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Kapitalanlage Pflegeimmobilie: Chancenreicher Markt mit etwas eigenen Regeln

Immer mehr Privatanleger entdecken den Markt der Pflegeimmobilien. Um kostspielige Fehler zu vermeiden, sollten Laien sich professionelle Beratung suchen. Gastbeitrag von Franz-Josef Rosemeyer, A.S.I. Wirtschaftsberatung

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist es gerade für Privatanleger schwer, langfristig attraktive und risikoarme Möglichkeiten zur Kapitalanlage zu finden. Wer die Investition in Immobilien sucht, findet in bester oder zumindest guter Lage kaum noch bezahlbare Objekte. Auf der Suche nach finanzierbaren Optionen, die langfristige Einnahmen in Aussicht stellen, entdecken immer mehr von ihnen den Markt der Pflegeimmobilien [1] für sich.

Günstige Finanzierung im Niedrigzinsumfeld

Dieser vereint die Vorteile einer Sachwertanlage (Immobilie) mit einer Teilhabe am Pflegemarkt [2], dem angesichts des demografischen Wandels langfristiges Wachstum prognostiziert wird. Privatpersonen können einzelne oder mehrere Appartements in einem Objekt erwerben, die kalkulatorisch jährliche Mietrenditen von rund 4,5 Prozent erwirtschaften sollten.

Aufgrund des aktuellen Niedrigzinsniveaus können diese Appartements günstig finanziert oder mit einem Kapital von rund 150.000,- Euro kreditfrei gekauft werden. Drei Kriterien stehen bei einer Investitionsentscheidung im Vordergrund:

– Der langfristige Bedarf vor Ort

– Ein Versorgungsvertrag mit der Pflegekasse

– Ein Betreiber mit bester Qualität

Pflegeimmobilie [3] ist nicht gleich Pflegeimmobilie

Laien sollten sich professionelle Beratung suchen, um kostspielige Fehler zu vermeiden. Der Begriff Pflegeimmobilie ist nicht geschützt. Die korrekte Einordnung ist aber sehr wichtig. Senioren(wohn)heime, Altenheime und Seniorenresidenzen verfügen zwar oft über Pflegeeinrichtungen, richten sich aber zunächst an alle älteren Menschen.

Dies ist vor allem angesichts der Tatsache problematisch, dass diese Art von Immobilien – ob Seniorenwohnheim für „rüstige Rentner“ oder Pflegeimmobilie – sich nur sehr schwer umfunktionieren lassen. Wenn es vor Ort keinen entsprechenden Bedarf mehr gibt, verliert das jeweilige Objekt stark an Wert.

Im Rahmen der Wirtschaftsberatung meinen wir mit Pflegeimmobilien beziehungsweise Pflegeapartments Einrichtungen mit vollstationären Pflegeplätzen sämtlicher Pflegestufen. Voraussetzung dafür ist ein Versorgungsvertrag, den der Betreiber mit den Pflegekassen und im Einvernehmen mit dem örtlichen Träger der Sozialhilfe schließt.

Seite zwei: Der Betreiber macht die Rendite [4]

Der Versorgungsvertrag ist wichtig, weil er in die langfristige Pflegebedarfsplanung der Kommune eingeht und eine dauerhafte Nutzung des Objekts [5] sicherstellt, selbst im Falle eine Betreiberausfalls. Dadurch wird auch geregelt, dass das Sozialamt die Kosten für Unterbringung und Verpflegung übernimmt, wenn ein Bewohner entsprechend bedürftig ist.

Für die Sicherheit der Mieteinnahmen ist dieser Sachverhalt von besonderer Bedeutung. Währenddessen ist das Eigentum durchgehend grundbuchlich gesichert. Somit hat der Investor alle Rechte an seiner Wohnung und kann sie jederzeit vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Im Falle eines eintretenden Pflegefalls steht ihm üblicherweise zudem ein bevorzugtes Belegungsrecht bei dem Betreiber seiner Immobilie zu.

Aus diesen Gründen ist der Versorgungsvertrag aus Sicht der A.S.I. Wirtschaftsberatung Voraussetzung für ein sorgenfreies Investment in Pflegeimmobilien [6]. Neben dem Versorgungsvertrag mit den Pflegeklassen ist der Betreiber das wichtigste Kriterium für Anleger. Denn er ist für die Erfüllung des Versorgungsvertrages verantwortlich. Mit ihm schließen die Eigentümer eines Pflegeapartments einen langfristigen Pachtvertrag.

Der Betreiber macht die Rendite

Um Angelegenheiten wie die Mietersuche oder Nebenkostenabrechnungen müssen sich die Eigentümer – anders als bei Wohnimmobilien üblich – nicht beschäftigen. Der Betreiber muss zudem die Bewohner, ihre Angehörigen und den sozialen Träger nicht nur mit den angebotenen Räumlichkeiten überzeugen, sondern auch mit qualifiziertem Personal, angemessener medizinischer Versorgung und sogar Unterhaltungsangeboten. Auch für Instandhaltung der Immobilie ist weitgehend der Betreiber zuständig, lediglich Dach und Fach fallen in die Verantwortung der Eigentümer.

Investoren sollten darauf achten, dass der Betreiber eine langjährige Erfahrung und positive Leistungsbilanzen vorweisen kann und über ein zukunftsfähiges Pflegekonzept [7] verfügt. Daneben können sie eine detaillierte Standortanalyse erwarten, die den langfristigen Bedarf vor Ort belegt. Professionelle Wirtschaftsberater wählen für ihre Kunden Projekte renommierter Betreiber aus.

Der Autor Franz-Josef Rosemeyer ist Vorstand der A.S.I. Wirtschaftsberatung AG.

Foto: Stephanie Eckgold