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Privates Immobilienmanagement: Potenzial für Finanzdienstleister

Die Immobilie gehört zu den Deutschen liebsten Kindern. Und nicht erst seit der Finanzmarkt- und Staatsschuldenkrise legen Anleger einen substanziellen Anteil Ihres Gesamtvermögens in Immobilien an. Professionelles privates Immobilienmanagement wird dennoch bisher kaum angeboten.

Gastbeitrag von Prof. Dr. Rolf Tilmes, PFI Private Finance Institute

“Es bedarf eines ganzheitlichen Private Real Estate Managements.”

Je nach Kundensegment dominiert die Anlageklasse Immobilie [1] weite Teile des Lebens sogar jede andere Anlageform. So ist bei Kleinanlegern, welche ihre Immobilien oft mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanzieren und die Darlehen bis zum Renteneintritt tilgen, die Immobilie häufig die größte Vermögensposition. Aber auch bei High Net Worth Individuals liegt der Anteil der Anlageklasse in den letzten sieben Jahren relativ konstant zwischen 14 Prozent und 24 Prozent und in 2014 bei 19 Prozent und damit häufig gleichauf mit den Assetklassen Aktien oder Renten.

Geringes Know-how

Trotz eines sich auf geschätzte 9,5 Billionen Euro belaufenden Immobilienvermögens der Deutschen kommt der Anlageklasse Immobilien im Private Wealth Management jedoch häufig eine nur stark untergeordnete Bedeutung zu. Dabei ist gerade dieses aufgrund der immobilienspezifischen Besonderheiten, wie einem gegenüber einer Wertpapieranlage typischerweise deutlich längeren Anlagehorizont, hohen und häufig auch fremdfinanzierten Anlagevolumen, standortspezifischer Faktoren und Heterogenität mehr als geboten.

Weiterhin ist auch das Wissen und Know-how um Immobilienanlagen [2] im Privatvermögen gegenüber liquiden Wertpapieranlagen nicht nur bei Privatanlegern, sondern auch bei Banken und Finanzdienstleistern vergleichsweise gering ausgeprägt.

Zwar bestehen im Bereich der Immobilienvermittlung oder -finanzierung einzelne Anknüpfungspunkte, es fehlt jedoch vielfach eine ganzheitliche Betrachtung und die Integration in eine ganzheitliche Asset Allocation, finanzplanerische Liquiditäts-, Rendite- und Risikoaspekte sowie die einkommen- und erbschaftsteuerliche Optimierung und rechtliche und steuerliche Aspekte. Es bedarf daher eines ganzheitlichen Private Real Estate Managements.

 

Seite zwei: Kaum professionalisiertes Immobilienmanagement [3]

Es bedarf daher eines ganzheitlichen Private Real Estate Managements. Private Real Estate Management bezeichnet das umfassende Management privater, also von Einzelpersonen oder Familienverbünden gehaltener Immobilieninvestments, unabhängig davon, ob die Immobilienbestände [4] direkt oder aus steuerlichen oder operativen Gründen durch vermögensverwaltende Gesellschaften gehalten und verwaltet werden.

Im Rahmen einer ganzheitlichen Betrachtungsweise werden beim Private Real Estate Management sowohl direkt gehaltene Objekte als auch indirekte Immobilieninvestitionen, wie beispielsweise Beteiligungen an offenen oder geschlossenen Publikums-AIFs oder Spezial-AIFs oder Immobilienaktien betrachtet. Ob es sich bei den direkt gehaltenen Objekten um eine Selbst- oder Fremdnutzung für private oder gewerbliche Zwecke handelt, ist für die konzeptionelle Anknüpfung von Private Real Estate Management unerheblich.

Kaum professionelles Immobilienmanagement

Während ein professionalisiertes Immobilienmanagement bei institutionellen Anlegern bereits seit langem etabliert ist, besteht auf Seiten privater Anleger häufig weder die Erkenntnis für einen derartigen Bedarf noch ein entsprechendes Angebot von Finanzdienstleistern abgesehen von vereinzelten Angeboten bei Privatbanken und Family Offices.

Dies erstaunt umso mehr, da das Immobilienvermögen der Deutschen mit seinem nicht nur absolut, sondern auch prozentual hohen Anteil am Gesamtvermögen eine hohe Bedeutung hat und damit über einen signifikanten Werthebel in Bezug auf die Gesamtvermögensrendite verfügt. Während viele Anleger beim Management ihrer liquiden Anlagen Kosten und Rendite auf Nachkommastellen beobachten und verhandeln, lassen sie aber ihre Immobilienbestände häufig ohne professionelle Betreuung.

Erforderlicher Überblick fehlt

Bei Betrachtung der regionalen Diversifikation von Immobilieninvestments stellt man fest, dass diese bei Privatinvestoren sehr häufig eher emotionalen Faktoren beziehungsweise der persönlichen Lebens- und Erwerbsbiographie folgen und damit einen klaren Home Bias aufweisen. Weiterhin führen emotional oder einkommensteuerlich motivierte Käufe von Auslandsimmobilien häufig gravierende Probleme im Bereich der Vermögensnachfolge und deren Besteuerung nach sich.

Aber auch inländische Immobilieninvestments [5] sind in der Vergangenheit vielfach zur Verringerung der Steuerlast primär aufgrund von Abschreibungsmodellen erworben worden, ohne dass die Rentabilität und deren Nachhaltigkeit kritisch hinterfragt wurde. Somit fehlt in der Folge auch bei vor vielen Jahren gezeichneten geschlossenen Immobilienfonds der erforderliche Überblick zu Ausschüttungen, Wertansätzen, steuerlichen Ergebnissen und Renditen, ganz zu schweigen von etwaigen Haftungsrisiken aus vor einiger Zeit noch üblichen GbR-Beteiligungsmodellen.

 

Seite drei: Mehrwert durch aktives Management [6]

Als Wertansätze werden anstatt einer fundierten Bewertung häufig historische Immobilienkaufpreise als mentale Anker verwendet und der aktuelle Wert unter eigener Marktwahrnehmung approximiert. Damit steht auch die im Immobilienbereich von Privatinvestoren praktizierte Performancemessung im deutlichen Gegensatz zu den im Wertpapiervermögen gängigen Performancemessungs- und Reportingstandards.

Für ein solides Management fehlen bei privaten Immobilieninvestoren [7] häufig auch relevante Datenbestände zu den einzelnen Objekten. Unterlagen sind häufig bei den Daher kommt es häufig zu Defiziten in der strategischen Steuerung des Immobilienvermögens kommen.

Diese strategische Steuerung wird jedoch von den häufig beauftragten Immobilien- bzw. Hausverwaltungen nur in den seltensten Fällen wahrgenommen. Die strategische Steuerung des Immobilienvermögens mit dem Ziel des Werterhalts- und der Wertmaximierung bleibt in der Konsequenz die Aufgabe des Eigentümers oder des von ihm beauftragten Anbieters. Nur auf dieser Ebene kann das Immobilienvermögen über eine Strategische Asset Allokation in den Gesamtvermögenskontext eingeordnet und proaktiv gesteuert werden.

Mehrwert durch aktives Management

In der Branche wird immer wieder intensiv über Wert und Nutzen aktiven Managements im Wertpapierbereich diskutiert. Im Immobilienbereich wird der Nutzen von aktivem Management jedoch kaum erkannt. Dabei wird häufig übersehen, dass in der Anlageklasse Immobilien [8] aufgrund der Spezifika der Assetklasse wie einem gegenüber einer Wertpapieranlage typischerweise deutlich längeren Anlagehorizont, hohen Mindestanlagevolumina, standortspezifischer Faktoren und Heterogenität sowie darauf basierender Verhaltensanomalien von Privatanlegern in besonderer Weise durch aktives Management ein echter Kundenmehrwert gestiftet werden kann.

Die EBS Business School hat dieses Thema frühzeitig erkannt und bietet mit ihrem Kompaktstudium “Private Real Estate Management” im Bereich der Executive Education den deutschlandweit ersten Studiengang zu einem ganzheitlichen Management des privaten Immobilieneigentums an.

Autor Prof. Dr. Rolf Tilmes ist Executive Director des PFI Private Finance Institute und Inhaber des Stiftungslehrstuhls für Private Finance & Wealth Management an der EBS Business School in Oestrich-Winkel.

Foto: EBS Business School