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Wohninvestments: B-Standorte besonders attraktiv

Deutschlandweit werden Wohnimmobilien seit Jahren stetig teurer, jedoch lohnt sich der Immobilienkauf für Investoren dank teils hohem Standortrisiko nicht überall. Das Risiko-Rendite-Ranking 2017 von Dr. Lübke & Kelber zeigt, wo sich noch Rendite machen lässt.

Osnabrück: Für Investitionen in Bestandsimmobilien herrschen hier die besten Rahmenbedingungen.

Osnabrück, Wolfsburg und Worms weisen für Investitionen [1] in Bestandsimmobilien aktuell die attraktivsten Bedingungen auf. Bei Neubauimmobilien liegen Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth vorne.

Das geht aus dem Risiko-Rendite-Ranking 2017 der Dr. Lübke und Kelber GmbH für insgesamt 110 deutsche Standorte hervor. Dabei untersuchte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset-Manager und Transaktionsberater auch die Top-Sieben Städte Deutschlands.

In den genannten Spitzenreiter-Städten könnten Renditen erzielt werden, die deutlich über den Mindestrenditen lägen. Dabei würde auch das jeweilige Standortrisiko berücksichtigt.

Standortrisiko bestimmt Investitionsentscheidungen

“Rendite und Risiko sind nur in der Theorie zwei genau gleichwertige Seiten derselben Medaille. In der wohnwirtschaftlichen Praxis zeichnet ein optimales Investment jedoch ein möglichst geringes Risko bei möglichst hoher Rendite aus.”, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber.

Daher stelle die Analyse das jeweilige Standortrisiko im Rahmen der erforderlichen Mindestrenditen den zu erwartenden Objekt- oder Eigenkapitalrenditen an den einzelnen Standorten gegenüber.

Für die durchgeführte Investitionsanalyse wurden laut Dr. Lübke & Kelber eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Dabei seien in fast allen der 110 Städte in beiden Segmenten Eigenkapitalrenditen von über drei Prozent erzielt worden.

Risiko in München und Frankfurt am geringsten

Der Asset-Manager ermittelte für jede der untersuchten Städte Risikozuschläge, deren Wert sich aus Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Bedingungen, Wohnungsmarkt, aktuellen Miet- und Kaufpreisen sowie der Nachfrage nach Wohnraum speist.

Unter Berücksichtigung dieser Faktoren seien München und Frankfurt [2] am Main mit Risikozuschlägen von 0,1 beziehungsweise 0,2 Prozentpunkten wie schon im Vorjahr [3] die risikoärmsten Städte Deutschlands. Auf sie folgen Stuttgart (0,3 Prozent), Hamburg und der B-Standort Ingolstadt (jeweils 0,4 Prozent).

“Bei einer Investmententscheidung reicht die reine Risikobetrachtung selten aus. Alle von uns ermittelten `hidden champions´ sind B-Standorte. Hierbei ergeben sich auch abseits der Top-7-Städte durchaus attraktive Investitionsstandorte mit besonders günstigem Risiko-Rendite-Verhältnis“, erläutert Jacke dazu.

Seite zwei: Top-Sieben-Städte auffallend negativ [4]

Besonders vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse bei Bestandsobjekten [5] offenbare das Ranking in guten Lagen der Städte Osnabrück, Wolfsburg und Worms, wo die Eigenkapitalrenditen am deutlichsten die ermittelte Mindestrendite übersteigen.

Quelle: Dr. Lübke & Kelber

“Worms, Trier und Landshut in mittleren Lagen sowie Osnabrück, Wolfsburg und Worms in guten Lagen bieten Investoren deutschlandweit bei Bestandsimmobilien das beste Risiko-Rendite-Verhältnis“, so Jacke.

Währenddessen seien im Neubausegment Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth die Spitzenreiter in guten Lagen sowie Würzburg, Oldenburg und Landshut in mittleren Lagen.

Top-Sieben-Städte im negativen Bereich

Die Ergebnisse der Top-Sieben-Städte sind laut Dr. Lübke & Kelber auffallend negativ. So lassen sich in guten Lagen Berlins derzeit weder im Bestands- noch im Neubausegment gute Renditen erzielen. In mittleren Lagen sei dies jedoch noch möglich.

Hamburg und Stuttgart [6] ausgenommen, befänden sich bei guten Lagen des Neubausegments alle Top-Sieben-Städte im negativen Bereich. Dort lägen die erzielbaren Renditen also unterhalb der empfohlenen Mindestrendite.

“Gerade dort, wo der höchste Bedarf besteht, ist Neubau aus Investorensicht oftmals unrentabel”, beklagt Jacke. Lohnende Investment seien in allen Top-Sieben-Städten eher in den mittleren Lagen möglich.

Wohnimmobilien bleiben attraktiv

Mit einer langfristig gesicherten Fremdfinanzierung [7] seien attraktive Eigenkapitalrenditen in beiden Segmenten dank aktuell niedriger Zinsen immer noch möglich, jedoch seien besonders gute Lagen in Großstädten oft zu teuer für risikoadäquate Investments.

“Eine Preisüberhitzung, die zu einer nicht mehr ausreichenden Risiko-Rendite-Relation am Wohninvestmentmarkt führen würde, kann somit zumindest in der Breite des Marktes ausgeschlossen werden“, erklärt Jacke.

Laut Dr. Lübke & Kelber weisen viele B-Standorte vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse auf. Dort sei die Liquidität an diesen Standorten allerdings geringer, weshalb Investitionslaufzeiten und Exit-Strategien mit den jeweiligen Standortmöglichkeiten abgeglichen werden müssten. (bm)

 

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