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Keine Angst vor B-Städten

Investoren erwirtschaften in B-Städten oft höhere Renditen als in A-Städten – mit vergleichbarem Risiko. Trotzdem meiden viele Anleger kleine Städte. Die Gründe sind vielfältig.

Gastbeitrag von Ulrich Jacke, Dr. Lübke & Kelber GmbH

“Nicht etwa Berlin, Hamburg oder München zählen laut einer Analyse derzeit zu den attraktivsten Standorten in Deutschland, sondern Bonn, Fulda und Wolfsburg.”

Dass B-Städte [1] häufig bei vergleichbarem Risiko bessere Renditen als A-Städte bieten, hat sich herumgesprochen. Dennoch scheuen sich viele Investoren davor, in B-Städten zu investieren und bevorzugen A-Städte. Das hat verschiedene Gründe.

1. Stabilität der Märkte

A-Städte gelten allgemein als sehr liquide, transparent, krisenfest und stabil. Insbesondere die dauerhaft unterstellte gute Liquiditätsausstattung dieser Märkte, die für die Umsetzung der künftigen Exitstrategien bedeutsam ist, motiviert Investoren zusätzlich. Bei B-Städten wird diese Liquiditätsausstattung häufiger in Frage gestellt.

2. Gute Datenlage

Für A-Städte liefert jeder größere Immobiliendienstleister regelmäßig Reports zum Investment- und Mietmarkt. In B-Städten ist die Datenlage eher mau. Aufgrund der gut verfügbaren Marktdaten können Renditeerwartungen in A-Städten vermeintlich leichter beurteilt werden als es bei kleineren Standorten der Fall ist.

3. A-Städte bieten große Portfolios

Institutionellen Marktteilnehmern bietet die Größe ihrer Wohnungsmärkte zudem die Gelegenheit, auch sehr großvolumige Investitionen durchzuführen. Der Vorteil: Die hohe Bestandsdichte ermöglicht ein effizientes und räumlich überschaubares Asset Management. Die Immobilienhochburgen gelten daher vielen Investoren [2] weiterhin als alternativlos. Ob dabei die Renditeerwartung auch in einem ausgewogenen Verhältnis zum Risiko steht, wird dabei kaum hinterfragt.

Sinkende Renditen in A-Städten

Wer jedoch versucht, allein aufgrund jüngster Erfahrungen auf zukünftige Renditechancen [3] zu schließen, kann schnell das Nachsehen haben. Dies gilt besonders und gerade für die A-Städte. Dort ist zu beobachten, dass die Anfangsrenditen zusehends sinken, weil ein erheblicher Kapitaldruck auf ein mittlerweile sehr geringes Angebot trifft und zukünftige Wertsteigerungen bereits vollends eingepreist sind.

Wie bei allen Investitionen gilt jedoch: Im Einkauf liegt der Gewinn. Je teurer sich eine Immobilie erwerben lässt, umso geringer ist die zu erwartende Rendite.

Seite zwei: Risiken im Blick haben [4]Risiken im Blick haben

Anleger sollte daher nicht nur nach der Attraktivität des Marktes gehen, sondern natürlich auch das Risiko im Blick haben. Das zeigt das neueste von Dr. Lübke & Kelber durchgeführte Risiko-Rendite-Ranking [3], das für 110 deutsche Städte erhoben wurde.

Für die Analyse wurden Risikozuschläge auf einen risikolosen Zins ermittelt, die nötig sind, um das Investitionsrisiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins wurde auf Basis einer zehnjährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der letzten zehn Jahre zuzüglich Kaufnebenkosten ermittelt.

Wichtige Standortfaktoren

Daneben wurden weitere wichtige Standortfaktoren wie die jeweilige Bevölkerungsentwicklung, die sozioökonomische Perspektiven sowie die Nachfrage nach Wohnraum in die Chancen- und Risikoprofile einbezogen.

Dabei zeigt sich: Geht man allein nach dem untersuchten Rendite-Risiko-Verhältnis, sollten Investoren ihren Fokus weniger auf die A-Städte, sondern vermehrt auf B-Städte [1] legen. Nicht etwa Berlin, Hamburg oder München zählen laut der Analyse derzeit zu den attraktivsten Standorten in Deutschland, sondern Bonn, Fulda und Wolfsburg.

Sie sind gute Beispiele für Städte, in denen Anleger eine deutlich höhere Rendite am Markt erzielen können, als es das Risikopotenzial der Stadt eigentlich zulässt.

Seite drei: Potenziale ausschöpfen [5]Potenziale ausschöpfen

Das allein garantiert jedoch längst noch keinen Erfolg. Wie bei allen Investments gilt auch für B-Städte [1]: Auf die richtige Investmentstrategie kommt es an. Genau an dieser Stelle liegt oft das eigentliche Problem vieler Investoren. Denn vielen Käufern sind die Potenziale der Hidden Champions zwar bewusst. Vor allem institutionelle Käufer halten kleinteiligere Akquisitionen an unterschiedlichen Standorten jedoch für unvorteilhaft, weil sie das Management eines gestreuten Portfolios scheuen.

Ein Fehler, denn oft lassen sie nicht nur die Renditepotenziale [3] einiger Perlen aus der zweiten Reihe außer Acht, sondern vergeben auch wertvolle Chancen, ihr Portfolio zu diversifizieren. Eine Lösung hierfür bieten Dienstleister, die deutschlandweit über Marktkenntnisse verfügen und entsprechende Zugänge haben. Mit ihnen stehen Investoren [2] qualifizierte und flächendeckende Einkaufs- und Asset-Managementleistung zur Verfügung.

Unterstützung durch Experten

Vorteilhaft ist eine solche Lösung immer besonders dann, wenn das Know-how des Partners aus eigenen Asset-Management- und Transaktionserfahrungen resultiert und dieser über ein jahrzehntelanges Netzwerk verfügt, das dem Investor interessante “off market–Deals” eröffnet.

Autor Ulrich Jacke ist geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH in Frankfurt am Main.