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Immobilienaktien: Auf der Spitze des Eisbergs

Immobilienaktien sind gefragte Titel, vor allem das Wohnungssegment ist in der letzten Zeit stark gewachsen. Die Mietpreisbremse könnte die Blütephase beenden. Anleger sollten Risiken streuen und weltweit investieren.

Gastbeitrag von Michael Beck, Ellwanger & Geiger

“Inwiefern die Wohnungsgesellschaften von der Flüchtlingsfrage profitieren werden, bleibt abzuwarten.”

Die Nachfrage nach Immobilien hat 2015 noch einmal kräftig zugelegt – in den Städten genauso wie an der Börse. Dort hat mit Vonovia [1] erstmals ein Immobilienwert den Sprung in die erste deutsche Aktienliga geschafft. In Sachen Marktkapitalisierung liegt der Immobilientitel bereits vor langjährigen Dax-Werten wie der Deutschen Lufthansa AG.

Starke Entwicklung

Dies stellt jedoch den vorläufigen Schlusspunkt einer kontinuierlichen Entwicklung dar: Denn als der Immobilienaktienindex Dimax vor zwanzig Jahren an den Start ging, war die Nische, in der sich die Immobilienwerte hierzulande befanden, so klein, dass selbst der Fachbegriff “Immobilienaktie” erst ins Leben gerufen werden musste. Von einer Aufnahme in den deutschen Leitindex konnten damals auch die größten Immobiliengesellschaften nur träumen.

OIFs und AIFs in der Krise

Dass sich die Nachfrage nach Betongold an der Börse erhöht hat, liegt auch an der Entwicklung, welche die einstigen Klassiker der indirekten Immobilienanlage in Deutschland – offene und geschlossene Immobilienfonds – in den vergangenen Jahren nahmen. Beide Anlagevehikel hatten mit großen Schwierigkeiten zu kämpfen: Das Image der geschlossenen Fonds leidet bis heute an einer Reihe prominenter Pleiten und Skandale, entsprechend schleppend verläuft der Vertrieb.

Auch bei den offenen Immobilienfonds mussten viele Anleger im Zuge von Schließungen und Abwicklungen um ihr Geld bangen. Dagegen profitierten die Immobilienaktiengesellschaften von der Niedrigzinsphase, fehlenden Anlagealternativen und dem Vertrauen in einen stabilen deutschen Immobilienmarkt.

Aktien börsennotierter Wohnungsunternehmen [2] kam zudem eine anhaltende Phase steigender Mieten entgegen. So verwundert es nicht, dass die meisten großen Börsengänge von Wohnungsgesellschaften durchgeführt wurden. Ohnehin vereinen Wohnimmobilienunternehmen heute den Löwenanteil des Marktes unter sich. Als der Dimax aufgelegt wurde, lag ihr Anteil noch bei unter 40 Prozent. Heute macht dieser knapp 80 Prozent aus.

Seite zwei: Immobilienaktien: Eine wichtige Asset-Klasse [3]Immobilienaktien: Eine wichtige Asset-Klasse

All dies hat dazu beigetragen, dass sich die Immobilienaktiengesellschaften nicht nur an der Börse hierzulande etabliert haben, – wo sie inzwischen auf eine Marktkapitalisierung von rund 45 Milliarden Euro kommen – sondern auch die bedeutendste indirekte Anlageklasse für deutsche Immobilien sind. Ihr verwaltetes Immobilienvermögen ist geschätzt über 80 Milliarden Euro schwer, womit sie vor offenen und geschlossenen Publikumsfonds liegen. Im Gegensatz zu früheren Zeiten befindet sich laut einer ZIA-Studie der Großteil – circa 35 Milliarden Euro – der gelisteten Aktien in Streubesitz, was sie auch für institutionelle Investoren zunehmend interessant macht.

Hohe Renditen für Anleger

Auch im Dimax sind die Kurse stark gestiegen. Zwischen 2010 und 2014 verzeichneten die Titel im Schnitt eine jährliche Rendite von 15,15 Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Der Dax erzielte im selben Zeitraum eine jährliche Performance von 10,58 Prozent, die offenen Immobilienfonds lagen bei 1,02 Prozent und der Deutsche Immobilien Index (DIX) für direkte Immobilieninvestitionen bei 5,04 Prozent. Auch auf Zehnjahressicht müssen sich die deutschen Immobilienaktien nicht verstecken: Sie erzielten eine jährliche Rendite von 5,45 Prozent, während die offenen Immobilienfonds auf 2,59 Prozent und die direkten Immobilieninvestments auf 3,70 Prozent kamen. Nur der Dax hat mit 8,76 Prozent pro Jahr besser abgeschnitten.

Positive Ergebnisse in 2015

Die positive Entwicklung des Dimax setzte sich im Jahr 2015 fort. Während der Dax nach einem stürmischen ersten Quartal 25 Prozent hinzugewann, büßte er im Sommer nahezu alle Gewinne wieder ein. Anders der Dimax – er hält derzeit seine Jahresgewinne bei plus 24 Prozent, wohingegen der Dax nur noch bei plus 2,6 Prozent verharrt.

Aktuell stehen die Zeichen in Deutschland im Segment Wohnen auf Konsolidierung im Sinne von Übernahmeaktivitäten. Viele Kurse von Wohnaktiengesellschaften [4] sind zwar ihrem bilanzierten Nettoinventarwert (NAV) bereits enteilt. Allerdings sind bei den Unternehmen die Immobilienbewertungen sehr konservativ. Daher bleibt prinzipiell noch Luft für NAV-Steigerungen. Ein Beleg dafür ist die angestrebte Großfusion der Deutschen Wohnen AG und der LEG Immobilien AG und die geplante Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia.

Seite drei: Fusionen begünstigen Geschäftsentwicklung [5]Fusionen begünstigen Geschäftsentwicklung

Egal welche Übernahme klappen wird, es wird ein weiterer großer Wohnimmobilienplayer in Deutschland entstehen, der ebenfalls Aussicht hat, in den Dax als zweiter Immobilienwert aufgenommen zu werden oder ein Wohn-Gigant, der endgültig internationalen Maßstäben genügen wird. Synergieeffekte sind durch das Management einer größeren Anzahl von Wohnungen und der Realisierung von Einkaufsvorteilen, beispielsweise von Handwerker-Leistungen oder Ausstattungsobjekten (zum Beispiel Heizungen), in jedem Fall gut realisierbar.

Im Wohnsegment ist jedoch zu bedenken, dass die Mietpreisbremse das Wachstum der Mieteinnahmen drücken könnte. Und inwiefern die Wohnungsgesellschaften von der Flüchtlingsfrage profitieren werden, bleibt abzuwarten. Die Gewerbeimmobilienunternehmen [6] hingegen sind zwar vergleichsweise niedrig bewertet und der Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien boomt. Allerdings fehlt es den Gesellschaften im internationalen Vergleich an Größe.

Autor Michael Beck ist Leiter Asset Management beim Bankhaus Ellwanger & Geiger in Stuttgart.

Foto: Thomas Bernhardt