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Immobilienkauf: Den Gefahren des Niedrigzinses trotzen

Zwar erleichtern die aktuellen Niedrigzinsen vielen Bundesbürgern den Kauf der eigenen vier Wände, jedoch bergen sie auch Gefahren. Cash. hat Marktexperten gefragt, wie sich Risiken beim Immobilienkauf minimieren lassen.

Ein deutlicher Zinsanstieg nach dem Ende der Zinsbindungsfrist kann manche Haushalte in Schwierigkeiten bringen.

Durch die Niedrigzinsen [1] werden die monatlichen Finanzierungsraten insgesamt niedriger, wodurch die Tilgung in geringerem Maße ansteigt.

63 Jahre abbezahlen

Wer lediglich mit einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent einsteigen würde – wie sie vor einigen Jahren noch üblich war – würde bei einem Zins von 1,4 per annum ganze 63 Jahre brauchen, um sein Eigenheim abzuzahlen [2].

Banken und Produktgeber verlangen daher mittlerweile in der Regel höhere Tilgungsraten [3] von mindestens zwei Prozent. “Etwa die Hälfte der Banken und Versicherer in unserer Datenbank hat eine Mindesttilgung von zwei Prozent”, berichtet Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung in Frankfurt.

“Je weniger Eigenkapital und je kürzer die Zinsbindung, desto höher sollte die Anfangstilgung vereinbart werden. Wer aktuell zehn Jahre fest abschließen will und eine 90-Prozent-Finanzierung benötigt, sollte mindestens drei Prozent wählen, noch besser wären vier Prozent”, so Herbst.

“Aufgrund der niedrigen Zinsen empfehlen wir unseren Kunden, eine Tilgung von mindestens drei Prozent festzulegen, erläutert Isold Heemstra, Bereichsleiter Vertrieb Immobilienfinanzierung bei ING-Diba, Frankfurt. “Ganz wichtig ist, dass der Kunde gut beraten wird und die geringere Tilgungsdynamik eines Annuitätendarlehens bei niedrigen Zinsen versteht. Die Vorteile eines von Beginn an höheren Tilgungssatzes liegen auf der Hand: schnellere Rückzahlung des Darlehens, niedrigere Gesamtzinsbelastung und bei einer eventuellen Umschuldung sogar eine niedrigere Zinshöhe durch geringeren Finanzierungsauslauf.”

Darlehensbelastung tragen

Auch ein deutlicher Zinsanstieg nach dem Ende der Zinsbindungsfrist [3] könnte manche Haushalte in Schwierigkeiten bringen. Zum Vergleich: Wer zum jetzigen Zeitpunkt eine Summe von 200.000 Euro zu einem zehnjährigen Zins von 1,4 Prozent per annum aufnimmt, zahlt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent eine monatliche Rate von 567 Euro. Liegt dieser Satz zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung [4] zwei Prozentpunkte höher, so klettert die monatliche Rate auf 707 Euro. Bei einem Anstieg um drei Prozentpunkte sind monatlich 837 Euro zu tragen.

Seite zwei: Mehrmalige Veränderung der Tilgungshöhe [5]

Die Banken sind daher verpflichtet zu prüfen, ob ein Immobilienkäufer [6] die Darlehensbelastung auch nach Ablauf der Zinsbindung tragen kann. Dazu berechnen sie die sogenannte nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit.

Mehrmalige Veränderung der Tilgungshöhe

“Dazu wird für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung eine fiktive Annuität berechnet, die etwa bei einer jährlichen Belastung zwischen sieben und neun Prozent dieser Summe liegen kann”, erläutert Dirk Günther, Geschäftsführer der Interhyp-Tochter Prohyp. Dieser Betrag muss für den Kunden zu stemmen sein. Erweise sich dies als knapp, so helfe die Wahl einer längeren Laufzeit des ersten Darlehens.

“Wenn ein Käufer zunächst über 20 statt über zehn Jahre finanziert, so ist seine Restschuld nach Ablauf von 20 Jahren natürlich geringer als nach zehn Jahren”, sagt Günther. Viele Banken bieten inzwischen eine mehrmalige Veränderung der Tilgungshöhe während der Laufzeit an. Mit ihr kann die Darlehensbelastung flexibler an die persönliche Lebenssituation angepasst werden.

So könnte etwa ein Doppelverdienerpaar mit einer hohen Tilgung von drei bis vier Prozent pro Jahr starten und im Falle einer Familiengründung, wenn einer der beiden eine Auszeit nimmt, die Tilgungshöhe [7] und damit die monatliche Belastung zurückfahren.

Seite drei: Flexibler Vertrag, höherer Zins [8]

Umgekehrt könnten Immobilienkäufer auch mit einer geringeren Tilgung anfangen und sie im Falle von Gehaltssteigerungen anheben.

“Je flexibler der Vertrag, desto höher der Zins”

“Die meisten unserer Kunden sind sehr gut informiert und fragen nach Möglichkeiten der Sondertilgung [9]“, berichtet Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24. “Jedoch gilt: Je flexibler der Vertrag, desto höher der Zins. Die positiven Auswirkungen auf die Laufzeit überwiegen diesen Aufschlag jedoch in fast allen Fällen, vorausgesetzt die Sondertilgungen werden auch in Anspruch genommen.”

Nach Auskunft von Heemstra können Kunden bei der ING-Diba den Tilgungssatz zwischen einem und zehn Prozent frei wählen und ihn zweimal kostenlos beliebig ändern, ohne dass dies Einfluss auf die Zinshöhe hat. Zusätzlich gehöre eine jährliche Sondertilgungsoption in Höhe von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zum Standard der Angebote. (bk)

Foto: Shutterstock