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DIW-Berlin: Mietpreisbremse gescheitert?

Die Mietpreisbremse hat bisher das Mietwachstum in angespannten Wohnungsmärkten nicht verlangsamt, teilweise stiegen die Preise kurzfristig sogar schneller. Dies geht aus einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hervor.

Ein Jahr nach ihrer Einführung zeigt die Mietpreisbremse eher einen preistreibenden Effekt.

“Das Gesetz hat seine gewünschte Wirkung bisher nicht entfaltet. Vielmehr gibt es Möglichkeiten, sich nicht an die Vorgaben der Mietpreisbremse zu halten”, sagt DIW-Ökonom Claus Michelsen. So seien die Sanktionen bei Verstößen relativ lax.

Außerdem sei es für MieterInnen schwierig, an die relevanten Informationen zu kommen und ihr Recht durchzusetzen. Nicht zuletzt deshalb hätten Vermieter vor Inkrafttreten des Gesetzes die Mieten [1] teilweise kräftig angehoben.

Keine Hemmung der Bautätigkeit

Investoren würden offenbar auch zukünftig keine Beeinträchtigungen ihrer Mieteinnahmen erwarten. Dies könne aus dem nur geringen Einfluss der Mietpreisbremse auf die Wohnungspreise geschlossen werden. Damit seien auch die im Vorfeld geäußerten Befürchtungen, die Mietpreisbremse würde die dringend benötigte Bautätigkeit erheblich hemmen, nicht eingetreten.

Seit einem Jahr in Kraft

Die sogenannte Mietpreisbremse [2] trat am 1. Juni 2015 in Kraft und sollte den Anstieg von Mieten in Regionen mit besonders angespannten Wohnungsmärkten deckeln. Danach dürfen dort die Mieten in neu abgeschlossenen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Lediglich bei Neubauten oder grundlegend modernisierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Sie greift auch nicht, wenn bereits im vorherigen Mietvertrag eine hohe Miete [3] vereinbart war.

Untersuchung zusammenhängender Märkte

Claus Michelsen und Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin haben zusammen mit Andreas Mense von der Universität Erlangen-Nürnberg die Angebotsmieten der wichtigsten Online-Plattformen Immobilienscout24, Immowelt und Immonet im Zeitraum von Juli 2011 bis März 2016 für benachbarte regulierte und unregulierte Postleitzahlbezirke verglichen.

Die direkte Nachbarschaft stelle sicher, dass es sich um miteinander verbundene Immobilienmärkte handelt, deren Mieten sich ohne Regulierung vermutlich identisch entwickelt hätten. Abweichungen der Mietentwicklung nach der Einführung der Mietpreisbremse in einer regulierten Region gegenüber der benachbarten unregulierten Vergleichsgruppe könnten in diesem Untersuchungsrahmen als kausale Effekte der Mietpreisbremse interpretiert werden.

Seite zwei: Preiserhöhungen im Vorfeld [4]

Preiserhöhungen im Vorfeld

Die Ergebnisse zeigen, dass die Entwicklung der Mieten von der Regulierung nahezu unbeeinflusst blieb. Im gesamten Untersuchungszeitraum seien die Angebotsmieten in allen untersuchten Regionen jährlich um etwa 2,6 Prozent gestiegen. Die Einführung der Mietpreisbremse habe diesen Trend in den meisten Regionen kurzfristig deutlich beschleunigt.

“Gerade in den Städten, wo Investoren erwarten konnten, dass eine Mietpreisbremse eingeführt wird – also dort, wo bereits im Jahr 2013 die Kappungsgrenze für bestehende Mietverträge eingeführt worden war – fiel der Preisanstieg im Vorfeld des Inkrafttretens der Mietpreisbremse auf das Jahr hochgerechnet um rund einen Prozentpunkt höher aus”, sagt Michelsen.

Mietpreisbremse teilweise preistreibend

Nach ihrem Inkrafttreten habe die Mietpreisbremse keinen signifikanten Effekt mehr auf den Preistrend in den 264 der insgesamt 308 regulierten Städte mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze gehabt.

In der kleinen Gruppe der Städte, die ausschließlich durch die Mietpreisbremse reguliert wurden, hatte diese laut DIW nach ihrer Einführung einen dauerhaft preistreibenden [5] Effekt von annualisiert rund 0,6 bis 0,7 Prozentpunkte.

Kein Effekt auf Wohnimmobilienpreise

Da Immobilienpreise in großen Teilen zukünftige Ertragserwartungen abbilden, hätten sich bei einer wirksamen Regulierung auch negative Effekte beim Wert von Wohnimmobilien zeigen müssen. Dies ist weitgehend ausgeblieben, was als Hinweis für die Erwartung über die zukünftige Wirksamkeit der Regulierung gewertet werden könne.

Maas warnt vor verfrühter Reaktion

Verbraucherschutzminister Heiko Maas [6] (SPD) warnte am Mittwoch davor, die Mietpreisbremse bereits für wirkungslos zu halten. “Ich finde es ein bisschen früh, wenn ein Gesetz, das einen Paradigmenwechsel darstellt, also ein Recht einräumt, das es bisher noch nicht gegeben hat, nach einem Jahr oder ein paar Monaten für gescheitert erklärt werden soll”, sagte Maas am Mittwoch im ARD-Morgenmagazin. Es beriefen sich aber nicht alle Mieter auf das Recht, so dass Vermieter die Preise auch zu stark anheben könnten.

Nur Neubau bekämpft Wohnungsmangel

Um die Ursachen des Wohnungsmangels zu bekämpfen, sollten laut DIW Maßnahmen zur Ausweitung der Bautätigkeit [7] und Flexibilisierung des Angebots im Vordergrund stehen. „Nur zusätzlicher Neubau schafft nachhaltige Entspannung am Wohnungsmarkt“, sagt DIW-Ökonom Konstantin Kholodilin.

Hier sei vor allem die Kommunalpolitik gefordert, etwa ungenutzte Flächen in den urbanen Zentren dem Wohnungsmarkt zuzuführen, Verdichtungspotenziale zu heben oder Gewerbeflächen umzuwidmen.

Mietpreisbremse muss transparenter werden

Aus sozialpolitischer Sicht könne eine Mietpreisbremse nur dann gerechtfertigt sein, sofern sie die Anreize für den Wohnungsbau nicht beschneide und zeitlich begrenzt eingeführt werde, sagen die Studienautoren. Sie müsste zudem auch transparenter und praktikabler ausgestaltet sein.

So könnten VermieterInnen zur Veröffentlichung der Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verpflichtet und die Mieterhöhung an die Entwicklung der Konsumentenpreise gekoppelt werden.

Maas zeigte sich in der SZ offen für Änderungen: “Wenn es wirklich Rechtsbruch im größeren Stil gibt, dann werden wir darauf drängen, ins Gesetz zu schreiben, was die Union bisher blockiert hat: nämlich eine Pflicht des Vermieters, die Vormiete automatisch offenzulegen und einen Anspruch des Mieters, die zu viel gezahlte Miete rückwirkend bis zum Vertragsschluss zurückzubekommen.” (kl)

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