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Vermieten wird für Privatanleger immer schwieriger

Das Vermieten einer Wohnung wird für private Immobilienbesitzer künftig deutlich schwieriger werden als bisher. Ein wichtiger Grund dafür ist die rechtliche Komplexität, die mit der für dieses Jahr geplanten Einführung der Mietpreisbremse deutlich steigt.

Gastbeitrag von Frank Wojtalewicz, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

“Vom Vermieter wird ein umfangreiches Research erwartet, bevor er eine Wohnung vermietet.”

Langfristig ist damit zu rechnen, dass die Zahl der privaten Vermieter [1] in Deutschland, die bislang eine große Rolle am Wohnungsmarkt spielen, zurückgehen wird. Von den 35 Millionen Wohnungen in Deutschland werden mehr als acht Millionen Wohnungen von privaten Vermietern angeboten, wie das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung berechnet hat.

Private Vermieter sind größte Gruppe am Wohnungsmarkt

Dies entspricht einem Marktanteil von etwa 24 Prozent. Private Vermieter stellen damit nach den selbstnutzenden Eigentümern die größte Gruppe am Wohnungsmarkt dar. Institutionelle Vermieter erreichen einen Marktanteil von 21 Prozent.

Drei Viertel der privaten Vermieter besitzen bis zu 15 Wohnungen, nur zwölf Prozent der privaten Vermieter besitzen mehr als 30 Wohnungen und gelten nach der Definition des Bundesamtes damit als “Großeigentümer”.

Und 73 Prozent der privaten Vermieter verwalten ihre Wohnungen selbst oder über Familieneigentümer.

Hoher Anteil von Rentnern unter Vermietern

Bemerkenswert ist, dass über 40 Prozent der privaten Vermieter Rentner sind. Diese Zahlen muss man sich vor Augen führen, wenn man beurteilen will, welche Auswirkungen die Mietpreisbremse [2] hat.

Künftig wird es jedoch für den Nicht-Profi fast unmöglich werden, eine Wohnung mit überschaubarem Zeitaufwand zu vermieten. Die Mietpreisbremse [3] ist so kompliziert, dass sie auf über 40 Seiten in einem Papier der zuständigen Ministerien erläutert werden muss.

Seite zwei: Mietpreisbremse verursacht zusätzlichen Arbeitsaufwand [4]Mietpreisbremse verursacht zusätzlichen Arbeitsaufwand

In dem Papier wird geschätzt, dass der künftig notwendige Zeitaufwand für Vermieter [1], um die Miethöhe richtig zu bestimmen, im Jahr bei 848.000 Stunden liege.

Verlangt der Mieter Auskunft über die für die Festsetzung der Miethöhe maßgeblichen Umstände, wozu er nach Gesetzentwurf ausdrücklich befugt ist, dann steigt der zeitliche Aufwand für den Vermieter noch einmal enorm an, so wird in der Gesetzesbegründung eingeräumt.

Wahrscheinlich ist das jedoch noch erheblich untertrieben. Denn zahlreiche Probleme resultieren daraus, dass der zentrale Begriff des Gesetzes, nämlich die “ortsübliche Vergleichsmiete”, an keiner Stelle definiert ist. In vielen Städten gibt es keinen Mietspiegel, auf den man sich bei der Festlegung der Miete beziehen kann.

Darunter sind durchaus auch größere Städte, beispielsweise Bremen. Das wird zu einer großen Verunsicherung bei privaten Immobilienbesitzern [5] führen. In der offiziellen Begründung des Gesetzentwurfs durch das Ministerium wird auch ganz offen eingeräumt:

Mietspiegel fehlen in vielen Städten

“Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, so hat er (der Vermieter) Schwierigkeiten, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten entstehen dann Probleme, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen.”

Etwas hilflos wirkt es, wenn die Beamten des Ministeriums dazu schreiben: “Hilfestellungen können in diesen Fällen Vergleichsdatenbanken von Vermieter- oder Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete bieten.”

Seite drei: Prüfung der Mietspiegel fordert viel Engagement [6]Prüfung der Mietspiegel fordert viel Engagement

Vom Vermieter wird also ein umfangreiches Research erwartet, bevor er eine Wohnung vermietet. Für professionelle Vermieter ist das zwar lästig, aber sie können damit umgehen. Der private Immobilienbesitzer ist damit eindeutig überfordert.

Selbst dann, wenn ein Mietspiegel existiert, ist fraglich, ob dieser wirklich die “ortsübliche Vergleichsmiete” widerspiegelt. In einem Mieterhöhungsverfahren in Berlin wurde kürzlich durch ein Gutachten belegt, dass der Mietspiegel keineswegs nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.

Der Mietspiegel [7], so das Gutachten, entspreche “nicht dem Standard der modernen mathematischen Statistik”. In anderen Städten ist das nicht anders.

Anders als Profi-Vermieter sind private Vermieter jedoch damit überfordert, Prozesse anzustrengen, in denen geprüft wird, ob der Mietspiegel, wie nach Paragraph 558 d Absatz 1 BGB gefordert, nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt wurde.

Keine Mietpreisbremse bei Modernisierungen

Die Mietpreisbremse [8] gilt nicht, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wird. Private Laienvermieter sind jedoch damit ebenfalls häufig überfordert.

Die rechtlich korrekte Ankündigung einer Modernisierung und eine mietergerechte Durchführung sind Aufgaben, die nur von in diesem Bereich sehr erfahrenen Profis bewältigt werden können.

Wegen all dieser Schwierigkeiten ist zu erwarten, dass sich künftig immer mehr private Vermieter zurückziehen, zumal – wie verschiedene Studien zeigen – die meisten Kleinvermieter nur sehr magere oder gar keine Renditen erzielen.

Autor Frank Wojtalewicz ist geschäftsführender Gesellschafter der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien, Wiesbaden

Foto: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien