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Anlageimmobilien: Perspektive ist wichtiger als alles andere

Angesichts deutlich gestiegener Preise für deutsche Wohnimmobilien sind Investoren und Anleger auf der Suche nach Objekten mit guten Renditen. Dabei sollten sie jedoch nicht nur auf traditionelle Strategien zurückgreifen. Wer genau hinschaut, kann an vielen Standorten gute Gelegenheiten finden. Gastbeitrag von Andre Schmöller, Domicil Real Estate

Andre Schmöller, Domicil Real Estate: “Quantitative Marktanalysen und daraus abgeleitete Prognosen für ganze Städte oder einzelne Stadtteile können allenfalls eine grobe Leitplanke darstellen.”

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist für Investoren aus dem In- und Ausland zu einem bevorzugten Ausweichziel für die Anleihemärkte geworden. Zwar sind die Kaufpreise infolgedessen sprunghaft gestiegen und die Mietrenditen entsprechend gesunken.

Staatsanleihe-Renditen, die sich nur knapp oberhalb der Nulllinie und zum Teil sogar darunter befinden, lassen drei oder dreieinhalb Prozent Nettoankaufsrendite [1] für ein Wohnobjekt in begehrter Lage in den größten deutschen Städten allerdings in einem anderen Licht erscheinen. Bezüglich der Vermietbarkeit kann solch ein Investment als ähnlich risikoarm betrachtet werden wie eine Staatsanleihe – für Cashflow-orientierte Investoren ein entscheidender Faktor.

Pauschale Ansätze greifen zu kurz

Wer allerdings genauer hinschaut und sich dabei nicht nur auf die begehrtesten Lagen in Berlin [2], München oder Frankfurt beschränkt, entdeckt auch noch Standorte mit höheren Renditen und mit weiterem Potenzial für Wertsteigerungen. Dabei scheiden sich bei vielen Investoren die Geister: Die einen schauen nun verstärkt auf B-Lagen in den A-Städten, die anderen erweitern ihren Horizont um A-Lagen in B-Städten.

Solche pauschalen ABBA-Ansätze sind allerdings viel zu kurz gesprungen. Die Definition einer A-, B-, C- oder D-Stadt unterliegt gewissen Kenngrößen, deren Relevanz für den jeweiligen Investor teilweise nur eine sehr untergeordnete Rolle spielen sollte. Auch quantitative Marktanalysen und daraus abgeleitete Prognosen für ganze Städte oder einzelne Stadtteile können allenfalls eine grobe Leitplanke darstellen.

Drei Beispiele für aussichtsreiche Investments

Wer die Wohnungsmärkte auch in größerer Detailtiefe gut genug kennt, der findet an beinahe jedem Standort attraktive Objekte. Welche Faktoren dabei ausschlaggebend sind, hängt von der jeweiligen Zielsetzung des Investors ab. Gerade wenn hauptsächlich weiteres Entwicklungspotenzial für Marktwerte und erzielbare Mieten [3] gesucht ist, sollte sich der Investor von einem strengen ABBA-Blick lösen.

Das lässt sich an drei Beispielen verdeutlichen, die nur wenige internationale Investoren vor Augen haben. Kaufpreise und Mieten haben in Ingolstadt – gemäß der Definition von Bulwiengesa sogar nur eine D-Stadt – in den vergangenen Jahren bereits eine rasante Entwicklung erlebt, dennoch hat der Wohnungsmarkt noch weiteres Potenzial. Das liegt nicht nur an Audi und seinen Zulieferern; die Arbeitslosigkeit in den angrenzenden Landkreisen ist die niedrigste in Deutschland. Die relative Nähe zu München zieht zudem Berufspendler an, denen das Wohnen in der bayerischen Landeshauptstadt zu teuer geworden ist.

Oder Hildesheim: In Hannover, von manchen als „Königin der B-Städte“ betitelt, sind Mieten und Kaufpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Das nahe Hildesheim – ebenfalls eine D-Stadt – ist aber hervorragend an die Landeshauptstadt angebunden, verfügt über eine Universität und ein lebenswertes Wohnumfeld. Das wird sich ebenfalls positiv auf Preise und Mieten auswirken.

Seite 2: Gute Chancen auch in Hamburg [4]

Als drittes Beispiel mag Hamburg [5] dienen. In der Hansestadt möchte praktisch jeder gern investieren. Wohnlagen im Osten allerdings, Rothenburgsort oder Hamm beispielsweise, werden oft übersehen. Dabei besteht dort noch deutlich größeres Potenzial für steigende Bestandsmieten als beispielsweise in Barmbek, wo die Ankaufsrenditen kaum über drei Prozent liegen, bei Mieten von 13 bis 16 Euro je Quadratmeter aber nur noch wenig Spielraum mehr für weiteres Wachstum besteht.

Mietperspektive ist entscheidend

Gerade die Perspektiven für steigende Mieten sollten das entscheidende Kriterium für Kapitalanleger darstellen, die langfristig investieren und dabei sowohl an einem regelmäßigen Cashflow als auch am nachhaltigen Kapitalerhalt interessiert sind. Denn in den begehrtesten Wohnlagen ist das Wachstum der Wohnungsmieten der Einkommensentwicklung längst enteilt, das Potenzial für weitere Mietsteigerungen deshalb begrenzt.

Noch stärker gestiegen sind die Kaufpreise [6]; die Folge sind eben jene Ankaufsrenditen von drei Prozent, die sich auch später im Bestand kaum werden steigern lassen. Gerade in diesen Fällen könnte ein Umfeld steigender Zinsen stattdessen zu einem Abwertungsdruck führen. Denn wenn die Anleiherenditen steigen, werden Investoren auch von Immobilien-Investments höhere Renditen verlangen.

Eine Risikoprämie von zweieinhalb oder drei Prozentpunkten gegenüber deutschen Staatsanleihen dürfte als Puffer nicht ausreichen, um diesen Druck abzufangen. Wenn gleichzeitig auch das Mietsteigerungspotenzial begrenzt ist, werden rückläufige Marktwerte eine unausbleibliche Folge sein.

Expertise ist notwendig

Den besten Schutz vor einem solchen Risiko bieten deshalb gerade für langfristig orientierte Investoren Wohnimmobilien, die noch einen gewissen Renditeabstand gegenüber dem allgemeinen Zinsumfeld bieten, vor allem aber noch Potenzial für steigende Mieten aufweisen. Diese Perspektive ist heute wichtiger als alles andere.

Um entsprechende Standorte und Objekte zu identifizieren, bedarf es jedoch der Expertise und Kompetenz von Investoren, die sich nicht auf die Spitzenstandorte in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt beschränken, sondern auch in Ingolstadt oder Hildesheim gut vernetzt und verankert sind.

Autor Andre Schmöller ist Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH

Foto: Domicil Real Estate