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WIKR: Das müssen Vermittler und Verbraucher wissen

Die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) hat zu umfangreichen neuen Regelungen für die Vermittlung von Immobilienkrediten an Verbraucher geführt. Ein Überblick über die wichtigsten Neuerungen. Gastbeitrag von Norman Wirth, Kanzlei Wirth-Rechtsanwälte

Norman Wirth: “Die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat zu einer Vielzahl neuer gesetzlicher Regelungen geführt, die Verbraucher und Vermittler kennen sollten.”

Seit März 2016 ist das Gesetz zur Umsetzung der WIKR [1] nun schon in Kraft und für die Vermittler von Immobilienkrediten hat sich einiges geändert. Ziel des europäischen Gesetzgebers war die Verbesserung des Verbraucherschutzes. Die Umsetzung dieses Vorhabens hat zu einer Vielzahl neuer gesetzlicher Regelungen geführt, die Verbraucher und Vermittler kennen sollten.

Behördliche Erlaubnis notwendig

Die Erlaubnis: Wer Immobilienkredite an Verbraucher vermitteln möchte, benötigt seit dem 21. März 2016 eine besondere behördliche Erlaubnis nach Paragraf 34i Gewerbeordnung (GewO).

Diese Erlaubnis erteilen je nach Bundesland entweder die zuständigen Industrie- und Handelskammern oder das Gewerbeamt. Um die Qualität der Vermittlung sicherzustellen, ist die Erteilung der Erlaubnis an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Eine Erlaubnis zur Vermittlung von Immobiliendarlehen [2] erteilt die zuständige Behörde nur, wenn alle Anforderungen erfüllt sind.

Vermittler müssen zum Beispiel durch einen Sachkundenachweis belegen können, dass sie über fachspezifische Produkt- und Beratungskenntnisse verfügen. Das kann entweder durch eine Sachkundeprüfung erfolgen, die bei den Industrie- und Handelskammern abgelegt werden kann, oder aber durch den Nachweis einer gleichgestellten Berufsausbildung.

Die sogenannte gewerberechtliche Zuverlässigkeit muss durch Vorlage eines polizeilichen Führungszeugnisses nachgewiesen werden. Auch die Bonität der Vermittler wird überprüft und es muss eine Haftpflichtversicherung bestehen, die für den Fall eintrittspflichtig ist, dass bei der Vermittlung eines Darlehens doch mal ein Fehler unterläuft.

Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, wird die Erlaubnis nicht erteilt. Und wer ohne Erlaubnis Immobilienkredite vermittelt, riskiert erhebliche Bußgelder. Neu hinzugekommen ist auch die Möglichkeit der Erlaubnisbehörde, schwarze Schafe im Internet namentlich zu veröffentlichen.

Seit dem 21. März 2017 benötigen nun auch die sogenannten “Alten Hasen” eine Erlaubnis nach Paragraf 34i GewO. Gemeint sind damit diejenigen Vermittler, die schon vor der Einführung des neuen Gesetzes Immobiliardarlehen an Verbraucher vermittelt haben. Für sie galt eine Übergangsfrist [3], während der sie die neue Erlaubnis unter vereinfachten Voraussetzungen beantragen konnten.

Auch das Personal muss geschult werden

Das bei Immobilienkreditvermittlern beschäftigte Personal muss mittlerweile besonders geschult und ausgebildet werden und den Sachkundenachweis erbringen können. Auch die Zuverlässigkeit des Personals muss durch Einholung eines polizeilichen Führungszeugnisses überprüft werden. Eine Ausnahme gilt nur für Mitarbeiter, die rein administrative Tätigkeiten ausüben, und mit der Beratung des Kunden und dem Abschluss von Verträgen inhaltlich nicht in Berührung kommen, wie zum Beispiel das Sekretariat, die Lohnbuchhaltung oder IT-Mitarbeiter.

Seite zwei: Eintragung im Register ist Pflicht [4]

Anders als bei den Vermittlern selbst, erfolgt die Überprüfung des Personals aber nicht durch die Behörde. Das ist Aufgabe des Arbeitgebers. Vermittler, die Personal beschäftigen, müssen also selbst überwachen, dass ihre Mitarbeiter die erforderlichen Voraussetzungen für die Tätigkeit auf dem Gebiet der Immobilienvermittlung an Verbraucher mitbringen.

Und das sollten sie auch tun. Denn die Beschäftigung ungeeigneter Mitarbeiter kann ihnen behördlich untersagt werden, wenn Anhaltspunkte bestehen, die eine Eignung fraglich erscheinen lassen.

Register listet alle Immobiliendarlehensvermittler

Das Register: Ob ein Vermittler über die erforderliche Erlaubnis zur Vermittlung von Immobiliendarlehen an Verbraucher verfügt, kann im Internet auf der Seite www.vermittlerregister.org überprüft werden. Hier werden die Namen und Kontaktdaten der Vermittler veröffentlicht. Die Eintragung im Register [5] ist Pflicht für die Vermittler.

Eingetragen werden müssen auch die an der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden Mitarbeiter. Bei Nichteintragung drohen den Vermittlern Bußgelder bis zu 5.000 Euro. Das Register enthält darüber hinaus Informationen darüber, welche Erlaubnis erteilt wurde und welche die zuständige Erlaubnisbehörde ist.

Viele Vermittler machen von der Möglichkeit Gebrauch, sich auch die Vermittlung von Finanzprodukten oder Versicherungen [6] genehmigen zu lassen. Ob das der Fall ist, kann von Verbrauchern ebenfalls auf der Registerseite überprüft werden.

Hat sich ein Vermittler Verstöße gegen die Erlaubnispflicht zuschulden kommen lassen und die Behörde von der Möglichkeit der Veröffentlichung Gebrauch gemacht, dann sind diese Informationen ebenfalls auf den Seiten des Vermittlerregisters zu finden. Für interessierte Nutzer werden auf weiterführenden Links Hintergrundinformationen und Statistiken der Deutschen Industrie- und Handelskammer angeboten.

Umfangreiche Informationspflichten

Die Informationen: Neu hinzugekommen sind umfangreiche Informationspflichten gegenüber dem Verbraucher als Kunden. Denn Vermittler müssen bereits vor Beginn einer Vermittlung dem potenziellen Kunden offenlegen, wer sie sind, was sie machen und vor allem für wen. Diese Kundenerstinformation muss den Namen, die Anschrift und die Registernummer des Vermittlers enthalten.

Der Vermittler muss im Vorfeld seiner Tätigkeit auch darüber informieren, mit welchen Kreditgebern er zusammenarbeitet, ob er über die Darlehen auch berät, also individuelle Empfehlungen erteilt und offenlegen, wie sich seine Vergütung ermittelt. Dazu gehört auch die Information, ob und von wem Provisionen gezahlt werden. Der Kunde muss bei diesem Erstkontakt bereits erfahren, an wen er sich im Falle einer Beschwerde wenden kann.

Diese Informationen sind dem Kunden nach dem Willen des Gesetzgebers auf einem „dauerhaften Datenträger“ zur Verfügung zu stellen. Das klingt komplizierter als es ist. Wer die Informationen grafisch gut aufbereitet, kann letztlich sogar mit der guten alten Visitenkarte seine gesetzlichen Verpflichtungen erfüllen. Mittlerweile finden sich auch im Internet hierzu Downloads und Formulierungshilfen (zum Beispiel unter www.wirth-rae.de).

Seite drei: Weitere Informations- und Sorgfaltspflichten [7]

Allerdings enden die Informationspflichten der Vermittler nicht mit dem Vermittlungsauftrag. Denn sobald die eigentliche Arbeit begonnen hat, entstehen für die Vermittler weitere Informations- und Sorgfaltspflichten.

Alle Informationen, die Vermittler nun zwischen dem Kunden und der Bank hin und her übermitteln, müssen vollständig sein um die im Vorfeld jeder Kreditvergabe erfolgende Kreditwürdigkeitsprüfung korrekt durchführen zu können. Vermittler, die auch Beratungsleistungen anbieten, übernehmen damit die gleichen umfangreichen Informations- und Erläuterungspflichten wie der Kreditgeber – meist also die Bank selbst.

Diese Vermittler sind vor Erbringung ihrer Beratungsleistung gesetzlich verpflichtet, sich zunächst ein umfassendes Bild vom Bedarf des Kunden, seiner aktuellen persönlichen und finanziellen Situation sowie seinen Präferenzen und Zielen machen. Die besondere Schwierigkeit besteht darin, dass auch eine Prognose [8] in die Beratung einfließen muss, welche Risiken während der Laufzeit für den Darlehensnehmer realistischerweise zu erwarten sind.

Risiken müssen berücksichtigt werden

Will zum Beispiel ein Kunde während der Vertragszeit in Altersrente gehen, dann stellen die eventuell damit einhergehenden Einkommensreduzierungen ein solches Finanzierungsrisiko [9] dar, das berücksichtigt werden muss. Aber auch wenn keine Beratungsleistungen angeboten werden, müssen Vermittler vor Abschluss des Darlehens dem Kunden die vorgeschlagenen Produkte so erläutern, dass der Kunde in der Lage ist, zu beurteilen, ob der vorgeschlagene Immobilienkredit seinen Zielen und Möglichkeiten entspricht.

Auch die Folgen eines Zahlungsverzuges bei der Kreditrückzahlung müssen klar kommuniziert werden. Diejenigen Vermittler, die sich nicht an einen oder mehrere Kreditgeber gebunden haben, sind zudem gehalten, für ihre Kunden eine ausreichende Zahl von am Markt verfügbaren Finanzierungsprodukten zugrunde zu legen, bevor sie eine Empfehlung abgeben.

Fazit: Die Immobiliardarlehensvermittlung tat sich in der Vergangenheit nicht gerade durch spektakuläre Haftungsfälle hervor. Hier erfolgte eine Regulierung ohne erkennbare Not und ohne Druck aus Brüssel. Nun gilt es damit zu leben.

Die neuen umfangreichen Regelungen sind umständlich und aufwendig. Ob damit das erklärte Ziel, nämlich die Verbesserung des Verbraucherschutzes bei der Finanzierung von Immobilien erreicht wird, ist mehr als fraglich.

Autor Norman Wirth ist Rechtsanwalt in der Berliner Kanzlei Wirth-Rechtsanwälte