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Einzelhandel: Flexible Mietverträge fördern Renditen

Wie auch bei anderen Nutzungsarten, stehen die durch den Erwerb von Einzelhandelsimmobilien erzielbaren Renditen aktuell unter Druck. Wie die aktuelle Asset-Management-Studie 2018 von EY Real Estate jedoch zeigt, gibt sich die Branche optimistisch.

Betreiber von Shoppingcentern reichern ihre Angebote derzeit vermehrt durch erlebnisorientierte Marketingmaßnahmen an.

Etwa 80 Prozent aller befragten Asset Manager erwarten der Studie von EY Real Estate und dem German Council of Shopping Centers (GCSC), dass die Renditen für Fachmarktzentren [1] in den kommenden 24 Monaten nicht sinken werden.

Jeweils die Hälfte gehe dabei von einem gleichbleibenden (41 Prozent) beziehungsweise von einem steigenden Renditeniveau (38 Prozent aus). Kaum überraschend plane die Mehrheit der Unternehmen hier entsprechende Zukäufe (62 Prozent).

Im Hinblick auf Geschäftshäuser gehe jedes siebte befragte Asset-Management-Unternehmen von stabilen oder steigenden Renditen aus und immerhin jeder zweite Befragte plane hier Investments.

Sinkende Mietniveaus erwartet

Kleine und größere Shoppingcenter werden ebenfalls zunehmend attraktiver: “Die erwarteten Renditeentwicklungen sind je nach Typ der Einzelhandelsimmobilie sehr unterschiedlich und ein Grund für das Ende des Preisanstiegs sind unter anderem Korrekturen bei den Mieten”, sagt Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate.

In den kommenden zwei Jahren rechnen demnach beinahe drei Viertel der befragten Asset-Management-Unternehmen mit einem sinkenden Mietniveau – selbst in Innenstadtlagen. Von den befragten Immobiliennutzern hegen diese Erwartung sogar volle 100 Prozent.

“Das Asset Management von Handelsimmobilien und Shoppingcentern [2] ist die Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft. Hoch komplexe und fachlich tiefgreifende Sachverhalte gilt es zu managen und wie ein Unternehmer verantwortungsbewusst oft risikoreiche Entscheidungen zu treffen”, so Klaus Striebich, Vorstandsvorsitzender des GCSC.

Einzelhändler streben Flexibilität an

Dies bedeute jedoch auch ein zunehmende Spannungsfeld für das Asset Management von Einzelhandelsimmobilien. Striebich erklärt: “Die Interessen der Einzelhändler sind von Veränderungen im Markt geprägt. Sie streben eine größtmögliche Flexibilität in Bezug auf Flächenumfang und Vertragslaufzeit an.”

Dies werde auch von 97 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen bestätigt. “Die Eigentümer bevorzugen natürlich eine langfristig planbare Einnahmensituation”, erläutert Dietmar Fischer.

Erhalten die Nutzer von Handelsimmobilien [3] hier Zugeständnisse, könnte das Auswirkungen auf die Vergütungssituation des Asset Managers haben: Nach Ansicht der Hälfte aller befragten Asset Manager ist die Flexibilisierung von Mietvertragskonditionen ein negativer Hebel für die Marge im Asset Management.

Seite zwei: “Mögliche Effekte für die Ankaufsrendite” [4]

“Außerdem könnten sich Effekte in der Ankaufsrendite zeigen, wo das größere Risiko durch flexiblere Mieter entsprechend eingepreist wird”, ergänzt Fischer.

Asset Manager setzen vor allem auf ein umfassendes Risikomanagement, die Wettbewerbsbeobachtung und das Analysieren neuer Trends und Handelskonzepte, um die laufende Rendite trotz steigender Flexibilität zu erhöhen.

“Mit dieser Studie bekommen Asset Manager eine weitere Orientierungshilfe, um den Veränderungen der Einzelhandelslandschaft [5] auf dem Weg zum erfolgreichen Omni-Channel-Handel informierter begegnen zu können“, sagt Klaus Striebich.

Kunden wollen unterhalten werden

Da der Handel sich kontinuierlich verändere, setzen Betreiber von Shoppingcentern und Fachmärkten immer häufiger auf erlebnisorientierte Marketingmaßnahmen um auf die Bedürfnislage der Kunden zu reagieren.

Sowohl die befragten Asset Manager als auch die Nutzer von Handelsimmobilien bestätigten mit jeweils über 90 Prozent, dass dies die richtige Vorgehensweise sei. “Der Endkunde möchte nicht mehr nur einkaufen, er möchte auch unterhalten werden”, so Fischer.

Laut EY Reals Estate sind die befragten Asset Manager diesbezüglich gut aufgestellt, da schon bei der Entwicklung von Handelsimmobilienkonzepten [6] zukünftige Trends berücksichtigt werden.

Fachkräftemangel bremst Digitalisierung

Mit 47 Prozent fokussiere sich aktuell etwa die Hälfte der befragten Unternehmen auf einzelne digitale Projekte. “Wie auch in anderen Branchen mangelt es bei der Umsetzung digitaler Lösungen hauptsächlich an einer klaren, übergeordneten Strategie und am Fachpersonal”, erläutert Fischer.

Ihm zufolge mangelt es weder am Umsetzungswillen, noch am Willen der Topmanagements. Der primäre Fokus im Bereich Digitalisierung werde von den Asset Managern bei der Optimierung der Mieter- und Objektdatenverwaltung gesehen.

Ein weiteres spannendes Thema sei die Messung der Passantenfrequenz durch Türsensoren. “Genaue Daten über die Auslastung von Handelsimmobilien könnten eine Optimierung der Asset-Management-Leistungen bewirken und auch Einsparpotenziale generieren”, so Fischer.

Online-Handel wird ausgebaut

Fast 90 Prozent der Händler erzielen laut der Umfrage derzeit noch weniger als ein Zehntel ihres Umsatzes über Online-Kanäle [7]. In den nächsten fünf Jahren solle dieser Anteil bei 56 Prozent der Nutzer jedoch auf bis zu ein Viertel des Umsatzes steigen.

“Der stationäre Handel baut zusätzliche Ver­triebskanäle in Form von Online-Handel auf. Das ist auch ein Grund dafür, warum Händler flexibler mieten möchten, und perspektivisch würde es auch eine sinkende Flächennachfrage mit sich bringen“, erläutert Klaus Striebich.

Für die “Real-Estate-Asset-Management-Studie 2018” wurden die Aussagen von 113 Unternehmen zusammengefasst, von denen 79 Prozent Immobilienunternehmen mit eigenem Asset Management und die übrigen 21 Prozent Einzelhändler sind. (bm)

Foto: Shutterstock

 

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