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Wohnimmobilien: Regionale Wertunterschiede wachsen

In einem Drittel aller deutschen Landkreise werden Eigentumswohnungen bis 2030 ein Viertel weniger wert sein. Eine Modellrechnung des DIW Berlin zeigt auf, wo die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen und wo sie sinken.

Die sinkende Nachfrage wirkt sich aufgrund des trägen Angebots relativ schnell auf den Wert von Immobilien aus.

Die schrumpfende Bevölkerung und eine veränderte Altersstruktur werden zu wachsenden regionalen Unterschiede der Immobilienpreise in Deutschland führen. In vielen Landkreisen, vor allem im Osten [1], werden die Preise weiter sinken. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Modellrechnung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin).

Die Bevölkerung in Deutschland wird nach Angaben des DIW zwischen 2015 und 2030 voraussichtlich um 2,1 Millionen Personen schrumpfen. Aufgrund der sinkenden Nachfrage nach Immobilien würden die Marktwerte für selbstgenutzte Eigentumswohnungen bis 2030 in einem Drittel aller deutschen Kreise und kreisfreien Städten um mehr als 25 Prozent sinken. Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser reagiere weniger stark, dort sei nur ein Viertel der Kreise betroffen.

Große regionale Unterschiede

“Die schrumpfende Bevölkerung wirkt sich auch auf die Immobilienpreise aus, allerdings mit großen regionalen Unterschieden. Eine Polarisierung der Immobilienpreise kann die Ungleichheit bei dieser Vermögenskomponente verstärken, und der selbstgenutzte Immobilienbesitz stellt zugleich den wichtigsten Vermögensbestandteil der privaten Haushalte dar”, sagt DIW-Verteilungsforscher Markus Grabka.

“Insbesondere die Angebotsseite des Immobilienmarkts ändert sich nur langsam. Es gibt relativ lange Vorausplanungszeiten, bevor man überhaupt eine Immobilie neu erstellen kann. Dementsprechend reagiert der Markt auf starke nachfrageseitige Determinanten wie eine schrumpfende Bevölkerung relativ schnell und deutlich”, sagt Grabka.

Schwache Entwicklung in Ostdeutschland

Bereits jetzt sei eine ausgeprägte Polarisierung der Immobilienpreise in Deutschland festzustellen. Auf die demografische Entwicklung weisen laut DIW insbesondere die niedrigen Angebotspreise in Ostdeutschland hin.

Doch Grabka sagt: “Die relevanten Unterschiede finden sich nicht mehr unbedingt zwischen Ost- und Westdeutschland [2], sondern zwischen den Regionen, die einen weiteren Bevölkerungsaufbau verzeichnen und den Regionen, in denen die Bevölkerungszahl abnimmt.”

Insgesamt würden sich aller Voraussicht nach die Immobilienpreise in Ostdeutschland schwächer entwickeln als in Westdeutschland. In einigen Landkreisen in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern dürften in 100 der 402 Landkreise und kreisfreien Städte die Preise für Ein-und Zweifamilienhäuser um mehr als ein Viertel sinken.

Dynamische Märkte in Ballungszentren

In und um Ballungszentren [3] würden die Preise aufgrund der wachsenden Nachfrage und dem Trend zur Urbanisierung bis zum Jahr 2030 in 32 Kreisen und kreisfreien Städten um mehr als ein Viertel steigen.

“Noch stärker reagieren die Preise von Eigentumswohnungen auf die veränderte Nachfrage. In 133 Landkreisen dürften sie um über ein Viertel zurückgehen und in nur etwas mehr als 50 Landkreisen um mehr als ein Viertel steigen”, sagt Ko-Autor Christian Westermeier.

Zugleich konzentriere sich der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen in stärkerem Maße direkt auf die Ballungsregionen und weniger auf deren Umland wie bei den Ein- und Zweifamilienhäusern.

Markus Grabka und Christian Westermeier prognostizierten mit ihrer Modellrechnung die Angebotspreise für Wohnimmobilien in Deutschland bis zum Jahr 2030, basierend auf den Marktdaten von Empirica-Systeme und einer Bevölkerungsvorausberechnung nach Landkreisen der Bertelsmann-Stiftung. Der Fokus der Analyse lag auf dem demografischen Effekt. Das Projekt wurde von der Hans-Böckler-Stiftung gefördert. (kl)

Foto: Shutterstock