- Finanznachrichten auf Cash.Online - https://www.cash-online.de -

Europäischer Büromarkt wächst weiter

Die europäischen Büromärkte entwickeln sich noch immer positiv. Das geht aus einer Analyse von Jones Lang LaSalle (JLL) hervor, die die Entwicklung der europäischen Büromärkte im dritten Quartal 2016 untersucht hat.

Trotz des Brexit-Votums entwickelten sich die Büromärkte Europas in den ersten drei Quartalen 2016 weiterhin positiv.

JLL hat die Entwicklung der europäischen Büromärkte [1] im dritten Quartal 2016 untersucht. Der Europäische Büro-Mietpreisindex von JLL konnte im Vergleich zum Vorquartal um 0,5 Prozent zulegen. Das Umsatzplus der letzten drei Quartale betrage zwei Prozent und der Büroflächen Leerstand falle auf 8,5 Prozent.

Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Mietpreisindex steigt leicht

Wie schon in den ersten zwei Quartalen, habe der Büro-Mietpreisindex im dritten Quartal weiter wachsen können, wenn auch mit einem Plus von 0,5 Prozent moderater als in den Monaten April bis Ende Juli. Hinter diesem bescheidenen Zuwachs verberge sich jedoch Heterogenität [2], ein kräftigeres Wachstum in den meisten Märkten und ein starker Rückgang in London (minus 4,2 Prozent) und Moskau (minus 6,3Prozent).

Zum Vergrößern bitte auf die Grafik klicken.

Die Entwicklungen in den wichtigen UK-Märkten und Moskau ausgenommen belaufe sich das europäische Mietpreiswachstum über das Quartal auf 1,8 Prozent, das höchste seit Mitte 2011. Im Jahresvergleich sei mit 5,8 Prozent der stärkste Zuwachs seit 2008 zu notieren.

Während sich in der City von London die Spitzenmieten laut JLL stabil hielten, mussten sie im Teilmarkt West End über das Quartal einen Rückgang um 4,2 Prozent hinnehmen. Es sei davon auszugehen, dass die Effektivmieten in den beiden genannten Teilmärkten aufgrund schwächerer Vermietungsvolumina in den nächsten 18 Monaten unter Druck geraten werden. Leicht gemildert werde der Rückgang durch die niedrige Leerstandsquote.

Mietpreis-Stabilität überwiegt

Von den 24 Index-Städten zeigten neun im Vergleich zum vorangegangenen Quartal einen Mietpreisanstieg. 13 Märkte sind stabil geblieben, ein Rückgang ist allein in London und Moskau zu notieren. Stockholm verzeichnete den größten Zuwachs (6,9 Prozent). Paris notierte das fünfte Quartal in Folge ein Wachstum (3,4 Prozent im Quartalsvergleich).

Unter den deutschen Big Seven weise Berlin den beachtlichsten Mietpreisanstieg mit 3,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal auf, wodurch das jährliche Wachstum mit 15,2 Prozent auf Rekordhöhe getrieben wurden sei. Im Jahresvergleich habe die Spitzenmiete in sechs der sieben Städte zugelegt.

Ein Anhalten der starken Vermietungstätigkeit zusammen mit einem weiter zurückgehenden Angebot wird nach Einschätzung von JLL in vielen Märkten Europas für einen Anstieg der Mieten sorgen. 2016 könnte sich das Mietpreiswachstum europaweit durchschnittlich auf 2,5 Prozent einpendeln, bevor es sich 2017 – in einigen Märkten moderat abgeschwächt – auf 1,5 Prozent zubewegt.

Großbritannien und Spanien: Sinkender Büroflächenumsatz

Mit 2,86 Millionen Quadratmetern Büroflächenumsatz im dritten Quartal 2016 sind Einbußen von sieben Prozent gegenüber dem letztjährigen Vergleichszeitraum zu registrieren – geschuldet geringeren Aktivitäten in Großbritannien und Spanien, so JLL. Für das gesamte Dreivierteljahr mit einem Umsatzvolumen von 8,6 Millionen Quadratmetern bleibe es bei einem leichten Plus von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr.

In Anbetracht außergewöhnlich starker Vergleichszahlen aus 2015 und einigem Gegenwind im ersten Halbjahr 2016 wurde laut JLL eine schwächere Vermietungstätigkeit in Gesamteuropa während der Monate Juli bis Ende September erwartet. Überraschend gut fiel demgegenüber das Ergebnis aus. Aufgrund eines traditionell starken vierten Quartals könnte der europäische Büroflächenumsatz die zwölf Millionen Quadratmeter-Marke und damit ein ähnliches Niveau wie 2015 erreichen.

Seite zwei: Sinkende Leerstandsquote trotz steigender Fertigstellungen [3]

Von den 24 Märkten hätten elf im dritten Quartal auf Jahressicht zulegen können, angeführt von den kleinen Märkten Utrecht (plus 148 Prozent) und Den Haag (plus 95 Prozent).

Abwartende Haltung in London

Londons Büroflächenmarkt habe sich von dem niedrigen Niveau des Vorquartals zwar leicht erholt, liege aber immer noch drei Prozent unter seinem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Die Nutzer hätten aufgrund des Brexit-Votums eine abwartende Haltung eingenommen. Im Dreivierteljahresvergleich liege der Büroflächenumsatz um 28 Prozent unter dem des Vorjahres.

Umsatzzuwachs in Deutschland

Das Umsatzvolumen der deutschen Big Seven konnte in den ersten drei Quartalen mit 2,86 Millionen Quadratmetern den Vorjahreswert um 12,5 Prozent übertreffen. Den größten Umsatzzuwachs im Jahresvergleich würden Stuttgart und Köln mit plus 36 und 33 Prozent erreichen – beide durch sehr große Abschlüsse befeuert.

Mit knapp 700.000 Quadratmetern (plus 19 Prozent) ist Berlin [4] Number One unter den Big Seven und übertrifft seinen eigenen Fünf-Jahresschnitt um 60 Prozent. Einen Rückgang hätte nur Düsseldorf  hinnehmen müssen (minus 23 Prozent).

Leerstandsquote sinkt 

Trotz des Fertigstellungsvolumens von einer Million Quadratmeter Büroflächen im dritten Quartal und von 2,95 Millionen Quadratmeter in 2016, habe sich die aggregierte europäische Leerstandsquote bei 8,5 Prozent eingependelt und liege damit auf dem niedrigsten Stand seit 2009. Auch wenn im vierten Quartal noch einmal 1,7 Millionen Quadratmeter fertig gestellte Flächen dazukommen, dürften die Engpässe in vielen Märkten nicht deutlich geringer werden.

In den sieben deutschen Immobilienhochburgen habe sich auch im dritten Quartal das kurzfristig verfügbare Angebot verringert: Der aggregierte Leerstand war zuletzt Ende 2002 niedriger. Der größte Leerstandsrückgang im Jahresvergleich sei in München (-minus 306.000 Quadratmeter) und Berlin (- 218.000 Quadratmeter) zu beobachten.

Berlin und Hamburg liegen laut JLL mittlerweile unter sechs Prozent, Köln, München und Stuttgart unter fünf Prozent. Bis zum Jahresende werde für die Big Seven ein weiterer leichter Rückgang und damit ein Durchsacken der Leerstandsquote unter sechs Prozent erwartet.

Steigende Fertigstellungen

Die 1,22 Millionen Quadratmeter Bürofläche, die 2016 in den sieben deutschen Immobilienhochburgen voraussichtlich fertig gestellt werden, entspreche einem Plus von 29 Prozent gegenüber dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Da die meisten Flächen aber nicht-spekulative Vorhaben seien und in 2017 daher nur,  820.000 Quadratmeter zur Verfügung gestellt werden würden, könnte es in vielen Teilmärkten bei einem Angebots-Engpass bleiben.

In anderen westeuropäischen Märkten bleibe die Projektentwicklungstätigkeit gering. Nicht zuletzt wegen begrenzter Finanzierung spekulativer Vorhaben (insbesondere in spätzyklischen Märkten) dürfte es dort kurzfristig zu keinem strukturellen Leerstandsanstieg kommen. (kl)

Foto: Shutterstock