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Immobilienfonds: Keine Blase in Sicht

Deutschland gilt als “sicherer Hafen” für Immobilieninvestments. Eine Blasenbildung befürchten die Asset Manager trotz weiter steigender Preise nicht.

Frank Auzinger, ZBI: “Es wird in Deutschland absehbar nicht auf Halde gebaut.”

Deutsche Immobilien sind derzeit “Everybody’s Darling” für Investoren aus dem In- und Ausland. Ihre Popularität ließ sich erst kürzlich wieder am Trendbarometer der Berlin Hyp [1] ablesen, für das 150 Immobilienexperten aus dem In- und Ausland ihre Einschätzungen abgegeben haben. Nach Angaben der Berlin Hyp wird der Standort Deutschland von einer großen Mehrheit der Befragten als “hoch attraktiv” eingestuft. Rund 82 Prozent bewerteten den deutschen Immobilienmarkt im europäischen Vergleich als “viel” oder “etwas attraktiver”.

Investitionen sind nicht nur direkt oder über offene Immobilienfonds möglich, sondern auch über das Vehikel des geschlossenen Publikums-AIFs. Immobilien sind derzeit die dominierende Assetklasse in diesem Anlagesegment. Rund 20 KAGB-konforme Immobilienfonds befanden sich bei Redaktionsschluss dieser Ausgabe in der Platzierung, das ist rund die Hälfte aller derzeit vertriebenen Publikums-AIFs. Darunter befinden sich auch mehrere Wohnimmobilienfonds.

Nachfrage übersteigt das Angebot

Während das Neugeschäft und die Platzierungen in fast allen anderen Assetklassen weiterhin eher zäh verlaufen, ist im Immobilienbereich mittlerweile ein konstantes “Grundrauschen” zu vernehmen. Die Fonds werden vergleichsweise zügig ausplatziert und die Asset Manager legen meist direkt im Anschluss Folgeprodukte auf.

Eine Blasenbildung befürchten die Asset Manager trotz weiter steigender Immobilienpreise nicht. “Unser Einkauf basiert auf erfahrenem Research, das Regionen identifiziert, in denen die Nachfrage das Angebot nachhaltig übersteigt. Auch volkswirtschaftlich übersteigt der notwendige Neubaubedarf von etwa 400.000 Einheiten die aktuellen und mittelfristig erkennbaren Fertigstellungen bei weitem. Es wird in Deutschland absehbar nicht auf Halde gebaut”, stellt ZBI-Vorstand Frank Auzinger fest.

Zu wenig Neubau in den Ballungszentren

Im Gegenteil: Wohnraum bleibt speziell in deutschen Großstädten auch künftig Mangelware. Vor allem in großen Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart oder Düsseldorf werden zu wenig neue Wohnungen gebaut, heißt es in einer im Juni veröffentlichten Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Insgesamt müssten nach Berechnungen des Instituts in Deutschland bis 2020 jährlich rund 380.000 Wohnungen errichtet werden. Tatsächlich seien im vergangenen Jahr jedoch nur 247.000 Wohnungen gebaut worden. Zu wenig, um den Wohnraumbedarf schnell zu decken.

Seite zwei: Restriktives Verhalten der Banken [2]

Zumal die Nachfrage weiter steigen wird. Dafür wird auch die hohe Zahl an Flüchtlingen sorgen, die in den vergangenen Monaten nach Deutschland gekommen sind. Allein im letzten Jahr gelangten rund 900.000 Flüchtlinge nach Deutschland, um hier Asyl zu beantragen. Eine Studie von Quantum Immobilen prognostiziert, dass rund 1,1 Millionen der 2015 und 2016 ankommenden Flüchtlinge als Asylberechtigte mittel- bis langfristig in Deutschland bleiben und so voraussichtlich für einen zusätzlichen jährlichen Bedarf von rund 185.000 Wohneinheiten sorgen werden.

Die Wohnungsnachfrage werde sich dabei auf die Metropolen und Großstädte konzentrieren, die bereits heute als angespannte Wohnungsmärkte gelten. Eine Einschätzung, die Wolfgang Dippold teilt, geschäftsführender Gesellschafter der Project Investment Gruppe: “Schwerpunktmäßig wird sich die erhöhte Nachfrage durch Einwanderung in den großen Metropolen abbilden, in ländlichen Regionen rechnen wir mit sehr geringen Auswirkungen.”

Regional begrenzte Konsolidierungen

Ein wichtiges Argument, das ebenfalls gegen die Gefahr einer Blasenbildung spricht, sind die Banken, die sich nicht erst seit der neuen, die Finanzierung nochmals erschwerenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie restriktiv verhalten. “Es gibt keine gefährliche Ausweitung des Kreditvolumens, die Voraussetzung für eine breite Blasenbildung ist. Sicherlich gibt es einige teure Standorte, die mit Konsolidierung oder sogar mit Korrekturen rechnen müssen. Gerade private Direktanleger können da ohne profunde Marktkenntnis durchaus Fehler machen. Dies bleiben aber regional begrenzte Konsolidierungen ohne flächendeckende Auswirkungen, die eine Blase kennzeichnen”, so Auzinger.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch das Trendbarometer der Berlin Hyp: Die Anzahl der Immobilienexperten, die vor dem Platzen einer Immobilienblase warnen, hat demnach abgenommen. Waren es im zweiten Halbjahr 2015 noch 51 Prozent der Umfrageteilnehmer, die die Existenz einer Immobilienblase bejahten, so sind es aktuell lediglich 42 Prozent. Überhitzungstendenzen seien zwar durchaus spürbar, von einer Blase könne jedoch nicht die Rede sein. Auzinger formuliert es noch etwas plakativer: “Von wenigen Ausnahmen abgesehen, gibt es nichts, was mit volkswirtschaftlicher Auswirkung platzen könnte.” (kb)

Foto: ZBI

Lesen Sie den vollständigen Artikel im aktuellen Cash.-Magazin 09/2016 [3].