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Das kleine Einmaleins des Mietrechts

Das Mietrecht ist ein komplexes juristisches Gebilde. Regelmäßige Urteile des Bundesgerichtshofes machen es noch unübersichtlicher. Dazu kursieren viele Gerüchte, Irrtümer und Halbwahrheiten über das Mietrecht. Ein Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter. Gastbeitrag von Gordon Gross, Haus & Grund

Ein nicht selten gehörter Kommentar ist: “Ich zahle doch Miete. Da will ich in meiner Wohnung auch tun und lassen können, was ich will.” Vermieter und Mieter [1] haben oft sehr unterschiedliche Vorstellungen und Interessen bei den Fragen der Verantwortung und welcher Geldbeutel dafür herhalten muss.

Mieterauswahl: Damit der Vermieter später keine böse Überraschung erlebt, sollte er vor Beginn des Mietverhältnisses alle wichtigen Informationen vom Mieter einholen: Angefangen bei der Solvenzauskunft, einem Gehaltsnachweise, gegebenenfalls einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, einer Kopie des Personalausweises und einer Mieterselbstauskunft.

Dazu muss der Vermieter [2] darauf achten, dass alle Personen, die Mieter werden und als Vertragspartner in den Mietvertrag aufgenommen werden sollen, bei der Wohnungsbesichtigung dabei sind. Nur so kann verhindert werden, dass es hinterher zu unnötigem Streit kommt und der Mietvertrag eventuell widerrufen wird. Sollten bei dem Besichtigungstermin nicht alle Personen dabei gewesen sein, empfiehlt es sich, gegebenenfalls einen zweiten Besichtigungstermin zu machen, an dem alle zukünftigen Vertragspartner anwesend sind.

Mietverträge: Vermieter sollten Mietverträge erst kurz vor Abschluss des Mietvertrages erwerben und immer die neuesten Mietvertragsmuster verwenden, damit sie sicher sein können, dass die neueste Rechtsprechung bereits in die Mietverträge eingearbeitet ist.

Miethöhe und Mieterhöhungen: Jeder Mietinteressent will wissen, was die Wohnung kosten wird. Als Vermieter sollten sie sich von dieser Frage nicht überraschen lassen, sondern vorher entscheiden, welche Miete sie verlangen wollen und ob sie gegebenenfalls verhandlungsbereit sind. Bei der Vermietung durch einen Makler ist dieser oft bei der Festlegung der Miethöhe behilflich. Wer selbst vermietet, muss eigenständig Informationen über die übliche Miete einholen. Die Miethöhe kann von Vermieter und Mieter grundsätzlich frei vereinbart werden. In vielen Regionen in Deutschland gilt inzwischen die sogenannte Mietpreisbremse [3].

Dort darf die Miete bei Vertragsabschluss nur maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, es sei denn, die zuvor erzielte Miete war bereits höher, die Wohnung wurde vor der Vermietung modernisiert oder die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt. In Städten oder Gemeinden mit Mietspiegel lässt sich die ungefähre Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand dieser relativ einfach feststellen. Sollte kein Mietspiegel existieren, kann die ortsübliche Vergleichsmiete mittels einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder anhand von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.

Seite zwei: Staffel- oder Indexmiete? [4]

Die gängigste Mieterhöhung ist die nach dem Vergleichsmietensystem. Im Rahmen des freifinanzierten Wohnungsbaus [5] lässt das Bürgerliche Gesetzbuch die Erhöhung der Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zu (Paragraf 558 BGB). Voraussetzung für eine solche Mieterhöhung ist, dass der Vermieter auf eine ortsübliche Vergleichsmiete zurückgreifen kann. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann mittels vier verschiedener Möglichkeiten nachgewiesen werden: einem Mietspiegel (Paragrafen 558 c, 558 d BGB), einer Mietdatenbank (Paragraf 558 e BGB), einem Sachverständigengutachten (Paragraf 558 a BGB) oder unter Verweis auf das Mietniveau von drei vergleichbaren Wohnungen (Paragraf 558 a BGB).

Der Vermieter sollte vor Abschluss des Mietvertrages überlegen, ob er mit dem Mieter eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren will. Mit einer Staffelmietvereinbarung werden für einen bestimmten Zeitraum Mieterhöhungen im Voraus vereinbart. Dies gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Sicherheit über die Miethöhe. Die Staffelmietvereinbarung ist von der Dauer nicht beschränkt. Im Vertrag muss entweder der Geldbetrag der Erhöhung oder aber der Gesamtbetrag der erhöhten Miete angegeben sein. Die Miethöhe muss nach jeder Erhöhung für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen.

Eine Indexmiete ist eine Miete [6], deren Entwicklung an den “Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland” gekoppelt ist. Dies bedeutet, dass sich die Miete zusammen mit dem Preisindex sowohl nach oben als auch nach unten entwickeln kann. Für die Vereinbarung einer Indexmiete muss die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ausgefüllt werden. Die Vereinbarung einer Indexmiete ist zeitlich unbeschränkt möglich.

Wohnfläche: Vermieter sollten sich bei der Bestimmung der Wohnfläche einer Wohnung an den Vorschriften orientieren, die auch die Gerichte anwenden. Der Maßstab für die Wohnflächenberechnung sollte immer die Wohnflächenverordnung sein. Von der Übernahme der Wohnflächenangaben aus Kauf- oder Bauverträgen kann dagegen nur abgeraten werden. Die Wohnfläche einer Wohnung kann nach den Berechnungsvorschriften für Architekten oder Bauträger “größer” sein als nach der Wohnflächenverordnung, weil die Flächen anders berechnet werden dürfen. Dadurch können “errechnete” Flächendifferenzen entstehen. Am häufigsten entstehen rechtliche Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern wegen Mietminderungen, zu denen sich der Mieter berechtigt fühlt, weil die im Vertrag angegebene Wohnfläche größer ist als diejenige, die er selbst für die Wohnung festgestellt hat.

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren eine Reihe von Urteilen zugunsten von Mietern [7] gesprochen. Danach gilt, dass jede Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche zulasten des Mieters von mehr als zehn Prozent erheblich ist. Dies bedeutet, dass eine solche Abweichung immer als Mangel zu werten ist, der den Mieter zur Mietminderung in Höhe der Flächenabweichung berechtigt. Aufgrund der Streitigkeiten über die Wohnfläche sehen einige Mietverträge nicht vor, dass eine Wohnfläche angegeben wird. Spätestens bei einer Betriebskostenabrechnung muss in der Regel jedoch eine Wohnfläche angegeben werden. Sollte keine Flächenangabe im Mietvertrag erfolgen, wird ein Streit hierüber also oftmals nur vertagt.

Seite drei: Vermieter sind verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen [8]

Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter [9] verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen immer dann auf eigene Kosten durchführen muss, wenn Bedarf besteht – auch im laufenden Mietverhältnis. In der Regel wird diese Pflicht aber auf den Mieter übertragen.

Nach der geltenden Rechtsprechung kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aber nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renovierungsbedürftig gewesen ist oder wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Renovierung der Wohnung überlässt.

Dazu sind Schönheitsreparaturklauseln nur dann zulässig, wenn sie die Vornahme von Schönheitsreparaturen an den individuellen Grad der Abnutzung knüpfen. Unzulässig sind Klauseln, die den Mieter unabhängig von der Erforderlichkeit zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu diesen verpflichten. Aus diesem Grund sind starre Fristenpläne unwirksam, die dem Mieter nach Ablauf einer bestimmten Zeit die Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegen.

Schönheitsreparaturklauseln müssen zudem an die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen anknüpfen. Daher sind die früher weitverbreiteten sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten sollen, bei Auszug einen Anteil der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu tragen, im März 2015 ebenfalls vom Bundesgerichtshof für ungültig erklärt worden. Einige Mietvertragsformulare sehen daher mittlerweile nur noch kurz und knapp die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vor.

Schließlich dürfen dem Mieter [10] für die Rückgabe einer Wohnung keine einschränkenden Vorgaben gemacht werden. So kann ein Mieter zwar verpflichtet werden, eine Wohnung in hellen, neutralen, üblichen Farben zurückzugeben. Ausgeschlossen ist hingegen, einen Mieter dazu zu verpflichten, die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben. Bereits sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren die Ansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Frist zur Verjährung beginnt bereits mit Übergabe der Wohnung an den Vermieter zu laufen. Dies ist regelmäßig mit der Rückgabe der Schlüssel der Fall.

Modernisierung: Durch eine Modernisierung kann eine wesentliche Veränderung der Mietsache eintreten. Von der Modernisierung zu unterscheiden sind Schönheitsreparaturen sowie Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten, die lediglich dem Erhalt der Mietsache dienen. Modernisierungen können sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter durchgeführt werden.
Grundsätzlich erlaubt das Mietrecht dem Vermieter eine Mieterhöhung in Folge einer Modernisierung [11]. Nach Paragraf 559 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten errechnen.

Gordon Gross ist beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, Berlin, zuständig für Politik.

Foto: Haus & Grund