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BGH: Langfristigen Mietverträgen droht vorzeitiges Aus

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine für die Immobilienbranche hochbrisante Entscheidung getroffen und sogenannte Schriftformheilungsklauseln für generell unwirksam erklärt. Die Folgen treffen neben Mietern und Vermietern besonders Immobilieninvestoren.

Gastbeitrag von Philipp Schönnebeck, CMS Deutschland

Besonders bei der Abänderung von langfristigen Mietverträgen kommt es häufig zu Formverstößen.

Die Parteien können nun jeden Formverstoß zum Anlass nehmen, einen langfristigen Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Das trifft Vermieter [1] und Mieter gleichermaßen wie Immobilieninvestoren, für die der cash-flow aus den langfristigen Mietverträgen Grundlage ihrer Investitionsentscheidung ist.

Große Gewerbeobjekte werden meist langfristig über viele Jahre vermietet. Vermieter [2] und Mieter brauchen Planungssicherheit. Nach dem Gesetz sind feste Laufzeiten von mehr als einem Jahr aber nur wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wird.

Andernfalls kann der Mietvertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden. Dies dient zum einen der Sicherung der Informationsgrundlage für einen Erwerber vermieteter Immobilien.

Formale Anforderungen zu hoch

Zum anderen sollen die Parteien vor Übereilung geschützt werden. Anlässlich eines schriftlichen Vertragsschlusses soll die Eingehung der langfristigen Bindung wohl überlegt sein.

Zwar hat die Rechtsprechung die Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform [3] über die Zeit schon deutlich gelockert, dennoch sind diese noch immer schwer zu erfüllen.

Dies liegt auch daran, dass die Schriftform im Sinne der gesetzlichen Paragrafen weit über das hinausgeht, was man im heutigen Geschäftsverkehr unter schriftlich versteht. Insbesondere kann die Schriftform nicht durch E-Mail oder Fax eingehalten werden.

Seite zwei: Kündigung durch Formverstöße [4]

Tatsächlich erfüllen langfristige Mietverträge [5] in der Praxis häufig nicht die gesetzlich geforderte Schriftform. Zu Formverstößen kommt es dabei insbesondere wenn langfristige Mietverträge abgeändert werden.

Denn – so das Gesetz – auch jede wesentliche Vertragsänderung muss schriftlich erfolgen. Dies ist nur wenigen bekannt und wird daher regelmäßig nicht beachtet.

Um dem Risiko der jederzeitigen Kündbarkeit zu begegnen, haben sich in der Praxis sog. Schriftformheilungsklauseln durchgesetzt. Nach diesen sind die Parteien verpflichten, etwaige Formmängel zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf solche Mängel vorzeitig zu kündigen.

Dieser Schutz besteht nun nicht mehr. Bereits 2014 hatte der BGH solchen Klauseln in bestimmten Konstellationen die Wirksamkeit verweigert. Das nun ergangene Urteil geht darüber hinaus und erklärt Schriftformheilungsklauseln für generell unwirksam.

Verträge müssen überprüft werden

Neben den unmittelbar betroffenen Vertragsparteien hat das Urteil des BGH [6] vor allem Folgen für Immobilieninvestoren. Mehr noch als bisher müssen sie nun langfristige Mietverträge auf Schriftformkonformität überprüfen, wenn sie den cash-flow in ihre Kalkulationen einstellen möchten.

Zwar hat der BGH Raum für abweichende Entscheidungen gelassen. Eine Kündigung wegen eines Schriftformmangels kann ausnahmsweise treuwidrig sein.

So nachvollziehbar sich dies in dem Urteil [7] liest, so schwierig wird es in der Praxis jedoch sein, die Einzelheiten der Treuwidrigkeit zu bewerten.

Philipp Schönnebeck ist Counsel bei CMS Deutschland.

Foto: Shutterstock

 

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