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Vollfinanzierung der Immobilie: Risiken reduzieren

Das historisch niedrige Zinsniveau motiviert viele Immobilieninteressenten, sich den Traum vom Eigenheim zeitnah zu erfüllen. Wer eine Vollfinanzierung seiner Immobilie erwägt, sollte jedoch die Risiken beachten.

Eine 100-Prozent-Finanzierung der eigenen vier Wände ist mit einem deutlichen Zinsaufschlag verbunden.

Viele Bundesbürger liebäugeln mit dem Kauf einer Immobilie, auch wenn das in der Regel notwendige Eigenkapital noch nicht angespart ist. Für diesen Fall bieten Kreditinstitute Vollfinanzierungen an, lassen sich dieses Risiko jedoch mit deutlichen Zinsaufschlägen bezahlen.

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist sowohl für die Kreditnehmer als auch für die Institute riskant, mahnt der Baufinanzierungsvermittler Baufi24 [1] und nennt Regeln, um die Risiken zu reduzieren.

Sorgfältige Planung

Für eine klassische Baufinanzierung wird in der Regel ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent zuzüglich der Kaufnebenkosten wie Notarkosten und Steuern empfohlen.

Mit einer 100 Prozent-Finanzierung kann die jahrelange Ansparphase für das Eigenkapital verkürzt werden. Bei einer Vollfinanzierung ist das Risiko jedoch höher, dass die Finanzierung für den Immobilienkäufer auf Dauer zu einer großen finanziellen Belastung wird. Umso wichtiger sei es, die Finanzierung äußerst sorgfältig zu planen, so Baufi24.

Regel 1: Erstklassige Bonität und gesichertes Einkommen

Je höher die Beleihung [2] der Immobilie, desto höher sind auch die Anforderungen an die Bonität des Kunden. So sind erstklassige Einträge bei der Auskunftei der Kreditwirtschaft, Schufa, essentiell für die Kreditgewährung, erläutert Baufi24.

Die Kosten für das Darlehen fallen bei einer Vollfinanzierung höher aus, da die Kreditinstitute eine Risikoprämie in Form eines Zinsaufschlages fordern. Dies spiegelt sich direkt in der monatlichen Belastung wieder, so dass diese Variante der Finanzierung bei Eigennutzung nur für Personen mit einem langfristig hohen und gesicherten Einkommen in Frage kommt.

Regel 2: Hohe Anfangstilgung wählen

Eine zügige Entschuldung wird durch eine hohe Anfangstilgung [3] begünstigt. Statt der üblichen zwei Prozent sei bei der Vollfinanzierung eine Anfangstilgung von mindestens vier Prozent ratsam. Um die Kreditlaufzeit weiter zu verkürzen, könne auch die Vereinbarung von Sondertilgungsoptionen sinnvoll sein.

Regel 3: Lange Zinsbindungsfrist

Immobilienkredite mit fünfjähriger Zinsbindung gibt es nach Angaben von Baufi24 aktuell bereits ab zwei Prozent. Dieses verlockende Angebot stelle jedoch ein Risiko dar, sollten die Zinsen für Immobilienkredite mittelfristig wieder steigen.

Seite 2: Lieber auf Planungssicherheit setzen [4]

Um das Zinstief [5]langfristig zu nutzen, sollte dagegen auf eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren geachtet werden. Mit Zinssätzen ab rund drei Prozent seien diese nur wenig teurer als Darlehen mit kürzeren Laufzeiten.

„Käufer haben damit langfristig Planungssicherheit und müssen sich erst spät Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen.“ so Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer bei Baufi24.

Regel 4: Nebenkosten aus Eigenkapital abdecken

Für die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren fallen noch einmal ungefähr zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises an. Diese Kosten sollten aus eigenen Mitteln aufgebracht werden, da Banken sie üblicherweise nicht im Rahmen des günstigen Hypothekenzinses mitfinanzierten.

Einige Kreditinstitute bieten nach Angaben von Baufi24 auch Finanzierungen über 100 Prozent an, so dass die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden können. Die Zinsen würden jedoch meist deutlich höher ausfallen. Oft werde dann ein Nachrangdarlehen zu wenig attraktiven Konditionen notwendig. Ob sich diese Variante tatsächlich rechnet, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Regel 5: Baufinanzierung gegen Ausfall absichern

Insbesondere für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist laut Baufi24 eine ausreichende Absicherung gegen die finanziellen Folgen einer möglichen Zahlungsunfähigkeit wichtig. Falls der Hauptverdiener stirbt oder zum Pflegefall werde, springe eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung ein.

Auch die Berufsunfähigkeitsversicherung [6] bietet wichtigen Schutz, denn sie tritt an die Stelle des regelmäßigen Einkommens, wenn einer der Ehepartner seinen Beruf nicht mehr ausüben kann. (bk)

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