30. April 2018, 16:00
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Büroknappheit – unterschätzte Gefahr für die Wirtschaft

Deutschlandweit sinkt der Anteil an leerstehenden Büroräumen immer weiter. Laut dem Rat der Immobilienweisen lag er 2016 noch bei 5,5 Prozent, so sind es 2017 nur noch 4,9 Prozent. Seit den letzten sieben Jahren reduziert sich der Leerstand konstant. Deutschland nähert sich der Vollvermietung von Büroimmobilien. Gerade in den Wirtschaftszentren der A-Standorte liegt die Leerstandsquote noch niedriger. In Berlin hat sie ein historisches Tief von 2,1 Prozent erreicht und die Freiflächen, die es noch gibt, befinden sich hauptsächlich außerhalb des S-Bahn-Rings.

Problem der Dezentralität

Das Problem der Dezentralität von noch unvermittelten Objekten ist gerade am Beispiel Frankfurt am Main zu erkennen. Dort gab es 2017 zwar einen Leerstand von 8,8 Prozent, allerdings befindet sich dieser zumeist außerhalb der City. Die Lage hat dabei mehrere Nachteile: Zum einen erweckt sie einen unattraktiveren Eindruck bei Geschäftspartner, zum anderen ist der Weg zu Kunden und Terminen ins Zentrum mit mehr Aufwand verbunden. Hinzu kommt, dass die Prozent-Angaben über den Leerstand problematisch sind. Sie geben zwar an, wie viele Arbeitsplätze theoretisch Raum hätten, beziehen aber nicht mit ein, welche Ausstattungsmerkmale Unternehmen benötigen. Viele der noch leerstehenden Räumlichkeiten sind für Unternehmen nicht nur wegen der Lage, sondern auch wegen der Größe unpassend. Vor allem große, zusammenhängende Flächen werden rar.

Die hohe Nachfrage, die einem geringen Angebot gegenübersteht, lässt die Mieten für Büroflächen erheblich steigen. Die Ergebnisse des ZIA zeigen, dass die Mieten zum siebten Mal in Folge gestiegen sind, aber auch die Kaufpreise sich signifikant erhöhen. Seit 2015 gab es sogar eine Mietsteigerung von 12 Prozent. Es gibt aber klare Unterschiede in der Preisgestaltung. Insbesondere der Vergleich zwischen den A-Städten und den B-Standorten verblüfft. Nach Angaben des ZIA stehen durchschnittliche Spitzenmieten von 29 Euro pro Quadratmeter in Berlin, durchschnittlichen 13,70 Euro pro Quadratmeter in einer B-Stadt, wie Kiel, gegenüber.

Große Unterschiede zwischen den Top-Städten

Unsere Erfahrung zeigt allerdings, dass auch zwischen den Top-Städten große Unterschiede bestehen. So zahlen Unternehmen in Berlin-Mitte aktuell nicht selten über 30 Euro pro Quadratmeter für ein eher schlecht ausgestattetes Büro im Seitenflügel, Hinterhaus. Wogegen Düsseldorfer Büroimmobilien, mit bester Lage auf der Königsallee und guter Ausstattung bereits ab 18 Euro pro Quadratmeter zu finden sind. Ähnlich verhält es sich mit dem Kapitalwert pro Quadratmeter. In den sieben A-Städten stiegen die Kapitalwerte um 19,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.   Das entspricht einem realen Wert von 9.871 Euro pro Quadratmeter. Es lässt sich aber sowohl in B- als auch in C-Städten eine deutliche Preissteigerung feststellen. In beiden Kategorien stiegen die Kapitalwerte um circa 12 Prozent.

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