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Bauträgerverträge: Vorsicht vor finanziellen Risiken

Bauträgerverträge bieten auf der einen Seite ein “Rundum-sorglos-Paket” für das Eigenheim. Auf der anderen Seite beschränken sie Mitspracherechte und können die finanziellen Risiken erhöhen. Die Arge Baurecht rät zur Vorsicht.

Werden Bauprojekte abgebrochen, sollten sich Erwerber auf den Verlust ihrer vorzeitig gezahlten Raten einstellen.

Dass die Risiken bei Bauträgerverträgen überwiegen können, zeige ein aktuelles Beispiel. Kürzlich ließ sich ein Bauträger nach Angaben der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (Arge Baurecht) von seinem Auftraggeber einen noch nicht erreichten Bautenstand bestätigen und rang ihm eine Zahlungsanweisung ab, mit dem Hinweis darauf, dass es sich nur um eine Formalie handele.

Unbestätigte Bautenstände

“Ein solches Vorgehen grenzt an Betrug. Es kann nicht sein, dass ein Bauträger [1] einen tatsächlich nicht erreichten Bautenstand vortäuscht und von den Erwerbern dann auch noch eine Bestätigung und entsprechende baufortschrittabhängige Abschlagszahlung verlangt”, sagt Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann, Mitglied der ARGE Baurecht.

Gerät der Bau im Verlauf eines Bauvorhabens ins Stocken, etwa aufgrund von Liquiditätsengpässen des Bauträgers, seien vorzeitig gezahlten Raten gefährdet. Drohe dem Bauträger sogar die Insolvenz, sei der Verbleib des Geldes fraglich.

Gefahr durch Insolvenz des Bauträgers

Ein gerichtlich eingesetzter Insolvenzverwalter könnte zwar die Erfüllung des Bauträgervertrags wählen, allerdings könne er dann – baufortschrittsabhängig gemäß dem notariell vereinbarten Ratenplan – sämtliche zur Restfertigstellung noch offenen Raten verlangen. Die vorzeitig geleisteten Zahlungen würden zu Insolvenzforderungen, die zur Insolvenztabelle anzumelden seien.

“In einem solchen Fall zahlt der Erwerber praktisch doppelt, da er im besten Fall nur noch eine zugeteilte Quote an der Insolvenzmasse erhält”, warnt Neumann.

Täuschung des Darlehensgebers

Erwerber von Bauträgerobjekten würden ihr Bauvorhaben meist über ein Darlehen [2] finanzieren. Im geschilderten Fall könne die darlehensgebende Bank den Erwerber sogar wegen Beteiligung an einem Betrug belangen. In der Regel sei das Darlehen durch eine eingetragene Grundschuld im Wohnungseigentumsgrundbuch dinglich gesichert.

Erfolgt eine vorzeitige, nicht baufortschrittsgemäße Auszahlung, bleibe das Darlehen [3] insoweit ungesichert. “Die Vorlage des falschen Bautenstandsberichts ist eine Täuschung, aus der sich ein Schaden für die Darlehensgeberin ergibt, den sie zur Anzeige bringen kann”, so Neumann.

Verstoß gegen Makler- und Bauträgerverordnung

Hat der Bauträger das Projekt nicht finanziert und ist er noch greifbar, sollte der Erwerber nicht nur vom Bauträger sondern in Gesamtschuld auch von dessen Geschäftsführer beziehungsweise Vorstand persönlich die Rückzahlung der vorzeitig gezahlten Raten verlangen, rät die ARGE Baurecht. Die Frist dafür sollte möglichst kurz bemessen sein.

Grundlage sei ein Verstoß gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die zwar für Bauträger, nicht aber für Erwerber gelte. Zahlt der Bauträger die unrechtmäßig entgegengenommenen Beträge nicht fristgerecht zurück, müsse entsprechend geklagt werden.

Dabei könnten auch Zinsen ab vorzeitiger Entgegennahme der Raten sowie Auskunft über die zwischenzeitlich hieraus gezogenen Nutzungen verlangt werden. “Erwerber sollten hier alle gesetzlichen Möglichkeiten ausschöpfen und auch Schäden durch Verzug und Nutzungsausfall geltend machen”, empfiehlt Neumann.

Verstoß gegen Bauforderungssicherungsgesetz

Um einer Restschuldbefreiung vorzubeugen, sollte die gerichtliche Feststellung erwirkt werden, dass der Rückzahlungsanspruch aufgrund vorsätzlicher unerlaubter Handlung besteht. “Von einem Rücktritt vom Vertrag rate ich jedoch ab, weil der Erwerber dadurch den Schutz der Auflassungsvormerkung verlieren würde”, unterstreicht Neumann.

Zu prüfen sei im Einzelfall auch ein möglicher Verstoß gegen das Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG), aus dem sich ein weiterer Direktanspruch gegen den oder die Geschäftsführer oder Vorstand persönlich ergeben könne. Bauträgererwerbspreisraten seien als Baugeld im Sinne des BauFordSiG anzusehen.

Werden die gezahlten Raten zweckwidrig verwendet und so eine dem Baugläubiger zustehende Werklohnforderung nicht erfüllt, hafte der Vorstand des Bauträgers daher persönlich. Vertretbar erscheine, auch den Erwerber vom Bauträger in den Schutzbereich des BauFordSiG einzubeziehen.

Bautenstandbericht prüfen lassen

“Erwerber sollten Bautenstandsberichte vom Bauträger immer gründlich und am besten unter Zuhilfenahme eines Bausachverständigen und Bauanwalts prüfen und kritisch hinterfragen. Keinesfalls sollten Erwerber vorzeitige Auszahlungsanweisungen gegenüber der Darlehensgeberin veranlassen”, rät Neumann abschließend. (kl)

Foto: Shutterstock