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Denkmalimmobilien: Nachfrage übersteigt Angebot

Wer sich zum Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage entschlossen hat, kann unter Bauträgerangeboten aus Neubau, Bestand und Altbau wählen. Zu sanierende Denkmalimmobilien sind bei den Anlegern als Zielobjekte besonders beliebt.

Wohnungen mit historischem Flair: Speisehaus der Nationen im Terraplan-Projekt “Olympisches Dorf von 1936” in Elstal bei Berlin.

Auch bei den Mietern stehen Altbauwohnungen mit hohen Fenstern, klassischen Holzböden und Stuckelementen hoch im Kurs. Neben den Mieteinnahmen bieten diese Immobilien den Erwerbern auch ansehnliche Steuervorteile.

Der Staat fördert die Sanierung historischer Altbauten seit langem mit Steuervergünstigungen (so genannte Denkmal-AfA), sofern der Kauf vor Beginn der Baumaßnahmen erfolgt.

Der Anteil der anrechenbaren Sanierungskosten [1] am Kaufpreis des Objekts kann vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Kapitalanleger können diese nach Paragraf 7i Einkommensteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren geltend machen.

Nachfrage der Anleger steigt

Dies lohnt sich umso mehr, je höher der persönliche Steuersatz ist. In der Regel macht der Sanierungskostenanteil mindestens 50 Prozent des Kaufpreises aus, oft auch bis zu 80 Prozent.

“Die Nachfrage von Kapitalanlegern nach Denkmalschutzobjekten [2] ist sehr hoch. Die Motivation liegt auf der einen Seite darin, aus ersparten Steuern nachhaltig Vermögen aufzubauen, mehr und mehr aber auch darin Geldvermögen in Sachwerten zu sichern“, sagt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Projektentwicklers Terraplan.

“Die Grundparameter haben sich nicht verändert“, bestätigt Jörg Walter, Geschäftsführer der IVM Gesellschaft für Innovatives Vertriebsmarketing, die als Exklusivvertrieb für den Projektentwickler Thamm & Partner agiert.

Immer weniger verfügbare Objekte

Niedrige Zinsen und weiterhin hohe steuerliche Abschreibungen würden die Nachfrage nach Denkmalimmobilien auch in 2018 hoch- halten. Auch der Charme historischer Architektur und die meist gewachsene Infrastruktur tragen laut Walter zur Attraktivität dieser Objekte bei.

Während die Nachfrage der Anleger zunimmt, entstehen jedoch beim Angebot bereits Engpässe, da etwa in Berlin ein Großteil der historischen Wohnhäuser bereits saniert ist.

“Die außergewöhnlich hohe Nachfrage nach denkmalgeschützten Immobilien [3] in den vergangenen Jahren hat dazu geführt, dass insbesondere in den westlichen Bundesländern sowie in Metropolen kaum noch interessante Denkmalschutzobjekte zu kaufen sind”, berichtet Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, Bonn.

Seite zwei: Projektentwickler setzen auf Alternativen [4]

“Dieses Marktsegment hat sich rasant verknappt. Es klingt unglaublich, aber: Auf dem Berliner Stadtgebiet sind Objekte für große Quartiersentwicklungen quasi ausverkauft. Gleichzeitig ist aber die Nachfrage nach denkmalgeschützten Immobilien – übrigens überwiegend von Kapitalanlegern – unverändert hoch.”

Er fährt fort: “Das liegt auch daran, dass die Anleger [5] aufgrund der steuerlichen Vorteile denkmalgeschützter Immobilien – sogar ohne Eigenkapital – mit den Mieteinnahmen ihr Objekt voll finanzieren können, also Miete und Zins damit bedienen.“

Da ein Großteil der Gründerzeithäuser in den Metropolen bereits saniert ist, setzen manche Projektentwickler auf Alternativen wie etwa historische Industrieimmobilien, ehemalige Krankenhäuser oder andere denkmalgeschützte Gebäude.

Randlagen noch unterbewertet

“Wir setzten auf Standorte, die noch unterbewertet sind. So sind dies aktuell Randlagen von Berlin. Kurze Wege mit öffentlichen Mitteln in die Stadt sind dabei ein wichtiges Auswahlkriterium. Ausserdem ein hoher Freizeitwert“, sagt Schnocklake.

Terraplan ist derzeit mit dem Projekt “G.O.L.D. Gartenstadt Olympisches Dorf von 1936“ am Markt. Auf dem historischen Areal in Elstal bei Berlin entstehen in mehreren Bauabschnitten moderne Wohnungen [6].

Generell gilt, dass Käufer von Anlageimmobilien das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Mieteinnahme genau analysieren sollten. Die Rendite sollte auch ohne Einrechnung der AfA ein angemessenes Niveau erreichen.

Projektentwickler unter die Lupe nehmen

Zudem sollten sie darauf achten, dass in Beispielrechnungen, welche die Bauträger [7] oft vorlegen, ein realistisches Mietniveau prognostiziert wird und dies mit den ortsüblichen erzielbaren Werten vergleichen.

Haben Anleger eine Immobilie in die engere Wahl genommen, sollten sie das fragliche Denkmalschutzobjekt und den Projektentwickler unter die Lupe nehmen.

“Interessenten sollten sicherstellen, dass eine schriftliche Denkmalschutz- oder Sanierungsgebietsbestätigung vorliegt und die bisher realisierten Projekte von den Finanzämtern anerkannt wurden“, rät Curt-Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert Kontor AG, Erding.

Sanierungsqualität muss beachtet werden

Anleger sollten zudem vor dem Kauf eine Besichtigung durchführen und sich wenn möglich vor Ort von dem jeweiligen Anbieter Referenzobjekte zeigen lassen.

In jedem Fall sollten Käufer bei Auswahl einer Denkmalimmobilie auf die Sanierungsqualität achten. Diese und die fachgerechte Ausführung der Modernisierung sollte durch eine unabhängige Prüfinstitution wie etwa den TÜV dokumentiert werden.

Eine wichtige Rolle spielt auch die Leistungsbilanz des Entwicklers. “Anleger sollten von einem erfahrenen Bauträger kaufen und sich auch Projekte ansehen, die vor fünf bis zehn Jahren rekonstruiert worden sind“, rät Schnocklake.

Seite drei: Neubauimmobilien im Fokus der Anleger [8]

Stimmen alle Faktoren und stehen Preis und erzielbare Mieteinnahme [9] in einem guten Verhältnis, so stehen die Chancen für nachhaltige Einnahmen aus einer Denkmalimmobilie gut.

Auch Neubauimmobilien stehen im Fokus der Anleger. Im Vergleich zu Objekten aus dem Bestand ist das Preisniveau für neue Wohnungen oder Häuser allerdings höher. Dafür erhält der Käufer jedoch eine Immobilie auf dem neuesten Stand im Hinblick auf Architektur, Bautechnik und Ausstattung.

Aufgrund der höheren Kaufpreise erzielen Anleger mit Neubauobjekten meist niedrigere Anfangsmietrenditen, oft müssen sie sich mit zwei bis drei Prozent zufrieden geben.

Vorteile für Anleger

Allerdings sind die langfristigen Wertsteigerungsaussichten oft besser als bei Bestandsimmobilien. Daher könnte sich ein Investment [10] insbesondere für Käufer lohnen, die eine längere Anlageperspektive haben.

“Neubauobjekte haben den Vorteil, dass man als Anleger meist einen Einfluss auf die Gestaltung der Wohnung hat, zum Beispiel in Bezug auf den Wohnungsgrundriss oder bei der Wahl der Bodenbeläge. Sie zeichnen sich daher durch eine höhere Individualität aus”, so Crepulja.

“Zudem sprechen natürlich die Bauqualität mit modernen energetischen Standards und das geringere Instandhaltungsrisiko für den Neubau, denn Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind in der Regel erst nach vielen Jahren notwendig.“

Anfangs geringe Instandhaltungskosten

„Es ist kein Geheimnis, dass eine Neubauwohnung in der Anschaffung im Gegensatz zu einer vergleichbaren Bestandswohnung zunächst einen finanziellen Mehraufwand darstellt. Die zusätzlichen Kosten relativieren sich allerdings schnell, wenn man sich die Vorteile einer Neubauimmobilie gegenüber einer älteren vor Augen führt“ sagt Mann.

Bei einem Neubau seien die Instandhaltungskosten gerade am Anfang verschwindend gering, zumal beim Kauf vom Bauträger für die ersten fünf Jahre noch ein zusätzlicher Gewährleistungsanspruch bestehe. Zudem seien Neubauten auf dem Mietmarkt besonders gefragt, da sie in der Regel über eine zeitgemäße, moderne Ausstattung verfügten.

“Auf bodentiefe Fenster, elektrische Rollläden, Fußbodenheizung, bodengleiche Duschen und einen Aufzug möchte inzwischen kaum mehr jemand verzichten. Neben den Ausstattungsvorteilen geht der Trend in der Gesellschaft außerdem hin zu einem allgemein höheren Umweltbewusstsein und einem verstärkten Interesse an nachhaltigen Energieträgern”, so Mann weiter.

Neubauten langfristig gut vermietbar

“Ein Neubau [11] im KfW-Standard schont nicht nur die Umwelt – die späteren Mieter sparen aufgrund von effizienten Konzepten auch Heiz- beziehungsweise Nebenkosten. Das macht eine Neubauwohnung nochmal attraktiver. Die hohe Nachfrage nach Neubauimmobilien sorgt zudem nicht nur für eine bessere Vermietbarkeit, sondern lässt insgesamt auch höhere Mieteinnahmen erzielen, die sich wiederum in einer höheren Rendite niederschlagen können.”

Somit bieten moderne Neubauten an prosperierenden Standorten ihren Eigentümern zwar zunächst eine niedrigere Rendite als Bestandsobjekte, jedoch langfristig gute Vermietungsaussichten.

Aufgrund des höheren Preisniveaus eignen sie sich eher für Anleger, die höhere Summen auf bringen und finanzieren können und zudem Wert darauf legen, möglichst wenig Instandhaltungsaufwand zu treiben. (bk)

Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.-Ausgabe 6/2018. [12]

Foto: Terraplan

 

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