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Einzelhandelsobjekte: Hohe Nachfrage ausländischer Investoren

Deutsche Einzelhandesimmobilien stehen in der Gunst professioneller Anleger weit vorn, in 2014 investierten sie rund neun Milliarden Euro in dieses Segment. Dabei hat sich der Anteil ausländischer Investoren gegenüber dem Vorjahr verdoppelt.

Im vergangenen Jahr entfiel rund die Hälfte des Investitionsvolumens in deutsche Einzelhandelsimmobilien auf internationale Investoren.

Am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt wurden in 2014 nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens CBRE knapp 9,2 Milliarden Euro investiert.

Gegenüber dem Vorjahr sei dies eine Steigerung um 500 Millionen Euro beziehungsweise rund sechs Prozent. Mit knapp 2,9 Milliarden Euro habe sich das vierte Quartal am stärksten gezeigt.

Internationale Investoren kommen auf Anteil von fast 50 Prozent

“Der Run ausländischer Investoren auf deutsche Einzelhandelsimmobilien geht weiter”, sagt Jan-Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE Deutschland. “Sieben der zehn größten Deals 2014 wurden durch internationale Investoren getätigt.”

Internationale Anleger verdoppelten ihr in deutsche Handelsimmobilien [1] investiertes Volumen gegenüber 2013 auf 4,5 Milliarden Euro. Damit entfiel laut CBRE fast die Hälfte des Gesamtvolumens auf ausländische Investoren.

Insbesondere britische Akteure hätten sich sehr aktiv gezeigt und fast 1,7 Milliarden Euro oder 18 Prozent des Gesamtvolumens investiert. Französische Anleger sorgten mit Investments von fast einer Milliarde Euro für einen Anteil von rund zehn Prozent.

An dritter Stelle folgten US-amerikanische Investoren mit über 800 Millionen Euro oder neun Prozent. Der Portfolioanteil stieg laut CBRE deutlich an, mit gut vier Milliarden Euro seien fast 44 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens im Rahmen von Paketkäufen investiert worden (Vorjahr: 31 Prozent).

Fachmärkte am stärksten gefragt

Nach Auskunft von CBRE stehen Fachmärkte und Fachmarktzentren ganz oben in der Gunst der Investoren. Insgesamt flossen knapp 3,8 Milliarden Euro oder 41 Prozent in diese Anlageklasse und somit 1,4 Milliarden Euro mehr in 2013.

“Die Objekte lagen fast immer außerhalb der Top-Standorte, was die höhere Risikobereitschaft der Investoren widerspiegelt”, sagt Poppinga.

Deutlich geringer als im Vorjahr seien dagegen die Investments in 1A-Einzelhandelsimmobilien in Top-Lage sowie in Einkaufszentren gewesen. In innerstädtische Geschäftshäuser in High Street-Lagen flossen mit 1,6 Milliarden Euro knapp 36 Prozent weniger, in Einkaufszentren mit 2,7 Milliarden Euro rund 24 Prozent weniger als im Jahr 2013. Dies liege jedoch auch am stark limitierten Angebot.

Seite 2: Spitzenrenditen unter Druck [2]

Lediglich ein Viertel der Investments in Einzelhandelsimmobilien entfiel laut CBRE auf die Top 5-Standorte. Gegenüber dem Vorjahr entspreche dies einem Rückgang um 26 Prozent.

“Aufgrund des Produktmangels in den Investmentzentren sowie der attraktiveren Renditeniveaus weichen die Investoren weiter verstärkt auf andere Standorte aus”, sagt Poppinga.

Die stärkste Käufergruppe waren laut CBRE Asset- und Fondsmanager, die knapp 2,7 Milliarden Euro oder 29 Prozent des Gesamtvolumens investierten, gefolgt von offenen Immobilien- und vor allem Spezialfonds mit 1,6 Milliarden oder 17 Prozent. An dritter Stelle standen Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit 1,3 Milliarden Euro (14 Prozent).

Spitzenrenditen auf breiter Front unter Druck

Die Spitzenrenditen im Handelssegment stehen nach Angaben von CBRE deutlich unter Druck. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Shopping-Center in den Top-Märkten sei gegenüber dem Vorquartal vorerst noch stabil bei 4,50 Prozent geblieben.

Vergleichbare Produkte in den prosperierenden Regionalzentren hätten jedoch im vierten Quartal einen Rückgang um weitere 0,2 Prozentpunkte auf 5,10 Prozent verzeichnet. Im Segment der Fachmarktzentren liege die Nettoanfangsrendite zum Jahresende bei 5,70 Prozent (minus 30 Basispunkte gegenüber Q4 2013).

Ausblick 2015: Zehn Milliarden Euro Investmentvolumen

“Für 2015 erwarten wir ein Investmentvolumen von rund zehn Milliarden Euro”, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. “Der Risikoappetit bei den Investoren hat sich auf großvolumige Handelspakete – auch mit mehr opportunistischem Produkt – weiter vergrößert. Außerdem setzen die nationalen und vor allem die internationalen Investoren großes Vertrauen in die Wertstabilität des deutschen Einzelhandelsimmobilienmarktes.”

Die guten Fundamentaldaten, ein florierender Arbeitsmarkt, steigende Haushaltseinkommen und die sehr niedrige Inflation werden laut CBRE für einen steigenden Umsatz im Einzelhandel und eine gute Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien sorgen. (bk)

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