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Immobilienbranche: Transformationsdruck allenthalben

Auch in der Immobilienbranche schreitet die Digitalisierung großen Schrittes voran und lässt sich zuerst bei den Maklern erkennen, die immer mehr ins Hintertreffen geraten. Aber auch für Investoren nimmt der Transformationsdruck zu.

 Gastbeitrag von Jochen Schenk, Real I.S.

Real I.S.-Vorstand Jochen Schenk: “Regelwerke wie Basel III, Solvency II, MiFID II und PRIIPS führen dazu, dass das Aufsetzen, Platzieren und das laufende Management eines Fonds deutlich vielschichtiger wird.”

Dass derzeit so viele Unternehmer im Immobiliensegment mit neuen Geschäftsideen und Angeboten aufwarten, kommt nicht von ungefähr.

Transformationsdruck in der Branche

Schnell wechselnde Kundenwünsche, stärkerer Wettbewerbsdruck und schärfere Regulierungen [1] zwingen sie dazu, neue Wege einzuschlagen. Die Marktveränderung in der Immobilienwelt ähnelt hierbei grundsätzlich der Entwicklung in anderen Branchen: Die erste Phase ist die Verschärfung des Wettbewerbs und darauf beruhend die stetige Verbesserung des eigenen Angebotes. Äußere Faktoren wie beispielsweise Änderungen in der Gesetzgebung oder neue Kundenwünsche können den Transformationsdruck ebenfalls verstärken.

Sobald diese Verbesserungen des Bestehenden ausgereizt sind, entsteht schnell eine Marktübersättigung an ähnlichen oder identischen Angeboten. Wenn sich die Wettbewerber immer weniger voneinander unterscheiden und ihr Firmenprofil kaum noch individuell ist, kann das leicht in einer Stagnation enden: Werden die Produkte uniform, müssen immer mehr Ressourcen für PR- und Werbeaktivitäten aufgewendet werden, um den Kunden auf besonderem Weg zu erreichen. Das wiederum blockiert die nötigen Geldmittel für die eigene Weiterentwicklung.

Die Angebotsüberfrachtung verstärkt in der zweiten Phase vor allem auf Kundenseite den Wunsch nach neuartigen Lösungen. Die Anforderungen, die diese zu erfüllen haben, beziehen sich vor allem auf Einfachheit und Transparenz.

Junge Wilde mit innovativen Konzepten

Oftmals sind es nicht die etablierten Unternehmer, die die Lösungen zuerst entwickeln, sondern gerade junge Unternehmen, die mit einem innovativen Konzept den Markt auf den Kopf stellen – Phase drei. Solche Umwälzungen geschehen häufig. Man denke nur daran, wie Amazon den Buchhandel oder aktuell Netflix das Fernsehen revolutioniert hat.

Diese jungen Firmen wachsen und drängen die etablierten Unternehmen aus ihrem angestammten Marktsegment. Manchmal kann das so weit gehen, dass die großen Anbieter ganz neue Marktfelder erschließen und vormals rentable Unternehmenszweige wieder stilllegen müssen.

Zwar ist die aktuelle Situation für die Immobilienunternehmen [2] nicht so radikal wie beispielsweise bei Autoherstellern oder Medienunternehmen, jedoch stehen auch hier die Zeichen eindeutig auf Veränderung.

Seite zwei: Makler als Zwischeninstanz ausgeschaltet [3]

Innerhalb der Immobilienwelt lässt sich diese – unumkehrbare – Veränderung zuerst bei den Maklern für Wohnraum [4] erkennen. Hier zeigt sich schon jetzt, was in einiger Zeit zur Triebfeder der Neuerungen für alle Akteure wird: Die Digitalisierung, die die Informationswege verkürzt und neue Kanäle öffnet. Indem eine wachsende Anzahl an Akquiseplattformen online gehen, gerät der klassische Maklerberuf [5] immer mehr ins Hintertreffen. Er wird als Zwischeninstanz immer häufiger einfach ausgeschaltet.

Für Investoren nimmt der Transformationsdruck ebenfalls stetig zu. Verantwortlich dafür sind nicht nur die sinkenden Renditen durch die anhaltende Angebotsknappheit, sondern auch die Verschärfung von Marktregulierungen.

Regelwerke wie Basel III, Solvency II [6]MiFID [7] II und PRIIPS [8] führen dazu, dass das Aufsetzen, Platzieren und das laufende Management eines Fonds deutlich vielschichtiger wird. Mit der zunehmenden Komplexität der Prozesse steigen sowohl der personelle als auch der technische Aufwand – und damit die Kosten.

Während der Mensch schnell an die Grenzen des Machbaren gelangt, vervielfachen sich die technischen Möglichkeiten von Jahr zu Jahr. Wie in der Finanzwelt müssen sich die Unternehmen der Immobilienbranche [9] also konsequent im IT-Bereich weiterentwickeln.

Früher Chancen erkennen

Mit ähnlichen Programmen zur Datenauswertung und Prognoseerstellung, wie sie jetzt schon an den Aktienmärkten üblich sind, könnte in der Immobilienwelt eine detailliertere Einsicht in die Märkte erfolgen. Somit könnten Chancen früher erkannt und genutzt werden – gesetzt den Fall, dass die Märkte genug Transparenz aufweisen und eine solche Datenerhebung [10] überhaupt umsetzbar ist.

Die künstliche Intelligenz wertet dabei die Rolle des Menschen nicht ab. Ganz im Gegenteil: So ausgeklügelt all diese Programme sein mögen, am Ende dienen sie zur Unterstützung der Arbeit eines Immobilienexperten, der anhand der ausgewerteten Daten die richtige Entscheidung treffen muss.

Jahrelange Erfahrung und ein weites geschäftliches Netzwerk können niemals durch Algorithmen wettgemacht werden. Jedoch erfordert die Digitalisierung auch, dass der Mensch sich auf die neuen Gegebenheiten einstellt und die Hilfestellung durch die Programme annimmt. Oftmals ist dafür ein strukturelles Umdenken nötig.

Der Autor Jochen Schenk ist Vorstand bei Real I.S. AG.

Foto: Real I.S.