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Denkmalimmobilien: So lohnt sich der Kauf

Alte Militäranlagen und barocke Stadtschlösser: Bewohner von Denkmalimmobilien können in alten Zeiten schwelgen. Damit sich ein Kauf langfristig lohnt, müssen einige Bedingungen erfüllt sein.

Potsdam: Die Residenzstadt beherbergt viele Denkmalimmobilien.

Investoren, die auf Denkmalimmobilien [1] setzen, dürfen sich freuen: Die Assetklasse wird vom Staat steuerlich gefördert. Kapitalanleger können acht Jahre lang je neun Prozent und weitere vier Jahre je sieben Prozent der sanierungsbedingten Kosten von der Steuer absetzen. Eigennutzer dürfen über zehn Jahre hinweg neun Prozent pro Jahr abschreiben.

Wichtige Kaufkriterien: Lage und Qualität der Sanierung

Für die Mieterendite sind allerdings längst nicht nur die Steuervorteile, sondern auch der Preis und die Qualität der Sanierung ausschlaggebend. Denn was nützt die Steuerersparnis, wenn eine Immobilie zu teuer erworben wird?

“Früher ließen sich Projektentwickler diesen Vorteil teuer bezahlen. Immobilien im Denkmalschutz wurden häufig mit sehr hohen Aufschlägen gegenüber vergleichbar großen Neubauwohnungen angeboten, weil viele Interessenten sich durch die Steuerersparnis dazu verleiten ließen, überhöhte Preise zu zahlen”, sagt Thomas Scherer, Gesellschafter des Projektentwicklers Denkmalneu, Forchheim.

“Für die Erwerber kam es deshalb häufig zu einem bösen Erwachen, wenn sie die Wohnung später wieder veräußern wollten. Weil der neue Eigentümer nicht mehr in den Genuss der Sonderabschreibung kam, waren die Immobilien nicht mehr wert als herkömmliche Bestandsobjekte.” Der hohe Preis machte den Steuervorteil des Erstkäufers zunichte.

Steuervorteile für Investoren

Scherer rät Anlegern, darauf zu achten, dass die Nettoanfangsrendite einer sanierten Wohnung ohne Berücksichtigung der Steuervorteile nicht niedriger als drei Prozent ist. “Und der Preis pro Quadratmeter sollte nicht höher sein als bei einem vergleichbaren Neubau in der betreffenden Lage. Wenn Steuervorteile dazukommen, umso besser für den Anleger. Aber die Immobilie sollte sich auch ohne Steuervorteile rechnen”, sagt Scherer.

Neben dem Preis sollten Anleger auch darauf achten, dass ihre Immobilie [1] hochwertig saniert wird. “Die Qualität der Modernisierung ist entscheidend. Es gibt kaum etwas, das fachlich anspruchsvoller ist als die aufwendige Sanierung oder Modernisierung eines Altbaus”, erklärt Scherer. Die Qualität der Sanierung ist für den Laien aber am Ende nicht erkennbar. Wenn angefaulte Deckenbalken nicht entfernt wurden, dann ist das nicht sichtbar, aber die Folgen werden gravierend sein.

Seite zwei: Sanierung dokumentieren [2]Sanierung dokumentieren

Deshalb sollten Anleger die Sanierung [3] ihrer Immobilie penibel überwachen. Scherer empfiehlt Bauträgern, jede einzelne Phase durch Foto- und Videoaufnahmen festzuhalten, sodass Anleger nicht nur das Endergebnis sehen, sondern jeden einzelnen Schritt. “Zudem sollte es selbstverständlich sein, dass der Privatanleger nur von einem Bauträger kauft, der nachgewiesenermaßen seit vielen Jahren auf dieses Thema spezialisiert ist.”

Vor allem Eigennutzer folgen dem Rat Scherers und achten beim Kauf einer Denkmalimmobilie nicht allein auf die Steuerersparnisse. “Für sie zählt immer noch die Qualität der Sanierung und vor allem die Lage”, sagt Gerald Mager, Geschäftsführer der in Mannheim ansässigen Eura Grundbesitz und Bauträger GmbH.

Investoren werden anspruchsvoller

Sowohl Eigennutzer als auch Investoren sind in den letzten Jahren anspruchsvoller geworden. “Dies hat natürlich auch damit zu tun, dass die Kapitalanleger mittlerweile hervorragend informiert sind”, sagt Charles Smethurst, Geschäftsführer von Dolphin-Trust, Langenhagen bei Hannover.

“Sie legen Wert auf hohe Bau- und Ausstattungsqualität sowie moderne, intelligente Energiekonzepte wie Erdwärme oder Solarthermie. Nicht nur die Lage oder die Ökonomie, sondern gerade die Ökologie einer Immobilie sichert heute die langfristige Vermietbarkeit und damit solide Erträge”, erklärt Curt-Rudolf Christof, Vorstand der auf Denkmalimmobilien spezialisierten Deutschen Sachwert Kontor (DSK). “Käufer wählen die Immobilie zunehmend so aus, als ob sie selbst dort einziehen wollen”, ergänzt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Projektentwicklers Terraplan, Nürnberg.

Kapitalanleger setzen auf kleine Wohnungen

Kapitalanleger bevorzugen tendenziell kleine Wohnungen, während Eigennutzer große Flächen kaufen. “Bevorzugte Wohnungsgrößen liegen dabei zwischen 60 und 90 Quadratmetern”, sagt Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG. Typische Käufer von Denkmalimmobilien sind eher sicherheitsorientiert. “Sie verdienen überdurchschnittlich, besitzen in der Regel bereits Immobilien und denken langfristig”, meint Christof.

Angela Thamm, geschäftsführende Gesellschafterin des Berliner Projektentwicklers Thamm & Partner, charakterisiert Käufer ähnlich: “Die typische Käufergruppe ist gebildet, gut situiert, gut informiert und sucht die besondere Immobilie – eben ein Denkmal.”

Verkaufsprospekte und Flyer

Um Wohnungen am Markt zu platzieren, stellt Dolphin-Trust Prospekte, Homepages, Flyer, rechtliche Unterlagen und Bemusterungslisten zur Verfügung.

“Darüber hinaus erstellen wir umfangreiches Imagematerial über das Unternehmen selbst bis hin zu Filmmaterial über das Projekt oder gar gesamte Marketingpläne. Auch Veranstaltungen unterstützen wir, so unter anderem Messeauftritte, Tage der offenen Tür und Informationsabende. Hilfestellung geben wir auch durch unser Expertenteam, das dem Kunden detailliert Fragen beantworten kann”, sagt Smethurst.

Seite drei: Hohe Anforderungen an Vertriebe [4]Hohe Anforderungen an Vertriebe

Die Anforderungen der Vertriebe seien heute sehr vielschichtig. Dies reicht von Ratings bis zum reibungslosen Bauablauf, von aussagefähigem Vertriebsmaterial über Kommunikation bis hin zum After Sales Service. Die DSK bietet Vertriebsinteressenten alle zwei Wochen einen Spezialworkshop in Leipzig an.

Workshop für Vermittler

“Der Workshop beinhaltet einen Überblick über den Leipziger Immobilienmarkt. Dazu gehört eine aktuelle Darstellung der Marksituation sowie Prognosen der weiteren Entwicklung einzelner Stadtteile. Ebenfalls ist eine Besichtigungstour von verschiedenen Referenzobjekten und den aktuellen Angeboten fester Bestandteil. Selbst für erfahrene Marktkenner ergeben sich daraus oftmals neue Argumentationsideen”, sagt DSK-Vorstand Christof.

Gespür für die Geschichte

Thamm & Partner unterstützt den Vertrieb der eigenen Denkmalimmobilien [1] wie die DSK durch umfangreiche Informationen über die laufenden, abgeschlossenen und vorgesehenen Bauvorhaben, damit Partner ihre Kunden ausreichend informieren und betreuen können.

“Gerade bei Denkmälern ist es wichtig, dass der Kunde ein Gespür dafür bekommt, wie umfangreich und speziell die Arbeiten an einem Denkmal sind, und dass dafür auf der Bauträgerseite auch genügend Know-how vorhanden ist. Das ist übrigens nicht nur für den Kunden, sondern in besonderem Maße auch für den Vertriebsmitarbeiter wichtig. Der Kunde soll ja – aus steuerlichen Gründen – das Objekt vor der Sanierung erwerben”, sagt Thamm.

Um sich für einen Kauf vor dem Start der Arbeiten [3] entscheiden zu können, müssen Kunden sowohl dem Bauträger als auch dem Berater vertrauen.

Ist dies der Fall und werden darüber hinaus einige weitere Kriterien wie ein marktgerechter Preis und die hohe Qualität der Sanierung beachtet, steht einer erfolgreichen Investition [5] nichts im Weg. (st)

Foto: Shutterstock.com