsproblem zu nennen. In der Vergangenheit konnten Fondsanteile auch kurzfristig zurückgegeben und die Gelder aus dem OIF abgezogen werden. Das nutzten nicht wenige institutionelle Anleger aus: Sie “parkten” ihr Geld in den Fonds und zogen es dann mitunter in großem Stil wieder ab. Das führte im Zuge der Finanzkrise dazu, dass die Fonds ihre Rücknahmeverpflichtung nicht mehr erfüllen konnten und abgewickelt werden mussten.

Das ist derzeit kein Problem mehr: Seit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches müssen Investoren ihre Anteile an OIFs [2] mindestens zwei Jahre lang halten – vorausgesetzt, sie haben diese nach dem 21. Juli 2013 erworben. Wer seine Anteile zurückgeben möchte, muss dies unwiderruflich ein Jahr im Voraus bekannt geben.

Riskante Investitionen in Büroimmobilien

Nachteile für Anleger haben sich aber auch aus dem Vorgehen des Fondsmanagements selbst ergeben. Denn einige OIFs verfolgten retrospektiv betrachtet eine risikoreiche Anlagestrategie. Sie setzten sehr stark auf Büroimmobilien [3] – laut BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e. V) zu 61,7 Prozent, bei manchen Fonds sogar bis zu 75 Prozent.

Große Bürokomplexe sind aber in der Regel deutlich schwieriger zu verkaufen als zum Beispiel einzelne Wohnobjekte. Außerdem ergeben sich aufgrund der Mieterstruktur (oftmals Objekte mir nur einem Mieter) eine hohe Abhängigkeit. Das doppelte Klumpenrisiko, das sich daraus ergibt, sollte nicht unterschätzt werden. Denn wer in hohem Maße in eine Asset-Klasse investiert, die wenig fungibel ist, kann seine Anlagestrategie nur schwer an die Marktentwicklung anpassen.

Das erklärt, warum aktuell immer noch ein Großteil der Immobilienfonds in Büros investiert, obwohl diese Asset-Klasse gemäß Investment Property Database (IPD) auch bei direkten Investitionen in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich einen Total Return von nur 2,1 Prozent erwirtschaftete.

Wohnimmobilien als Alternative

Bei OIFs hingegen, die in Wohnimmobilien [4] investieren, bestehen diese Risiken maximal in abgeschwächter Form. Wohnimmobilien sind viel kleinteiliger, beherbergen eine große Anzahl von Mieter und sind leichter zu veräußern. Darüber hinaus lag der von der IPD ermittelte Total Return für deutsche Wohnimmobilien in den letzten zehn Jahren bei durchschnittlich 5,5 Prozent pro Jahr.

Seite zwei: Gewagt: Anlagen im Ausland [5]Gewagt: Anlagen im Ausland

Was OIFs ebenfalls in Verruf gebracht hat, war ein in manchen Fällen hoher Prozentsatz an riskanten Investitionen im Ausland. Auch bei sehr guter Kenntnis des ausländischen Marktes kann ein Investment jenseits der Landesgrenzen mit unerwarteten Risiken behaftet sein, die bei einem Investment im einheimischen Markt nicht gegeben wären.

Das können zum Beispiel Währungs- und Steuerrisiken oder eine politisch unsichere Situation sein. Wer sich dagegen absichern will, setzt auf Fonds, die sich nur auf den einheimischen Markt konzentrieren.

Insgesamt gilt, dass es sich immer lohnt, Anlagestrategien kritisch unter die Lupe zu nehmen, um das passende Investment zu finden. Allerdings sollten Anleger genauso skeptisch bleiben, wenn es um die negative Berichterstattung zu OIFs [6] geht: Denn die genaue Analyse macht deutlich, dass viele der Vorurteile gegenüber dem Vehikel mittlerweile keine Berechtigung mehr haben.

Autor Thomas Meyer ist Vorstand der Wertgrund Immobilien AG mit Hauptsitz in Starnberg.