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Gewerbeimmobilien: Kapital sucht Produkte, Nutzer suchen Flächen

Trotz politischer Krisen und wirtschaftlicher Unsicherheiten behauptet sich der gewerbliche Immobilienmarkt weltweit weiterhin gut. Und auch Deutschland hat dazu einen beachtlichen Beitrag geleistet, sagt Timo Tschammler von Jones Lang LaSalle (JLL) Germany.

Timo Tschammler: “Mit voraussichtlich 60 Milliarden Euro hat Deutschland einen Allzeit-Rekord beim Transaktionsvolumen aufgestellt.”

In den ersten drei Quartalen 2018 beläuft sich das globale gewerbliche Transaktionsvolumen laut JLL [1] auf insgesamt 507 Milliarden US-Dollar – eine Steigerung von sieben Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres.

“Es gibt derzeit keine Anzeichen, dass im vierten Quartal des zu Ende gehenden Jahres nicht noch zahlreiche große Investmentabschlüsse realisiert werden”, prognostiziert Hela Hinrichs, JLL EMEA Research.

Für das Gesamtjahr 2018 erwartet JLL insofern ein Transaktionsvolumen von 730 Milliarden US-Dollar, entsprechend einem Plus von drei Prozent gegenüber 2017 sowie einem Plus von acht Prozent im Fünf-Jahresvergleich.

Negative Vorzeichen in Europa

Gepusht werden die Transaktionsvolumina von den Aktivitäten in den USA und Asien-Pazifik, jeweils mit Steigerungsraten von bis 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Andere Vorzeichen dagegen in Europa [2], wo trotz solider Wirtschaftsdaten die historisch niedrigen Nettoanfangsrenditen und der Mangel an “guten” Investmentproduktion zu einer Abschwächung der Transaktionsaktivitäten um bis zu minus zehn Prozent führen können.

Seite zwei: “Investoren werden vorsichtiger” [3]

“Für 2019 prognostiziert JLL einen leichten Rückgang des globalen Transaktionsvolumens von circa fünf Prozent auf 700 Milliarden US-Dollar, auch im neuen Jahr aufgrund weiterer Rückgänge in Europa und sich abzeichnender Zurückhaltung in den US-Märkten”, so Hela Hinrichs.

Hinrichs weiter: “Investoren werden vorsichtiger in der Auswahl ihrer Investmentprodukte [4]. Auf Verkäuferseite nimmt die Zurückhaltung ebenfalls zu: es wird immer schwieriger, für das frei werdende Kapital attraktive Anlage-Alternativen zu finden.”

Alternative Produkte immer attraktiver

Das Interesse an Investments in “Alternative Produkte”, wie Studenten- und Seniorenwohnungen [5] wächst auch bei institutionellen Investoren. Diese suchen nach Rendite und nutzen die Möglichkeiten zur Portfolio-Diversifizierung.

Durch die demographische und technologische Entwicklung wachsen diese Sektoren nachhaltig und erscheinen somit immer attraktiver.

Seite drei: Bürospitzenrenditen fallen [6]

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den US-Märkten haben auf die ersten Zinssteigerungen der FED Ende 2015 mit einer Zeitverzögerung von bis zu drei Quartalen reagiert.

Mit Ausnahme von Washington DC, das verhältnismäßig hohe Flächenleerstände von 16,5 Prozent und leichte Mietpreisrückgänge im Jahresvergleich ausweist, hatte die Rendite-Dekompression keine negativen Auswirkungen auf die Kapitalwerte. Im Gegenteil: In allen Metropolen [7] haben sie aufgrund steigender Mieten weiter zugelegt.

Der europäische JLL-Index für Bürospitzenrenditen, der 24 Städte umfasst, ist im Jahresverlauf zum ersten Mal (seit 1980) unter die Vier-Prozent-Marke gefallen und liegt bei 3,9 Prozent. Die niedrigsten Renditen werden in Berlin (2,9 Prozent), Paris (3,0 Prozent) und Hamburg (3,05 Prozent) erzielt.

Globaler Vermietungsmarkt dynamisch

Auf den Bürovermietungsmärkten [8] zeigte sich auch 2018 ein sehr dynamisches Marktgeschehen. Das globale Vermietungsvolumen (96 Märkte) wird im Gesamtjahr voraussichtlich rund 42 Millionen Quadratmeter erreichen, dies wäre das höchste Volumen seit 2007 (43 Millionen Quadratmeter).

In den ersten drei Quartalen weist Asien-Pazifik mit einem Plus von 24 Prozent die höchsten Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr auf, in Europa und den USA legten die Vermietungsumsätze um jeweils fünf Prozent zu.

Seite vier: Leerstandsquote geht weiter zurück [9]

“Vor dem Hintergrund einer prognostizierten Abschwächung der wirtschaftlichen Entwicklung erwartet JLL keinen neuerlichen Zuwachs der Umsätze in 2019; das Niveau wird aber weiterhin hoch bleiben und könnte den 10-Jahresschnitt (38 Millionen Quadratmeter um rund zehn Prozent übertreffen”, so Hela Hinrichs.

Die starke Mieternachfrage hat noch einmal zu einem Rückgang der globalen Leerstandsquote auf 11,5 Prozent geführt. Im Jahresvergleich sank sie am stärksten in Europa [10] (minus 110 bps), gefolgt von Asien-Pazifik mit minus 90 bps. Demgegenüber haben sich die Leerstände in Amerika (plus zehn bps) kaum verändert.

Diese Entwicklung ist bemerkenswert vor dem Hintergrund anziehender Bürobauaktivitäten: Insgesamt werden 2018 in den 96 analysierten Märkten 16,4 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt, davon 41 Prozent im Raum Asien-Pazifik.

Coworking-Flächen immer beliebter

Auch in den Jahren 2019 und 2020 wird die Bautätigkeit nicht abflachen; JLL erwartet ein Volumen, das 20-25 Prozent über dem zehnjährigen Mittel liegt. Dies könnte die globale Leerstandsquote [11] in 2019 trotz solider Nachfrage wieder über zwölf Prozent steigen lassen.

Flexible Office Space-Anbieter waren auch 2018 sehr aktive Mietinteressenten – vor allem in begehrten innerstädtischen Lagen. Seit 2013 ist der durchschnittliche Flexible Office Space-Umsatz in 20 analysierten Märkten um jährlich 23 Prozent gewachsen – gegenüber einem nur um drei Prozent jährlich steigenden Flächenumsatz insgesamt.

Dieses Wachstum geht vor allem von so genannten Hybridflächenanbietern aus, die sowohl die bekannten Business Center als auch Coworking-Flächen anbieten.

Seite fünf: Investoren und Entwickler sammeln Erfahrungen [12]

Trotzdem ist der Anteil dieses Sektors am belegten Büroflächenbestand noch verhältnismäßig gering und liegt in den meisten europäischen Städten unter ein Prozent – mit Ausnahme der beiden Hotspots Amsterdam (5,6 Prozent) und London (3,7 Prozent).

Investoren und Entwickler sammeln zurzeit noch Erfahrungen, reagieren auf diese Marktveränderungen aber auch schon mit Partnerschaften zu Flexible Office Space-Anbietern oder eigenen Konzepten.

Gebäude mit einem Flexible Office Space-Mieteranteil von über 50 Prozent werden derzeit noch mit einem Renditeaufschlag gehandelt.

Großes Büromietpreiswachstum in Europa

“Die aggregierten globalen Büromieten werden in 2018 voraussichtlich um circa 3,9 Prozent steigen, das ist das höchste Wachstum seit 2007”, so Hela Hinrichs.

Während einige Metropolen in Schwellenländern [13] wie Jakarta (minus 7,7 Prozent), Dubai (minus fünf Prozent) und Mexico City (minus 1,9 Prozent) leichte Mietpreisrückgänge im Jahresvergleich hinnehmen mussten, belegen vor allem europäische Städte Spitzenpositionen beim Büromietpreiswachstum.

“Hinter Singapur mit plus zwölf Prozent Spitzenmietpreiswachstum im Jahresvergleich liegen Berlin (+12%) sowie Madrid und Amsterdam mit jeweils zehn Prozent”, so Hela Hinrichs abschließend. (bm)

Fotos: JLL, Shutterstock

 

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