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Chancen und Defizite am ostdeutschen Immobilienmarkt

Der Osten der Bundesrepublik ist am Immobilieninvestmentmarkt nach wie vor unterrepräsentiert und durch eine vergleichsweise geringe Liquidität gekennzeichnet. Das ergibt eine aktuelle Analyse des Immobiliendienstleisters Savills.

Rostocker Trendviertel Kröpeliner-Tor-Vorstadt: Die Hansestadt hat einen der dynamischsten Immobilienmärkte Ostdeutschlands.

Das Gewerbetransaktionsvolumen betrug in den fünf neuen Bundesländern im Durchschnitt der letzten fünf Jahre nur rund 200 Euro pro Einwohner und lag damit etwa 20 Prozent unter dem Niveau Westdeutschlands ohne Berücksichtigung der Top 7. Offenbar sehen also viele Investoren von Immobilienkäufen in den neuen Bundesländern ab. Doch ist diese Zurückhaltung gerechtfertigt?

Ein Blick auf den Status quo spricht zunächst dafür. So befinden sich die wesentlichen Kennziffern der ostdeutschen Vermietungsmärkte nach wie vor nicht auf dem Niveau westdeutscher Städte. Die Büromieten sind in der Spitze und im Durchschnitt 18  bzw. 16 Prozent niedriger und auch die Büroleerstandsrate ist mit 12,1 Prozent mehr als doppelt so hoch ist wie im Durchschnitt der westdeutschen Märkte (5,3 Prozent). Noch größer ist die Mietdifferenz im Einzelhandel. Hier liegen die Spitzenmieten für Geschäftshäuser in 1a-Lagen rund 35 Prozent unter dem westdeutschen Niveau, während die Durchschnittsmieten sogar 43 Prozent niedriger sind.

Positive Dynamik erkennbar

Im Hinblick auf die Entwicklung in den vergangenen zehn Jahren ist dem Osten jedoch eine positive Dynamik zu bescheinigen. Im Einzelhandelssegment haben sich die Vermietungsmärkte sogar besser entwickelt als in den westdeutschen Städten. Während in Westdeutschland (ohne die Top-7-Märkte) die Spitzenmieten für Geschäftshäuser in 1a-Lagen in den vergangenen zehn Jahren um rund 18 Prozent anstiegen, verzeichneten ostdeutsche Städte im Mittel ein Plus von 22 Prozent Auch die ostdeutschen Büromärkte entwickelten sich im gleichen Zeitraum positiv, wenngleich etwas schlechter als in Westdeutschland. Die Spitzenmieten wuchsen seit 2006 um durchschnittlich zwölf Prozent (West: + 17 Prozent). Auch der Leerstandsabbau kann sich sehen lassen: Seit 2006 ging die durchschnittliche Leerstandsquote an den ostdeutschen Büromärkten um 190 Basispunkte zurück (West: minus 50 Bp.).

Vielversprechende Prognosen

Doch nicht nur die Entwicklung der vergangenen Jahre ist positiv, auch die Prognosen sind zumindest für die ostdeutschen Zentren vielversprechend. So holten im jüngsten Prognos-Zukunftsranking Städte wie Leipzig, Chemnitz, Erfurt oder Weimar deutlich auf. Dies dürfte nicht zuletzt daran liegen, dass für fast alle ostdeutschen Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern bis 2030 mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen ist.Dies lässt auch am Immobilienmarkt eine Fortsetzung der zuletzt positiven Entwicklung erwarten.

Anfangsrenditen höher als in Westdeutschland

Den günstigen Perspektiven zum Trotz sind die Anfangsrenditen in den ostdeutschen Märkten angesichts der derzeit noch schlechteren Rahmenbedingungen höher als in Westdeutschland. So liegen die Spitzenrenditen für Büroobjekte sowie für Geschäftshäuser in 1a-Lagen 120 bzw. 110 Basispunkte über dem Niveau der westdeutschen Städte. Auch die Renditekompression fiel im Verlauf der letzten zehn Jahre geringer aus als im Westen. Während die Bürospitzenrenditen im Westen um 54 Basispunkte fielen, betrug die Renditekompression im Osten 45 Basispunkte. Eine ähnliche Entwicklung nahmen auch die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser – hier verzeichneten westdeutsche Städte einen Rückgang um 43 Basispunkte, während die Renditen in ostdeutschen Städten im Mittel um 32 Basispunkte fielen.

Gerade diese Kombination aus bisher vergleichsweise geringer Renditekompression sowie höheren Anfangsrenditen einerseits und den günstigen Entwicklungsperspektiven andererseits lässt die ostdeutschen Großstädte attraktiv erscheinen. Denn diese Gemengelage bietet Investoren die Chance auf eine strukturelle Renditekompression und damit auf Kapitalwertwachstum. Zugleich dürfte der Anstieg der Anfangsrenditen im Falle eines Abschwungs an den Investmentmärkten geringer ausfallen als in den westdeutschen Märkten.

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