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Immobilie vererben: So sparen Sie Steuern

Hausbesitzer wünschen sich in der Regel, dass die Immobilie auch nach ihrem Tod im Familienbesitz bleibt. Damit die Hinterbliebenen möglichst wenig Erbschaftssteuer zahlen müssen, sollte man schon zu Lebzeiten vorsorgen.

Um ihren Erben hohe Erbschaftssteuern zu ersparen, sollten Hausbesitzer regeln, was mit ihrer Immobilie nach dem Tod geschieht.

Viele Hausbesitzer wünschen sich, dass ihre Immobilie auch nach dem Tod im Familienbesitz bleibt. Das ist am wahrscheinlichsten, wenn sie testamentarisch einen Alleinerben bestimmt oder die Immobilie schon zu Lebzeiten verschenkt haben.

Streit unter Erben vermeiden

Verfassen Immobilienbesitzer [1] kein Testament, dann wird ihr Haus oder ihre Wohnung an eine Erbengemeinschaft vererbt. In diesem Fall müssen sich mehrere Erben darüber einigen, ob die Immobilie vermietet oder verkauft wird oder ob ein Erbe die anderen Erben auszahlen kann.

Grundsätzlich kann die Erbengemeinschaft nur handeln, wenn Beschlüsse einstimmig oder zumindest mehrstimmig angenommen werden. Das gilt für alle Entscheidungen, die das Haus betreffen, beispielsweise auch für den genauen Ablauf eines Verkaufs.

Jeder Erbe hat Anspruch darauf eine Teilungsversteigerung zu beantragen, meist werden Immobilien dann jedoch unter Wert versteigert. Immobilienbesitzer können Streit unter ihren Erben durch ein Testament oder eine Schenkung vermeiden.

1. Das Testament

Ein selbstgefertigtes Testament sollte handschriftlich verfasst und auf jeder Seite mit dem vollen Namen unterschrieben werden. Es ist erlaubt, eine am Computer verfasste Kopie  als Lesehilfe beizufügen. Notariell verfasste Dokumente müssen unterschrieben sein.

Eine Nachlassverfügung sollte juristisch eindeutig formuliert sein. Zudem ist es ratsam, einen Ersatzerben zu bestimmen, so kann Streit vermieden werden, falls der eingesetzte Erbe früher als der Verfasser des Testaments stirbt.

Gibt es mehrere Versionen des Testaments, sollten Erblasser das Datum angegeben, damit die Hinterbliebenen wissen, welches Dokument das jüngste ist. Das Schriftstück kann für eine geringe Gebühr beim Amtsgericht hinterlegt werden, so ist sicher dass es gefunden wird und nicht manipuliert werden kann.

Seite zwei: Nießbrauchrecht reduziert Schenkungssteuer [2]

2. Schenkung

Eine Schenkung [3] hat unter bestimmten Bedingungen zwei Vorteile: Erstens kann der Steuerfreibetrag erhöht werden und zweitens fließt der Immobilienwert nicht mehr in den Erb-Pflichtteil des Beschenkten ein. Das wird dann wichtig, wenn man nicht genügend Barmittel vererbt und der Wert der Immobilie so hoch ist, dass der Begünstigte sie veräußern müsste, um anderen Erben ihren Pflichtteil auszahlen zu können.

Der Erblasser muss beachten, die Immobilie zeitig genug zu verschenken, da jedes Jahr zehn Prozent des Immobilienwertes weniger für die Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt werden. Das gilt aber nur, wenn der Veräußerer auch das wirtschaftliche Eigentum überträgt und sich kein Recht zum Nießbrauch oder ein Wohnrecht einräumt.

Allerdings reduziert das Nießbrauchrecht die Höhe der Schenkungssteuer: Das Recht, in der Immobilie wohnen zu bleiben, oder sie zu vermieten, hat einen finanziellen Wert, welcher bei der Ermittlung des zu versteuernden Betrages vom Immobilienwert abgezogen wird.

Seite drei: Freibeträge nutzen [4]

3. Erbschafts- und Schenkungssteuer

Für die Erbschafts- und die Schenkungssteuer gelten die gleichen Freibeträge. Liegen zwischen Schenkung und Erbe mindestens zehn Jahre, so kann der Steuerfreibetrag verdoppelt werden.

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können Sachwerte und Barmittel im Wert von bis zu 500.000 Euro erben ohne diese versteuern müssen. Bei Kindern liegt der Steuerfreibetrag bei 400.000 Euro, bei Enkeln noch bei 200.000 Euro.

Eltern und Großeltern erben bis zu 100.000 Euro steuerfrei, alle anderen Erben bis zu 20.000 Euro. Die Höhe des Erbschaftssteuersatzes richtet sich ebenfalls nach dem Grad der Verwandtschaft und dem Wert des Erbes.

Steuerfrei vererben

Selbst genutzte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden. Die erste Voraussetzung ist, dass der Erblasser für mindestens zehn Jahre vor seinem Tod selbst in dem Haus oder der Wohnung gelebt hat. Einzige Ausnahme von dieser Regel sind Härtefälle, wie der Umzug in ein Pflegeheim.

Die zweite Voraussetzung ist, dass der Ehepartner oder ein Kind das Haus erbt und es selber für zehn Jahre bewohnt. Für Kinder gilt zusätzlich, dass nur die Wohnfläche bis 200 Quadratmeter steuerfrei ist. (kl)

Foto: Shutterstock

 

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