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Kaufen statt Mieten: Wo der Vorteil am größten ist

Der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland ist nach wie vor bundesweit deutlich günstiger, als diese zu mieten. So sorgen Selbstnutzer für ihr Alter vor und sparen gleichzeitig. Doch für junge Familien wird es zunehmend schwieriger Wohneigentum zu bilden. Das sind Ergebnisse des Accentro-IW-Wohnkostenreport 2017.

Wer seine Immobilie selber bewohnt, kann gegenüber Mietern im Schnitt 33 Prozent sparen.

Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 33 Prozent günstiger [1] als das Mieten. 2016 lag der Vorteil noch bei 41 Prozent.

Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital, die Instandsetzung sowie den Wertverzehr ergeben.

“Fehlentwicklungen müssen korrigiert werden”

Für den Accentro-IW-Wohnkostenreport 2017 wurden bundesweit die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Die Studie wurde vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag der Accentro Real Estate AG erstellt, unter wissenschaftlicher Leitung von Prof. Dr. Voigtländer.

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“Noch vor wenigen Jahren hieß es ‚Die Rente ist sicher’. Inzwischen ist die Altersvorsorge zur Verantwortung eines jeden Einzelnen geworden. Daher ist die Bedeutung von Wohneigentum für die Generation der heute 35-Jährigen kaum zu unterschätzen. Der Accentro-IW-Wohnkostenreport belegt, dass es günstiger ist, zu kaufen als zu mieten”, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG.

“Zeitgleich wissen wir dank der sozioökonomischen Auswertung der Studie, dass die heutigen Käufer [2] eher 48-jährige Doppelverdiener ohne Kinder sind, nicht die jungen Familien mit Kindern. Um Schwellenhaushalte wie auch junge Familien zu unterstützen, müssen Fehlentwicklungen der letzten Jahre wie die Steigerung der Kaufnebenkosten rückgängig gemacht werden. Gute Ansätze dafür wie der Erlass der Grunderwerbsteuer für den Erstkäufer könnten die Altersvorsorge dieser Generation wesentlich erleichtern”, fordert Mingazzini.

Seite zwei: Wo Käufer am meisten sparen [3]

Seit 2008 sind die Kosten der Selbstnutzung laut Wohnreport kontinuierlich gesunken. Erst in den vergangenen zwei Quartalen seien sie wieder angestiegen. Dabei lasse sich mit wenigen Ausnahmen ein deutliches Nord-Süd-Gefälle erkennen: In Hamburg sei die Vorteilhaftigkeit am höchsten mit 40 Prozent, in Stuttgart liege diese bei lediglich 23 Prozent. Der Mehrwert in Berlin betrage 36 Prozent.

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In den vergangenen Jahren sei Wohneigentum aufgrund der niedrigen Zinsen immer erschwinglicher geworden. Dennoch stagniere die Wohneigentumsquote, vor allem in Metropolregionen. Die Anzahl der Haushalte, die von der Mietwohnung in das Eigenheim gewechselt sind sei seit 2013 um 25 Prozent zurückgegangen. Zeitgleich sei das Durchschnittsalter der Käufer von 50 auf 48 Jahre leicht gesunken.

Zahl der Käufer rückläufig

Der Umzug in die eigene Immobilie erfolge im internationalen Vergleich relativ spät. Hauptwechsler seien kinderlose Ehepaare die zusammenleben, sie seien überwiegend voll erwerbstätig und würden über höhere Einkommen verfügen. Über 30 Prozent der Wechsler seien Ledige mit einem hohen Nettoeinkommen.

Seite drei: Vermögensaufbau durch Tilgung [4]

“Kaufen ist aufgrund immer noch niedriger Zinsen günstiger als Mieten, auch in den Großstädten. Die Zahl der Käufer geht aber zurück, darüber hinaus werden die Käufer in der Stadt älter und haben weniger Kinder, die Zahl der Kinder je Käuferhaushalt ist allein in den vergangenen zwei Jahren von 0,55 auf 0,35 gesunken”, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW Köln.

“Ursächlich hierfür ist der hohe Kapitalbedarf aus Erwerbsnebenkosten und Eigenkapital, der viele Haushalte vom Kauf eines Eigenheims abhält. Dabei wäre es vor allem für die junge Generation wichtig, die Altersvorsorge durch Wohneigentum zu ergänzen.”

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Im Gegensatz zum Mieter betreibe der Eigentümer über die Tilgung [5]einen Vermögensaufbau. Selbst bei einem Zinsanstieg auf 4,5 Prozent bei der Anschlussfinanzierung werde ein Eigentümer trotz Zinsen, Tilgung und Instandsetzung weniger belastet als ein Mieter. Dies gelte für 93 Prozent der Kreise und bedeute, dass die Altersvorsorge praktisch kostenlos ist.

In nur rund sieben Prozent der Landkreise sei der Vermögensaufbau mit einer Mehrbelastung gegenüber dem Mieten verbunden – die meisten Kreise liegen im Großraum München. (kl)

Foto: Shutterstock


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