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Ansturm der Investoren

Zinshäuser stehen bei Privatanlegern und Investoren hoch im Kurs, die Preise sind weiter gewachsen. Daher sollten Anleger die Angebote genau prüfen.

Zinshaus in Berlin: Die Nachfrage nach gut gelegenen Objekten ist in der deutschen Hauptstadt derzeit hoch.

Elegant erheben sich die Fassaden mit klassischen Stuckelementen, hinter den Eingangstüren empfangen den Besucher geschmackvoll dekorierte Treppenhäuser: Gründerzeithäuser sind nicht nur schön anzusehen, sondern stehen derzeit auch in der Gunst der Kapitalanleger ganz vorn. Sie haben in den vergangenen Jahren in großem Stil Denkmalimmobilien [1] sowie Mehrfamilienhäuser jüngerer Baujahre erworben.

Hohe Nachfrage

Wohnimmobilien als Kapitalanlage haben einen ungeahnten Auftrieb erfahren. Insbesondere in den Metropolen herrscht ein Bieterwettbewerb privater Anleger und institutioneller Investoren um die sogenannten Zinshäuser, der die Preise rasant steigen ließ.

Und ein Ende des Käuferansturms ist nicht in Sicht. “Die Nachfrage übersteigt nach wie vor das Angebot erheblich. Es gibt noch eine Vielzahl an potenziellen Käufern, die ihre Erwerbswünsche nicht realisieren konnten”, sagt Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus, Hamburg. Insbesondere in den Großstädten und den Trendlagen sorge dies für erheblichen Druck im Markt. Zudem steige die Eigenkapitalquote, was im Markt weiter preistreibend wirke. “Die Zahl der Angebote ist in den vergangenen Jahren konstant geblieben, während die Nachfrage und die Preise durch die Decke gegangen sind”, bestätigt Nikolaus Ziegert, Geschäftsführer bei Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, Berlin.

Typische Käufer: Privatpersonen und Family Offices

Doch wer sind die Käufer? Nach Aussage von Jones Lang LaSalle (JLL) dominieren vor allem zwei Gruppen den Markt. Typische Käufer von Zinshäusern [2] seien vermögende Privatpersonen und Family Offices. “Diese sehen die Käufe als inflationssichere Investments in das viel-zitierte Betongold”, erläutert Roman Heidrich, National Director bei Jones Lang LaSalle Deutschland. Zum einen führe das günstige Umfeld der Finanzierungszinsen zu einer erhöhten Nachfrage, zum anderen hätten Immobilien derzeit eine bessere Renditeerwartung als Staatsanleihen.

Nach Auskunft von Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo in Hamburg, investieren neben diesen beiden Gruppen zunehmend auch institutionelle Kapitalanleger wie Fonds, Versicherungen und Pensionskassen in Zinshäuser. “Hier sollen die sehr sicheren, wenn auch niedrigen Renditen aus den Wohnungsmieteinnahmen die vertraglichen Mindestverzinsungen für Lebensversicherungen und Pensionen sichern helfen”, erläutert er.

Seite zwei: Institutionelle Investoren setzen auf Zinshäuser [3]

Institutionelle Investoren setzen auf Zinshäuser

Die institutionellen Investoren haben Zinshäuser erst in jüngerer Zeit verstärkt als Ergänzung für ihre Portfolios entdeckt. “Gerade in den attraktiven Standorten wie Berlin, München und Hamburg waren es schon immer Privatanleger, die den Zinshausmarkt bestimmt haben. Erst in den letzten zehn Jahren sind die Märkte für institutionelle Investoren interessant geworden”, erläutert Heidrich.

Den größten Marktanteil halten internationale Investoren laut JLL in Berlin, wo ihr Anteil bei 30 bis 40 Prozent liege. Diese Entwicklung trägt dazu bei, dass vor allem in den Metropolen der Run der Anleger die Preise für Zinshäuser [2] rasant wachsen ließ. Manche Marktbeobachter warnen bereits vor einer Marktüberhitzung oder gar einer Immobilienblase.

“In guten Lagen wird schon mal das mehr als 30-Fache der Mieteinnahmen gezahlt, um an ein Haus zu kommen. Das bedeutet aber immer noch höhere Erträge als auf der Bank, sodass von einer Blase im Grunde keine Rede sein kann”, argumentiert Ziegert. Der Markt für professionelle Investoren sei allerdings enger geworden, weil diese in der Regel höhere Renditeerwartungen hätten als private Anleger und mit deren Geboten nicht mithalten wollten.

Keine Blase in Sicht

Auch Heidrich sieht keine Übertreibung [4] bei den Preisen, da sich begleitend auch die Mieten erhöht hätten und mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen sei. “Vielmehr hat nach Jahren der Preisstagnation ein Aufhol-effekt eingesetzt. Im internationalen Vergleich sind die Preise für Zinshäuser in den deutschen Metropolen immer noch vergleichsweise günstig”, betont er.

Markus Witt, Zinshaus-Experte beim Immobilienberater Grossmann & Berger, beobachtet am Hamburger Markt sogar bereits eine Gegenbewegung: “Zum ersten Mal seit Jahren ist die Entwicklung der Kaufpreise in einigen Teilbereichen von Hamburg rückläufig. Der durchschnittliche Absolutkaufpreis ist erstmals seit 2010 gesunken – auf rund 2.101 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche –, auch der durchschnittliche Kaufpreis pro Objekt ging zum ersten Mal seit 2008 zurück – auf jetzt 2,18 Millionen Euro.”

Vor allem in den bevorzugten Lagen zeige sich diese Entwicklung: “Stark verkürzt steigen die Kaufpreise in den mäßigen bis mittleren Lagen von Hamburg leicht, während sie in den guten bis bevorzugten Stadtteilen überwiegend rückläufig sind. Eine Preisblase sehen wir in Hamburg daher definitiv nicht”, so Witt.

Kritischer schätzt Moll die Situation ein. Zwar gebe es keine Blase im klassischen Sinn, aber insbesondere in den Trendlagen der sieben Metropolen seien die Preise dabei, ein objektives Fundament zu verlassen. “Die derzeit erzielten sehr hohen Preise sind aus der Mietrendite als solches nicht mehr erklärbar. Hier überwiegen in der Preisfindung inzwischen andere Interessen.”

Seite drei: Gefährliche Anlagen [5]

Gefährliche Anlagen

Daher werden nach Einschätzung von Moll diejenigen Investments ins Risiko laufen, die auf Liquidation der Werte nach zehn Jahren angelegt sind und bei denen die Nettokaltmieten nur knapp die Annuität erwirtschaften. Aber trotz teilweiser Überhitzung [6] ist Moll überzeugt: “Der überwiegende Markt wird es verkraften, sodass sich die Preise auf niedrigerem Niveau als heute, jedoch immer noch höher als vor fünf Jahren einpendeln werden.”

Üblicherweise werden Preise für Zinshäuser als Vielfaches der Jahresmieteinnahme angegeben. Ein Objekt, das beispielsweise zum 16-Fachen der Jahresmiete zu erwerben ist, würde bei einer Gesamtfläche von 900 Quadratmetern und einer Miete von 9,50 Euro pro Quadratmeter eine Jahresmiete von 102.600 Euro erzielen – der Kaufpreis läge somit bei 1,64 Millionen Euro. Würde dieselbe Immobilie dagegen zum Faktor 18 veräußert, läge der Preis bei 1,85 Millionen Euro. Der Kehrwert ergibt die Bruttorendite des Käufers: Beim Faktor 16 würde er eine Rendite von 6,25 Prozent erzielen.

München ist am teuersten

An der Spitze der Preisentwicklung liegen München, Berlin und Hamburg. Rekordhalter ist München: Dort liegt der durchschnittliche Kaufpreis in guten Wohnlagen nach Angaben von Engel & Völkers (E&V) im Schnitt beim 26,8-Fachen der Jahresmieteinnahme, einem Wert, der noch vor ein paar Jahren kaum für möglich gehalten wurde. Obwohl dies lediglich einer Bruttorendite von 3,7 Prozent entspricht, ist die Nachfrage der Käufer ungebrochen.

In guten Lagen von Hamburg wird im Schnitt das 22-Fache gezahlt, was einer Rendite von 4,5 Prozent entspricht. Deutlich aufgeholt hat auch Berlin, das vor einigen Jahren noch ein moderates Preisniveau aufwies. Laut E&V werden Zinshäuser [2] in guten Lagen dort mittlerweile ebenfalls zum 22-Fachen der Jahresmiete gehandelt. (bk)

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