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Aufschwung auf den Top-Büromärkten

Der Flächenumsatz der sieben größten deutschen Büromärkte zum Ende des dritten Quartals beträgt 2,7 Quadratmeter und übertrifft damit den Wert des Rekordjahres 2007. Zudem sinkt die Leerstandsquote auf fünf Prozent. Das sind Ergebnisse der Analyse von Colliers International.

Die deutschen Top-Sieben Büromärkte entwickeln sich 2016 weiterhin dynamisch.

Der Aufschwung an den sieben größten deutschen Büromärkten [1] gewinnt laut Colliers International auch im dritten Quartal 2016 weiter an Dynamik. Nach Angaben des Unternehmens summierte sich der Flächenumsatz [2] in den vergangenen neun Monaten auf 2,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche, einem Plus von rund 15 Prozent gegenüber der Vorjahresvergleichsperiode. Damit werde gleichzeitig der Spitzenwert aus dem Vorkrisenjahr 2007 eingestellt und das zehnjährige Mittel um 24 Prozent deutlich übertroffen.

Susanne Kiese, Head of Research bei Colliers International Deutschland, merkt dazu an: “Obwohl im Spätsommer zwischenzeitlich eine Abkühlung bei gesamtwirtschaftlichen und immobilienspezifischen Stimmungsindikatoren zu beobachten war, nahm die Nachfrage nach Büroflächen wegen der anhaltend robusten Beschäftigtenentwicklung vielerorts weiter zu.”

Noch keine Folgen des Brexit

Auch ein Quartal nach dem – formal immer noch nicht vollzogenen – Brexit, seien in Deutschland auch auf dem Bürovermietungsmarkt noch keine Auswirkungen [3] zu spüren. “Für den Rest des laufenden Jahres bis in 2017 hinein wird sich daran auch nichts ändern”, ist sich Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland, sicher.

Zahlreiche Unternehmensbefragungen würden darauf hinweisen, dass eine überwiegende Mehrheit von einem “weichen Brexit”, einem Verbleib der Briten im Binnenmarkt mit entsprechend abgemilderten Folgewirkungen, ausgehe.  “Sollte es dennoch zu einem harten Schnitt kommen, dauere es in der Regel mindestens ein halbes Jahr, bevor Nachfrageeffekte am Immobilienmarkt durchschlagen,” so Bigelmaier weiter.

Keine Umzugswelle nach Frankfurt

Die für Frankfurt [4] erwartete “Umzugswelle” von in London ansässigen Finanzdienstleistern sei ebefalls noch nicht ins Rollen gekommen. Umso positiver sei daher das in den abgeschlossenen drei Quartalen erzielte Umsatzplus von 28 Prozent im Vorjahresvergleich zu bewerten.

Diese deutliche Steigerung des Flächenumsatzes auf 344.300 Quadratmeter wurde laut Colliers International vor allem durch eine Verdoppelung der Vermietungsleistung im Bereich von 5.000 bis 10.000 Quadratmetern anstelle der sonst für Frankfurt üblichen Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter getragen.

Stuttgart und Köln: Starkes Wachstum des Flächenumsatzes

Das mit 39 Prozent größte Wachstum beim Flächenumsatz sei in Stuttgart verzeichnet wurden. Dieses Resultat sei vor allem auf den deutschlandweit größten Vertragsabschluss des Jahres durch Daimler im Stuttgarter Süden (75.000 Quadratmeter) und eine weitere Großanmietung von Bosch in Stuttgart-Zuffenhausen (20.000 Quadratmeter) zurückzuführen

Für das ebenfalls kräftige Umsatzplus in Köln (plus 32 Prozent) seien mehrere Großanmietungen über 10.000 Quadratmeter, allen voran aber die bereits im zweiten Quartal bekannt gewordene Flächenbelegung der Zurich-Versicherung in der MesseCity Deutz (60.000 Quadratmeter) verantwortlich.

Berlin erzielt höchsten Umsatz

Mit 593.000 Quadratmetern Umsatzleistung setzte sich Berlin laut Colliers International an die Spitze der Vergleichsstandorte und demonstrierte erneut seine große Beliebtheit bei Büronutzern. Im Vorjahresvergleich sei das Vermietungsvolumen um 13 Prozent gestiegen, dicht gefolgt von München, wo in den ersten neun Monaten des Jahres 552.000 Quadratmeter Bürofläche neue Nutzer fanden.

Seite zwei: Sinkender Leerstand und steigende Mieten [5]

In Hamburg [6] sei für das bisherige Jahr eine Vermietungsleistung von 388.000 Quadratmeter vermeldet wurden. Dazu habe unter anderem die Anmietung von über 20.000 Quadratmetern durch Olympus in der City Süd beigetragen.

Im Gegensatz lag Düsseldorf nach Angaben von Colliers International mit 292.000 Quadratmetern nahezu konstant auf dem Vorjahresniveau. Dort prägten erneut Anmietungen bis 5.000 Quadratmeter das Marktgeschehen.

Leerstand sinkt

Die starke Flächennachfrage, eine im langfristigen Durchschnitt moderate Neubautätigkeit sowie Flächenabgänge, beispielsweise durch Nutzungsänderung revitalisierungsbedürftiger Altbauflächen, führen zu einem sich fortsetzenden Leerstandsabbau, der von allen Standorten getragen werde.

Leerstandsquoten (Q3/2016)

Quelle: Colliers International

Ende September 2016 betrug das Angebot laut Colliers International kurzfristig verfügbarer Büroflächen in den Top Sieben rund 4,5 Millionen Quadratmeter, 560.000 Quadratmeter weniger als im Vergleichsmonat 2015. Insgesamt habe die Leerstandsquote bei 5,1 Prozent gelegen und damit 60 Basispunkte unter dem Vorjahresstand. Da sich eine Trendumkehr derzeit nicht abzeichne, könnte zum Jahresende sogar die fünf-Prozent-Marke fallen.

Kaum Leerstand in München und Stuttgart

Besonders eng werde es für Mieter in München und Stuttgart, die mit je 3,1 Prozent Leerstand ein neues Rekord-Niedrigniveau erreicht hätten, Berlin liege mit 3,2 Prozent leicht darüber.

Etwas entspannter gestaltet sich die Suche nach Büroflächen in Düsseldorf (7,5 Prozent), Köln (5,6 Prozent) und Hamburg (fünf Prozent). In Frankfurt bleibe die Quote mit 11,4 Prozent weiter im zweistelligen Bereich.

Mieten steigen weiter

Die Mieten stiegen vielerorts weiter, vor allem Berlin. Dort stieg die Durchschnittsmiete nach Angaben von Colliers International um 17 Prozent auf 16,10 Euro pro Quadratmeter. Damit ist sie an Düsseldorf (14,80 Euro) und Hamburg (14,90 Euro) vorbeigezogen und befindet sich auf Münchener Niveau (16,20 Euro). Auch bei den Spitzenmieten liegt Berlin mit 26,70 Euro vor Hamburg (25,50 Euro) und Düsseldorf mit 26,50 Euro.

Durchschnittsmieten in Euro/Quadratmeter (Q3/2016)

Quelle: Colliers International

Ein Rückgang der Spitzen- wie auch der Durchschnittsmiete von jeweils 0,50 Euro pro Quadratmeter wurde in Frankfurt verzeichnet.  Mit einer Spitzenmiete von 38 Euro und einer Durchschnittsmiete von 18 Euro weise die Stadt weiterhin die höchsten Mietpreise unter den Top Sieben auf, während Köln mit 20,15 Euro und 11,65 Euro am untere Ende der Preisskala liege.

Neuer Umsatzrekord wahrscheinlich

“Verfestigt sich das Vermietungsplus von rund zehn Prozent, das sich seit Jahresbeginn nun im dritten Quartal in Folge bestätigt hat, übertreffen wir die Bestmarke von 3,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche aus dem Boomjahr 2007. Angesichts der sich am Markt befindlichen Mietgesuche ist ein solches Ergebnis sehr wahrscheinlich”, so Bigelmaier.

“Allerdings wird der ein oder andere Nutzer seinen Flächenbedarf nur durch eine Projektvermietung bedienen können. Im Falle einer Anmietung in Bestandsflächen wird er durchaus Abstriche bei der gewünschten Objektqualität machen und auch höhere Preise als noch im vergangenen Jahr akzeptieren müssen”, fasst Bigelmaier seine Erwartungen für das Gesamtjahr 2016 zusammen. (kl)

Foto: Shutterstock