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Wohnimmobilienmarkt Düsseldorf: Hohe Nachfrage, zu geringes Angebot

Am Standort Düsseldorf ist die Nachfrage nach Wohnungen deutlich höher als das Angebot, so ein aktueller Marktbericht von Böcker Wohnimmobilien. Dies biete Chancen für Projektentwickler und Anleger.

Aufgrund des Wohnungsmangels in Düsseldorf legen viele Beschäftigte ihren Wohnsitz in Umlandgemeinden oder weichen sogar bis nach Essen aus.

Böcker Wohnimmobilien hat zum dritten Mal einen ausführlichen Marktbericht über Düsseldorf vorgelegt. Anlässlich der Vorstellung konstatierte Geschäftsführer Thomas Schüttken, dass der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiterhin durch einen Nachfrageüberhang geprägt bleibe.

Dies finde seinen Ausdruck nicht nur in der Diskrepanz zwischen den dringend notwendigen und den de facto fertiggestellten Wohnungen in der Stadt, sondern auch in dem daraus resultierenden weiteren Preisanstieg [1] für Wohnimmobilien.

Während in Düsseldorf in den Jahren 2011 bis 2015 einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft zufolge ein Bedarf von 2.286 Wohnungen bestand, wurden im gleichen Zeitraum tatsächlich nur 1.266 Einheiten fertigstellt. Die Stadt Düsseldorf weise aktuell jedoch bereits mehr als 635.000 Einwohner auf und wachse kontinuierlich weiter.
 
Wohnungsmangel als Chance für Projektentwickler

Dies biete Chancen für Projektentwickler. Zwar hätten sie ebenso wie Kapitalanleger in Düsseldorf mit starker Konkurrenz und geringen Renditen zu rechnen. Die hervorragende Vermarktbarkeit sowohl hinsichtlich der Vermietung als auch des Verkaufs mache dieses Manko jedoch wett. „Die sinkenden Renditen werden von der hohen Sicherheit der Investition kompensiert”, sagt Thomas Schüttken, Geschäftsführer bei Böcker Wohnimmobilien.

Weiter steigende Preise und Mieten

„Die Preissteigerungen am Düsseldorfer Immobilienmarkt haben im Vergleich zu den letzten Jahren ein wenig an Dynamik verloren“, so Schüttken. Folge man den Angaben des Marktnavigators der Online-Plattform Immobilienscout24, seien sie in den vergangenen zehn Jahren jedoch um mehr als 76 Prozent gestiegen.

Gleichzeitig weist die Studie eine durchschnittliche Miete in Düsseldorf aus, die im gleichen Zeitraum um 30 Prozent von 7,47 auf 9,73 Euro pro Quadratmeter stieg.

Die statistische Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen pro Quadratmeter in Düsseldorf zog laut Böcker Research im letzten Jahr sogar von 10,76 auf 11,94 Euro pro Quadratmeter an.

Keine Blase in Sicht

Die Gefahr einer Blase [2] für Düsseldorf sieht Thomas Schüttken vor diesem Hintergrund nicht. „Der enorme Wohnungsmangel in den Großstädten macht eine scharfe Preiskorrektur in den deutschen Metropolen ohnehin unwahrscheinlich“, sagt er. Selbst bei einer Änderung der Rahmenbedingungen mit steigenden Zinsen und einem Nachlassen des Zuzugs in die Städte bliebe Wohnraum weiterhin knapp.

Hinzu komme, dass nach Meinung vieler Finanzexperten in Deutschland allein aufgrund der Zinsentwicklung viel deutlichere Preisanstiege für Immobilien gerechtfertigt gewesen seien. Da eine eventuell bevorstehende Zinswende von der Europäischen Zentralbank offenkundig sehr behutsam angestoßen werde, wirke diese fundamentale Grundlage auch in Zukunft und werde sich nur langsam abschwächen.

Gegen eine Korrektur in Düsseldorf spricht nach Schüttkens Ansicht allein schon der massive Nachfrageüberhang, der in der jüngeren Zukunft nur langsam abgebaut werde. Tatsächlich stelle sich die Preisentwicklung in Düsseldorf auch moderater dar als in den Metropolen [3] Hamburg, München und Frankfurt/Main, für die das Forschungsinstitut Empirica [4] kürzlich die Möglichkeit einer bevorstehenden Preiskorrektur angedeutet hatte.

Starke Unterschiede zwischen einzelnen Bezirken

Die Spanne beim Kauf einer Neubauimmobilie reicht nach Angaben von Böcker Research von 2.100 Euro pro Quadratmeter in Garath und Hellerhof bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter in Alt- und Carlstadt.

Hohe und höchste Preise werden demnach traditionell linksrheinisch in den Stadtteilen Nieder- und Oberkassel sowie in Lörick erzielt. Rechtsrheinisch würden die unmittelbar am Rhein gelegenen Stadtteile Golzheim, Stockum, Lohausen, Kaiserwerth und Wittlaer als vergleichsweise teuer und exklusiv gelten.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauobjekte in Düsseldorf insgesamt lag nach Angaben von Immobilienscout24 im Jahr 2016 bei rund 4.046 Euro pro Quadratmeter.

„Unsere eigenen Erhebungen im Rahmen von Böcker-Research ergeben einen deutlich höheren Wert, der im Jahr 2016 bei durchschnittlich 4.338 Euro pro Quadratmeter lag“, berichtet Schüttken. Im laufenden Jahr 2017 bewege sich dieser bereits auf einen Wert oberhalb von 4.470 Euro pro Quadratmeter zu.

Mietpreise im Schnitt bei 11,94 Euro pro Quadratmeter

Laut Böcker überwiegen in Düsseldorf die Mietangebote im preislichen Mittelfeld zwischen zehn und elf Euro. Im Westen und Norden der Stadt werde für neu zu vermietende Wohnungen jedoch deutlich mehr verlangt. In den südlichen Bezirken würden dagegen Wohnungen auch unterhalb der Düsseldorfer Durchschnittsmieten angeboten.

Eine Auswirkung der sogenannten Mietpreisbremse in die von den Initiatoren gewünschte Richtung sei dabei nicht erkennbar. De facto werde die Mietpreisbremse schlicht nicht beachtet, was in den seltensten Fällen nachvollzogen geschweige denn sanktioniert werde.

Je nach Lage bewegen sich die Neuvertragsmieten in Düsseldorf laut Böcker Research insgesamt in einer sehr breiten Spanne von sechs Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Garath bis zu 26,50 Euro pro Quadratmeter für exklusive Wohnungen in Oberkassel.

Engpass beim Bauland

Vorrangiges Thema in Düsseldorf bleibt laut Schüttken die Ausweisung von Bauland, die Errichtung neuer Wohnungen und die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums. Da sich für diese Fragen weder eine einfache noch eine schnelle Lösung abzeichne, müssten auch unkonventionelle Denkansätze verfolgt werden, etwa die Umnutzung von Industrie- und Gewerbeflächen ebenso wie von Agrarflächen und Kleingärtenanlagen.

Unbedingt notwendig sei es zudem, ganze Quartiere städtebaulich zu entwickeln. Grand Central am Hauptbahnhof sei dafür ebenso ein Beispiel, wie das Quartier Central in Derendorf. „Solche Vorhaben verlangen einen langen Atem und ein hohes Maß an Beharrlichkeit, versprechen aber langfristig großen Erfolg. Auch Oberkassel galt einst als Retortenstadt. Heute ist es einer der beliebtesten Stadtteile Düsseldorfs“, so Schüttken.

Ein Hindernis für viele Entwickler und Investoren seien noch immer zu lange Bearbeitungszeiten in Politik und Verwaltung. Vor dem Hintergrund des Wohnungsmangels verliere Düsseldorf auf diese Weise viele potenzielle neue Bürger.

„Und zwar nicht nur an die klassischen Ausweichgebiete in Meerbusch, Ratingen, Hilden, Neuss oder Duisburg-Süd, die sich zuletzt als echte Alternative erwiesen haben“, berichtet Schüttken. Selbst weiter entfernte Bauprojekte wie aktuell in Essen- Kettwig oder Essen-Werden erfreuten sich zunehmender Beliebtheit durch in Düsseldorf arbeitende Menschen. Damit nähmen nicht nur die Pendlerströme zu.

„Die Einkommenssteuer dieser in Düsseldorf arbeitenden Menschen wird als Folge nicht in Düsseldorf, sondern am Wohnstandort abgeführt. Motivation, den Wohnraummangel in Düsseldorf zu vermindern, sollte also mehr als genug vorhanden sein“, bilanziert Schüttken. (bk)

Foto: Shutterstock