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Eigentumswohnung: Die vier größten Kostenfallen

Die Wohnung gefällt. Lage, Schnitt und Kaufpreis überzeugen. Sollte jetzt schnell gekauft werden? Dr. Christian Grüner, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen warnt vor häufig übersehenen Kostenfallen.

Bei einer Wohnungseigentumsanlage fallen stets zusätzliche Kosten an.

“Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das alleinige Eigentum an einer Wohnung [1]. Er wird Teil einer Gemeinschaft und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum”, so Dr. Grüner. Dabei lauern folgende Kostenfallen:

1. Größe des Miteigentumsanteils

Käufer erwerben stets einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören etwa wichtige Gebäudeteile [2], wie Dach oder tragende Wände, aber auch die Außenanlage.

Die Verteilung der Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum richtet sich im Regelfall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Demgegenüber spielt der individuelle Nutzen, der zum Beispiel bei einem Fahrstuhl für die Erdgeschosswohnung kaum besteht, keine Rolle.

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2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Was zum Gemeinschaftseigentum [4] und was zum jeweiligen Sondereigentum, also dem Alleineigentum an einer Wohnung, gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan.

Die Unterscheidung ist nicht nur für die Frage relevant, wer welche Gebäudeteile wie nutzen kann, sondern auch für die Kostenverteilung. Achten Sie zudem darauf, dass tatsächliche Bauausführung und Teilungserklärung übereinstimmen.

Abweichungen zwischen Plan und Realität können Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen. Jede Anlage hat ferner eine Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Wohnungseigentümer regelt.

Dort finden sich oft spezielle Kostenregelungen, die von der Grundregel der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Machen Sie sich also unbedingt mit der Gemeinschaftsordnung vertraut!

Zudem können sich Regeln zur Kostentragung auch aus Beschlüssen ergeben. Daher sollten Sie sich zurückliegende Beschlüsse ansehen, und zwar vor dem Beurkundungstermin.

3. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Bei einer Wohnungseigentumsanlage fallen stets Kosten für Instandhaltung, Betriebskosten [5] und Bildung einer Rücklage an. Hierfür zahlen die Eigentümer ein monatliches Wohn- beziehungsweise Hausgeld.

Diese laufenden Kosten sollten Käufer unbedingt kennen. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist außerdem die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage wichtig, da diese ein finanzielles Polster für anstehende Maßnahmen bildet.

Seite drei: Sonderumlagen und Kredite [6]

4. Sonderumlagen und Kredite

Speziell bei größeren baulichen Maßnahmen in der Anlage reicht die Instandhaltungsrücklage aber oft nicht aus. Dann wird eine Sonderumlage beschlossen.

“Jeder Käufer [7] muss bedenken, dass eine solche Umlage regelmäßig erst fällig wird, wenn der Verwalter sie tatsächlich anfordert. Für den Käufer als neuen Eigentümer besteht daher die Gefahr, aufgrund von Beschlüssen, die zeitlich vor seinem Eigentumserwerb liegen, erhebliche Zahlungen leisten zu müssen”, rät Dr. Grüner.

Er ergänzt: “Informieren Sie sich also stets vor einem Kauf, ob bereits Sonderumlagen beschlossen, jedoch noch nicht eingefordert wurden. Die Gemeinschaft kann ebenso einen Kredit aufgenommen haben, für den der Erwerber mithaftet.”

Fazit:

Informieren Sie sich immer über die Folgekosten, die eine Eigentumswohnung [8] verursacht. Der Blick in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung ist hierfür unerlässlich.

Foto: Shutterstock

 

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