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„Keine Zinswende vor 2016“

Cash. sprach mit Dirk Günther, Geschäftsführer der Prohyp, über die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen und Markttrends.

Dirk Günther, Prohyp: „So lange so viele Herausforderungen in Europa ungelöst sind, gibt es keinen Grund für einen nachhaltigen Zinsumschwung.”

Cash.: Zwischen Mitte April und Mitte Mai stiegen die Baufinanzierungszinsen merklich an. Zuletzt sind sie wieder leicht gefallen. Was sind die Gründe?

Günther: Während sich die Zinsentwicklung bei den Hypothekendarlehen sehr stark an den Pfandbriefrenditen orientiert, geht deren Entwicklung wiederum eng einher mit der lang laufender Anleihen wie zum Beispiel zehnjähriger Bundesanleihen. Da hier – sicher auch ein gutes Stück weit durch Spekulation getrieben – seit Mitte April deutliche Kurssprünge zu verzeichnen waren, gingen in der Folge auch die Baugeldkonditionen [1] heftig nach oben. Die Gründe für die Entwicklung am Anleihemarkt sind vielfältig. Nach Monaten des Negativ- und Nullwachstums stieg die Inflationsrate im Euroraum im Mai auf 0,3 Prozent. Im Juni und im Juli lag sie bei jeweils 0,2 Prozent. Auch psychologische Gründe wie etwa die öffentliche Neupositionierung einiger großer Investoren mögen etwas zum Zinsanstieg beigetragen haben. Allerdings: Nach weiteren Zwischenhochs im Juni und Juli sind die Zinsen zuletzt wieder gefallen. Zu sehen ist diese Entwicklung vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Stärke Deutschlands und der konjunkturellen Erholung in einigen Ländern Europas. Auch der unverändert niedrige Leitzinssatz von 0,05 Prozent sowie das weiterhin laufende Programm zum Kauf von europäischen Staatsanleihen durch die EZB zeigen offensichtlich ihre Wirkung. Um einer Sommerflaute entgegenzuwirken, wurde der Anleiheankauf im Juli sogar etwas beschleunigt.

Welche Zinsentwicklung erwarten Sie für die kommenden zwölf Monate?

Eine Trendwende sehen wir bis mindestens Anfang 2016 nicht. So lange so viele Herausforderungen in Europa ungelöst sind, so lange kein breites nachhaltiges Wachstum einsetzt und so lange das Ankaufprogramm der Europäischen Zentralbank aktiv ist, gibt es keinen Grund für einen nachhaltigen Zinsumschwung. Was wir allerdings sehen, ist eine verstärkte Volatilität, wie das Beispiel der “China-Krise” Ende August gezeigt hat. In einem Umfeld, das von derart vielen Unsicherheiten geprägt ist, in dem zugleich sehr viel Kapital zur Verfügung steht und entsprechende Spekulation stattfindet, sind Zinsschwankungen eine ganz normale Konsequenz – und genau die erfahren wir seit der deutlichen Korrektur im Mai. Zudem hat Mario Draghi klar signalisiert, dass er nicht gegen die zunehmende Volatilität am Anleihemarkt intervenieren werde und dass man sich zukünftig an Phasen mit stärkeren Renditeschwankungen gewöhnen müsse. Allerdings handelt es sich dabei um Schwankungen auf im historischen Vergleich immer noch niedrigem Niveau: Die Finanzierungsbedingungen [2] sind trotz der jüngsten Entwicklungen noch immer sehr günstig.

Seite zwei: “Gute Rahmenbedingungen für Immobilienerwerb” [3]

Haben die günstigen Konditionen aus Ihrer Sicht zu einer Zunahme der Baufinanzierungen geführt?

Im ersten Halbjahr 2015 liegt das in Deutschland vergebene Baukreditvolumen den Daten der Bundesbank zu Folge um 27 Prozent höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Diese Zunahme unterscheidet sich stark von den vorangegangenen Jahren, in denen das Neugeschäft laut Bundesbank fast gar nicht wie in 2012 oder nur sehr moderat wie in 2013 und 2014 gewachsen ist: 2014 stieg das Kreditvolumen um lediglich 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr, 2013 um 2,9 Prozent. Die große Nachfrage beruht auf nach wie vor sehr guten Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb einerseits und dem Mangel an lukrativen Anlagealternativen andererseits. Das Volumenwachstum der Interhyp [1] Gruppe im ersten Halbjahr 2015 liegt gegenüber dem Zeitraum Januar bis Juni 2014 sogar noch deutlich über dem Marktwachstum. Hier bewähren sich die Investitionen der letzten Jahre in unser Bankpartner-Netzwerk und die Systemarchitektur, wovon auch die Prohyp-Partner profitieren.


Besteht angesichts der günstigen Baufinanzierungszinsen die Gefahr, dass sich Immobilienkäufer übernehmen? Was sollten Berater in der Baufi-Beratung beachten, damit dies nicht geschieht?

Der Mehrwert einer professionellen, nachhaltigen Baufinanzierungsberatung liegt unter anderem darin, durch genaue Analyse der persönlichen Lebenssituation des Kunden herauszufinden, ob potenziell die Gefahr einer Überforderung durch den Kredit bestehen könnte. Eine solide Haushaltsrechnung darf gerade in der gegenwärtigen Zinssituation nicht zu kurz kommen. Leider ist der Mythos, im derzeitigen Zinsumfeld könne sich jeder eine Immobilie leisten, sehr verbreitet und die theoretische Leidensbereitschaft der Kunden teilweise enorm. Wer für die Immobilienfinanzierung [4] jedoch auf Jahrzehnte den berühmten “Gürtel enger schnallen” muss, dem sollte der Vermittler unbedingt zu einem anderen Objekt raten – auch wenn dies der Kunde natürlich im Moment nicht hören will. Zudem sollte jede Finanzierungslösung genügend Flexibilität bieten, um Risiken abfedern zu können, die sich trotz vorbildlicher Planung und Voraussicht nur schwer kontrollieren lassen. Ein typisches Beispiel sind hier etwa Bauverzögerungen, denen man durch Einplanung ausreichender Puffer begegnen kann.

Seite drei: “Vielfältige Motive beim Immobilienerwerb” [5]

Aus welchen Motiven heraus erwerben Eigennutzer und Kapitalanleger derzeit Immobilien?

Die Motive für den Erwerb von Immobilieneigentum sind vielfältig. Kapitalanleger schätzen an dieser Investitionsform traditionell die Sicherheit und Werthaltigkeit dieser Anlageform – umso mehr in Zeiten niedriger Zinsen, in denen es an anderen überzeugenden Anlagemöglichkeiten mangelt. Bei Eigennutzern sind die Gründe oft emotionaler: Wie wir aus dem Immobilienbarometer, einer Datenerhebung der Interhyp Gruppe gemeinsam mit Immobilienscout 24 [6], wissen, kaufen sich Immobilienerwerber auch das gute Gefühl, ein “eigenes Dach über dem Kopf”, ein “richtiges” Zuhause zu haben. Viele wollen zudem mit dem Erwerb von Wohneigentum mehr Gestaltungsspielraum und Unabhängigkeit vom Vermieter erlangen. Emotionale und rationale Beweggründe überlagern sich aber auch: Vielen Kapitalanlegern dient der Immobilienerwerb zur Absicherung im Alter oder zur Schaffung eines Wertes zum Vererben.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in den Metropolen deutlich gestiegen. Wann lohnt sich ein Immobilienkauf trotzdem?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Ob sich der Immobilienkauf “lohnt”, hängt davon ab, welche Zielsetzungen ein Kunde mit dem Eigentumserwerb [7] verfolgt. Dies sollte der freie Vermittler bereits am Anfang des Beratungsgesprächs in Erfahrung bringen, um seine weitere Beratung optimal darauf ausrichten zu können. Dem Kapitalanleger, der massive Wertsteigerung sucht, wird man statt zur B-Lage in einer der “Big Seven” vielleicht eher zur A-Lage in einer der mittelgroßen deutschen Städte mit guten Entwicklungsprognosen raten. Nichtsdestotrotz können sich Investments auch in den Metropolen noch immer “lohnen”, wenn bei der Immobilieninvestition Planungssicherheit und Wertbeständigkeit höchste Priorität haben sollen: Wer beispielsweise heute ein Immobiliendarlehen mit einer 20-jährigen Zinsbindung aufnimmt, weiß auf den Cent genau, wie viel ihn das Wohnen in den nächsten zwei Jahrzehnten kosten wird und braucht deshalb Mieterhöhungen nicht mehr zu fürchten. Allerdings: Die Gleichung “Kaufen statt Mieten” geht in Städten wie Hamburg, München und Frankfurt zwar oft, aber nicht immer auf. Auch dies sollte im Beratungsgespräch klar angesprochen werden.

Seite vier: “Anschlussfinanzierungen sind gefragt” [8]

Welche Baufinanzierungsprodukte sind derzeit besonders gefragt?

Wir sehen derzeit eine besonders starke Nachfrage nach Anschlussfinanzierungslösungen [9]: Nicht zuletzt durch die starke Medienpräsenz des Themas scheinen viele Anschlussfinanzierungskunden mittlerweile “aufgewacht” zu sein. Für freie Makler bieten sich hier gute Chancen. Allerdings sollten sie frühzeitig auf ihre Kunden zugehen, um die Alternativen gemeinsam in Ruhe sondieren und abwägen zu können. Je nach Bankpartner lassen sich die aktuellen Konditionen für bis zu zwölf Monate im Voraus kostenlos sichern. Forward-Darlehen werden sogar bis zu 66 Monate vor Auslauf der Zinsbindung angeboten. Auch Volltilger-Darlehen können für Anschlussfinanzierungskunden eine attraktive Lösung sein.

2016 tritt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft. Wie bereiten Sie Ihre Berater darauf vor?

Über das Gesetz wird erst im Dezember final im Bundestag entschieden. So lange kann man keine verbindlichen Aussagen treffen. Aber natürlich haben wir die Diskussionen um den Gesetzesentwurf [10] genau im Blick und werden rechtzeitig zum Inkrafttreten der Gesetzesänderung im März 2016 ein entsprechend abgestimmtes Schulungsprogramm für unsere Partner anbieten. Wir wollen unsere Partner nicht nur dazu befähigen, die Anforderungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu erfüllen, sondern möchten vor allem sicherstellen, dass sie dies im Tagesgeschäft auch mit der gewohnten Effizienz bewerkstelligen können. Hier bin ich sehr zuversichtlich, denn die Essenz der Wohnimmobilienkreditrichtlinie – die Forderung nach mehr Unabhängigkeit, Transparenz und Professionalität in der Baufinanzierungsberatung – ist auch Teil der Prohyp-DNA, der wir seit unserer Gründung vor 15 Jahren gemeinsam mit unseren Partnern treu geblieben sind.

Interview: Sarah Steiner

Foto: Prohyp