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Falschberatung: Höheres Haftungsrisiko für Immobilienvermittler

Immobilienvermittler können auch für einen Beratungsfehler haftbar gemacht werden, wenn sich der Immobilienkäufer bei einer korrekten Beratung in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte. Diese Ausweitung der “Kausalitätsvermutung” legt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil dar.

Der Bundesgerichtshof mit Sitz in Karlsruhe.

Im verhandelten Streitfall verklagte der Käufer einer Eigentumswohnung [1], die als Kapitalanlage angeboten wurde, den Vermittler wegen Falschberatung.

Nach Aussage des Käufers habe der Vermittler ihn über die Belastung aus dem Wohnungskauf falsch informiert. Letzterer habe einen höheren monatlichen Einnahmenüberschuss errechnet, der Grundlage für die Kaufentscheidung gewesen sei.

Nachdem der Immobilienkäufer [2] in den Vorinstanzen gescheitert war, hatte sich der BGH mit dem Fall zu befassen.

“Kausalitätsvermutung” weiter gefasst

In seinem aktuellen Urteil vom 15. Juli 2016 (Az.: V ZR 168/15) gibt der BGH dem Käufer Recht.

Laut der sogenannten “Kausalitätsvermutung” werde bei einem Beratungsfehler die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss im Allgemeinen zu Gunsten des Käufers vermutet.

Bisher seien aber nur Fälle verhandelt worden, bei denen sich der Käufer durch die auf einen Beratungsfehler zurückgehende Investitionsentscheidung finanziell übernommen habe – dies sei hier aber nicht der Fall.

Seite zwei: Beweislast trifft Vermittler [3]

In der vorliegenden Fallkonstellation liegen laut BGH [4] “mehrere Möglichkeiten der Reaktion auf die richtige Aufklärung” vor – es sei nicht auszuschliessen, dass der Anleger die Investition trotz der höheren Belastung, also wenn er richtig beraten worden wäre, trotzdem getätigt hätte.

Beweislast trifft Vermittler

Damit ändert der BGH seine Rechtsprechung. Er vertritt nun, “dass sich der Ausschluss der Kausalitätsvermutung in den Fällen eines Entscheidungskonflikts nicht mit dem Zweck der Aufklärungs- und Beratungspflichten [5] verträgt, dem Anleger eine sachgerechte Entscheidung über den Abschluss bestimmter Geschäfte zu ermöglichen.”

Daher werde jetzt davon ausgegangen, “dass die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Entschluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) auch anzuwenden ist, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte”.

Die Beweislast “ob die dem Käufer erteilten Fehlinformationen für dessen Entscheidung zum Kauf irrelevant gewesen sind” läge auch in dieser Fallkonstellation beim Vermittler. (nl)

Foto: Shutterstock