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Chancen am Berliner Wohnungsmarkt nutzen

Erst die Mietpreisbremse und jetzt das Umwandlungsverbot bei Mehrfamilienhäusern – die Stimmungslage am Berliner Wohninvestmentmarkt ist aufgrund diverser Regulierungen gedämpft. Und das zu Recht, zumindest kurzfristig. Denn auf lange Sicht werden sich die Preise sehr positiv entwickeln.

Gastbeitrag von Jakob Mähren, Mähren Gruppe.

Jakob Mähren: “Aktuell ist der richtige Zeitpunkt, Berliner Wohnhäuser, insbesondere in Milieuschutzgebieten, zu verkaufen.”

Aktuell haben die Preise von Wohnimmobilien ein Plateau erreicht und werden nun zunehmend unter Druck geraten. Ein Grund ist die geplante Mietpreisbremse [1]. Erst kürzlich hat eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft bewiesen, dass die Mietpreisbremse große Auswirkungen haben wird.

Die Mietpreisbremse wirkt

In einfachen Lagen von Berlin, so die Studie, liegen heute 80 Prozent der Angebotsinserate über der ortsüblichen Vergleichsmiete, in guten Lagen sind es sogar 98 Prozent. Die Mietpreisbremse trifft keineswegs nur auf wenige Mietangebote zu, sondern der allergrößte Teil der Neuvermietungen außerhalb des Neubaus, für den die Mietpreisbremse [1] nicht gilt, wird betroffen sein.

Ein weiterer Grund ist das vom Berliner Senat gerade beschlossene Umwandlungsverbot bei Mehrfamilienhäusern. In sogenannten “Milieuschutzgebieten” ist eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen [2] künftig nur noch mit der Genehmigung des Bezirks möglich. Dadurch wird Wohnungsprivatisierung in Berlin künftig stark eingeschränkt.

Milieuschutz erschwert Verkauf von Eigentumswohnungen

Das Aufteilergeschäft hatte zuletzt den Wohnungspreisen in Berliner Milieuschutzgebieten viel Auftrieb gegeben. Der Ankauf von Objekten zu sehr hohen Faktoren war nicht ungewöhnlich. Diese Immobilien hatten Anfangsrenditen von zwei bis drei Prozent, was sich überhaupt nicht mehr als Anlage rechnet, sondern sich nur bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen und anschließendem Verkauf der einzelnen Einheiten zu höheren Quadratmeterpreisen noch lohnte. Damit ist vorerst Schluss und eine Wachstumsfantasie für die Preise fällt weg.

Seite zwei: Bevölkerungswachstum in Berlin [3]

Aktuell ist daher der richtige Zeitpunkt, Berliner Wohnhäuser, insbesondere in Milieuschutzgebieten, zu verkaufen. Dies gilt vor allem für Investoren, die zu sehr niedrigen Preisen gekauft haben und deren Objekte aufgrund der rasanten Wertsteigerung der vergangenen Jahre mittlerweile deutlich unterfinanziert sind. Diese Marktteilnehmer können nun durch den Verkauf stille Reserven realisieren.

Bevölkerungswachstum in Berlin

Langfristig bleibt der Berliner Wohnungsmarkt [2] jedoch sehr attraktiv. Die deutsche Hauptstadt hat gegenüber vielen anderen Investitionsstandorten zahlreiche Pluspunkte. Ein langfristiger Treiber ist die positive Entwicklung der Demografie: Bis 2030 wird die Bevölkerung in Berlin um etwa 250.000 Personen zunehmen.

Auch die Wirtschaft in der Hauptstadt boomt: In den nächsten 15 Jahren rechnet der Berliner Senat mit einer Zunahme von 150.000 Arbeitsplätzen allein im Zentrum der Stadt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß und wird weiter zunehmen. Schon heute gibt es nicht genug Wohnungen und auch in Zukunft wird das Angebot an Wohnraum der Nachfrage hinterherhinken. Das lässt Mieten [4] und Preise seit Jahren steigen. Daran werden die Mietpreisbremse und das Umwandlungsverbot langfristig nichts ändern.

Autor Jakob Mähren ist geschäftsführender Gesellschafter der Mähren Gruppe, Berlin.