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Investitionen in Einzelhandelsimmobilien: Steigende Dynamik

Im ersten Halbjahr des Jahres 2016 wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien 4,5 Milliarden Euro umgesetzt.

Die Dynamik auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien wird laut CBRE 2016 weiter zunehmen.

Damit liege das Ergebnis rund 52 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahrszeitraums. Dieses sei aber hauptsächlich durch den milliardenschweren Einstieg von Hudson’s Bay Company in den deutschen Einzelhandelsmarkt im Zuge der Kaufhof-Übernahme sowie die Übernahme der Corio-Shopping-Center durch den französischen Centerbetreiber Klépierre verursacht worden.

Dynamik setzt sich fort

Gleichzeitig habe man jedoch das zweithöchste Transaktionsvolumen eines zweiten Quartals seit Aufzeichnungsbeginn im Jahr 2009 verzeichnet. “Während sich der Jahresauftakt noch verhalten zeigte, belegen die aktuellen Zahlen, dass sich die hohe Investitionsdynamik des vergangenen Jahres auch bei den Handelsimmobilien weiter fortsetzt”, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

“Mit einem Investitionsvolumen von 2,8 Milliarden Euro alleine im zweiten Quartal wurde der langjährige Quartalsmittelwert von 2,4 Milliarden Euro klar übertroffen. Allerdings sehen wir auch, dass die mangelnde Verfügbarkeit an geeigneten Assets weiterhin den limitierenden Faktor darstellt und ein noch höheres Transaktionsvolumen verhindert, zumal die Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien [1] dank der sehr guten Verfassung der deutschen Wirtschaft und Rekordzahlen bei den Erwerbstätigen sowie steigender Haushaltseinkommen weiter zunimmt”, erläutert Linsin.

Nebenstandorte im Fokus

Wie schon im Vorjahresquartal sei mit über 3,5 Milliarden Euro und einem Anteil von 79 Prozent der überwiegende Teil der Investments in Objekte außerhalb der Topstandorte geflossen.

“Durch das begrenzte Angebot – insbesondere im Core-Segment – ist das Investmentvolumen in den Topstandorten deutlich begrenzt, obwohl das Investoreninteresse an entsprechenden Produkten ungebrochen hoch ist”, erklärt Jan Dirk Pogginga, Head of Retail Investment bei CBRE.

“Wir registrieren daher schon seit geraumer Zeit ein Ausweichen der Investoren, die sich räumlich verstärkt auf attraktive Regionalzentren und B-Standorte [2] fokussieren und hier auch verstärkt Bestandsprodukte mit Wertsteigerungspotenzial nachfragen.”

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Seite zwei: Fachmärkte und Shopping-Center dominieren [3]

Fachmärkte und Shopping-Center dominieren

Investments in Fachmärkte und Fachmarktzentren sowie Supermärkte und Discounter dominierten das erste Halbjahr laut CBRE des Jahres 2016 deutlich. Die hohe Nachfrage in diesem Segment ergebe sich auch aus einer Ausweichstrategie der Investoren, die aufgrund des geringen Angebots an Shopping-Centern und innerstädtischen Geschäftshäusern in den Topstandorten bei entsprechend hohen Kaufpreisen auf andere Retail-Assets mit stabilem Cashflow ausweichen.

Dabei dürften gerade Fachmärkte, Fachmarktzentren und Lebensmittelmärkte von den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit gestiegenen Reallöhnen und niedrigen Zinsen profitieren, die sich in höheren Konsumausgaben der Verbraucher – sowohl im kurzfristigen Bedarfsbereich aber auch bei langlebigen Konsumgütern – bemerkbar machen dürften.

Attraktive Nettoanfangsrendite

Hinzu komme, dass die Nettoanfangsrenditen in dieser Assetklasse, deutlich über den Spitzenrenditen von Einkaufszentren oder erstklassigen High-Street [4]-Objekten liegen würden.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2016 seien mit knapp zwei Milliarden Euro rund 44 Prozent aller Einzelhandelsinvestments in den Segmenten der Fach- und Lebensmittelmärkte sowie Fachmarktzentren getätigt worden.

Shopping-Center auf Platz zwei

An zweiter Stelle folgten laut CBRE Shopping-Center mit einem Volumen von knapp 1,1 Milliarden Euro beziehungsweise einem Anteil von 24 Prozent. Neben zwei Objekten in Hamburg und München sei hier überwiegend in Objekte außerhalb der Topstandorte investiert worden.

Investments in Geschäftshäuser in den Innenstadtlagen würden auf dem dritten Platz mit einem Transaktionsvolumen von 917 Millionen Euro folgen, was einem Anteil von 20 Prozent am gesamten Investitionsvolumen in Einzelhandelsimmobilien entspreche.

Mit rund 3,4 Milliarden Euro seien rund 75 Prozent des Gesamtvolumens in Form von einzelnen Objekten investiert worden. Der Anteil von Paketverkäufen liege bei 25 Prozent und damit deutlich unter dem Vorjahresergebnis von 67 Prozent.

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*:  Nettoanfangsrendite

Quelle: CBRE Research, Q2 2016.

Aufgrund der hohen Nachfrage bei einem sich weiter verknappendem Angebot seien die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser in den Toplagen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München gegenüber dem Vorquartal im Durchschnitt um 20 Basispunkte auf 3,63 Prozent gesunken.

Stabile Renditen

Daneben seien zum Ende des zweiten Quartals die Spitzenrenditen für die anderen Handelsimmobilien noch stabil auf dem Niveau des Vorquartals geblieben. So notieren Shopping-Center unverändert 4,1 Prozent (A-Standort) beziehungsweise 4,8 Prozent (B-Standort).

Für Fachmarktzentren würden weiterhin 5,25 Prozent erzielt und Fachmärkte würden unverändert bei 6,25 Prozent liegen. Einzig im Segment der Lebensmittel-Supermärkte sei die Nettoanfangsrendite um 20 Basispunkte auf nun 5,8 Prozent gesunken und verdeutliche die immense Nachfrage nach diesem Investmentprodukt – vor allem seitens internationaler Investoren, aber auch zunehmend von deutschen institutionellen Investoren.

Dynamische Entwicklung

Der Investmentmarkt für deutsche Einzelhandelsimmobilien [5] habe im zweiten Quartal des Jahres 2016 deutlich an Dynamik zugelegt und lasse eine positive Entwicklung für das weitere Jahr erwarten.

“Mangels alternativer Investmentmöglichkeiten und einer hohen Liquidität im Markt bleibe der Nachfragedruck der Investoren unverändert hoch. Als einer der größten Einzelhandelsmärkte Europas mit einer polyzentralen Struktur bietet Deutschland hier vielfältige Anlageoptionen”, erläutert Linsin.

Mehr internationale Investoren

“Wir erwarten, dass insbesondere der Anteil internationaler Investoren im weiteren Jahresverlauf deutlich zunehmen und Deutschland als nachhaltiger und sicherer Anlagehafen weiter profitieren wird”, ergänzt Poppinga.

“Die starke Präsenz der nationalen Investmenthäuser im eigenen Heimatmarkt verschärft dabei den Wettbewerb um die ohnehin knappen Core-Produkte und wird weiter Druck auf die Spitzenrenditen für Handelsimmobilien ausüben. Dennoch rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen im deutlich zweistelligen Milliardenbereich, zumal sich einige größere Einzeltransaktionen, aber auch diverse Portfolios in der Vermarktung für das zweiten Halbjahr befinden”, so Poppinga weiter. (kl)

Foto: Shutterstock