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Gewerbeimmobilien: Umsatzrekord am Logistikmarkt

Das erste Halbjahr am deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt war mit 3,4 Millionen umgesetzten Quadratmetern das stärkste seit Aufzeichnungsbeginn und übertraf das Vorjahresergebnis um 17 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE.

So deutlich der Flächenumsatz am Logistikmarkt deutschlandweit steig, so stark ging er in den Top-Fünf-Märkten zurück.

“Die gute Verfassung der deutschen Wirtschaft treibt die Nachfrage am Logistikimmobilienmarkt weiter an. Limitierend wirkt dabei vielerorts vor allem der Flächenmangel”, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

“Die vorhandenen spekulativen Projektentwicklungen sind an den begehrten Standorten [1] kaum mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Aber auch die Verfügbarkeit von Mitarbeitern bestimmt die Standortsuche immer stärker und wirkt begrenzend auf den Flächenumsatz.”

Armin Herrenschneider, Co-Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland, fügt hinzu: “Während es im mittleren Größensegment von 5.000 bis 10.000 Quadratmeter eine ähnlich hohe Anzahl an Deals gab, konnten in der Größenklasse ab 50.000 Quadratmetern acht Deals verzeichnet werden – sechs mehr als noch im Vorjahr.”

Anstieg größtenteils durch Vermietungen

Insgesamt seien in diesem Flächensegment knapp 600.000 Quadratmeter umgesetzt worden – und damit circa 485.000 Quadratmeter mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

“Der im ersten Halbjahr verzeichnete Anstieg des Flächenumsatzes [2] ging vor allem auf Vermietungen zurück. Eigennutzer hingegen waren ähnlich aktiv wie im ersten Halbjahr 2017″, ergänzt Herrenschneider.

Die von Eigennutzern umgesetzten Flächen seien leicht um zwei Prozent auf 1,2 Millionen Quadratmeter angestiegen – womit sich die Vermietungsleistung um 26 Prozent auf 2,2 Millionen Quadratmeter erhöht habe.

Top-Standorte schwächeln

Laut CBRE [3] stiegen die in Neubauten umgesetzten Flächen um 17 Prozent auf 2,5 Millionen Quadratmeter. Somit habe der Umsatz in Bestandsflächen bei rund einer Million Quadratmetern gelegen (plus 15 Prozent).

So deutlich der Flächenumsatz deutschlandweit angestiegen sei, so stark sei er in den Top-Fünf-Märkten zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahr seien hier knapp 870.000 Quadratmeter umgesetzt worden – ein Minus von 17 Prozent.

Ursache dieses Rückgangs sei der Produktmangel vor Ort, denn in den Top-Fünf-Städten stehen kaum noch freie Bestandsflächen oder geeignete Grundstücke zur Verfügung.

Seite zwei: Keine großflächigen Abschlüsse in Berlin und München [4]

Der Anteil von Neubauten in den Top-Fünf-Standorten sei gegenüber dem Vorjahreswert um 13 Prozentpunkte auf 39 Prozent gesunken und betrage 340.000 Quadratmeter. 

Der Rückgang des Flächenumsatzes in den Top-5-Märkten sei speziell mit Berlin [5] und München zu erklären, die aufgrund des Ausbleibens von großflächigen Abschlüssen im ersten Halbjahr 134.000 Quadratmeter (minus 50 Prozent) und 99.000 Quadratmeter (minus 24 Prozent) verzeichneten.

Rückgänge in klassischen Logistikmärkten

In Frankfurt [6] sei der Umsatz um zehn Prozent auf 302.000 Quadratmeter deutlich moderater zurückgegangen. Hamburg und Düsseldorf verzeichneten hingegen laut CBRE gar Anstiege auf 245.000 Quadratmeter (plus drei Prozent) beziehungsweise 91.000 Quadratmeter (plus 14 Prozent). 

Außerhalb der etablierten Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, Hamburg und München sei der Flächenumsatz auf 2,6 Millionen Quadratmeter (plus 35 Prozent gegenüber H1 2017) angestiegen, wobei der Umsatz in Neubauten um 38 Prozent auf 2,1 Millionen Quadratmeter und der Umsatz von Eigennutzern um zwölf Prozent auf 1.1 Millionen Quadratmeter gestiegen sei.

Dabei wurden CBRE zufolge im ersten Halbjahr auch in vielen anderen klassischen Logistikmärkten, wie etwa dem Ruhrgebiet (minus 19 Prozent), Umsatzrückgänge verzeichnet.

Starkes Wachstum in dezentralen Lagen

In den dezentralen Lagen außerhalb der von CBRE beobachteten 23 Logistikmärkten sei hingegen gegenüber dem ersten Halbjahr des vergangenen Jahres fast eine Verdopplung des Flächenumsatzes auf nunmehr 1,3 Millionen Quadratmeter registriert worden.

Besonders in den Regionen von Nordrhein-Westfalen [7], die keiner der vier Cluster zuzuordnen sind, konnte eine signifikante Steigerung des Flächenumsatzes auf 456.000 Quadratmeter registriert werden – zurückzuführen auf zwei Vermietungen über jeweils mehr als 100.000 Quadratmeter an die internationale Spedition Hammer und einen amerikanischen Online-Händler.

Aufgrund des Flächenmangels stieg die Spitzenmiete laut CBRE in den fünf Top-Standorten durchschnittlich binnen der vergangenen zwölf Monate zwischen zwei und drei Prozent.

Seite drei: Die teuersten Logistikmärkte Deutschlands [8]

In Düsseldorf sei die nominale Spitzenmiete für moderne Lager- und Logistikobjekte in etablierten Lagen um knapp zwei Prozent gestiegen und notiere bei 5,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. In München [9] sei eine weitere Mietpreissteigerung von knapp drei Prozent beobachtet worden.

Mit 7,00 Euro pro Quadratmeter und Monat werden hier die höchsten Spitzenmieten Deutschlands aufgerufen. Den zweitteuersten Logistikmarkt stelle Frankfurt/Rhein-Main mit 6,40 Euro pro Quadratmeter und Monat dar.

Dies entspreche gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 einer Steigerung von 3,2 Prozent. Eine ähnliche Entwicklung zeige sich auf dem Berliner Logistikimmobilienmarkt: mit einer Spitzenmiete von 4,80 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus 3,2 Prozent) bilde Berlin das Schlusslicht der Top-5-Märkte und weist Spielraum für weitere Steigerungen auf.

Gutes Ergebnis für Gesamtjahr erwartet

“Im Hinblick auf die Knappheitssituation in den gesuchten Ballungsräumen werden Mietpreisanstiege unvermeidlich sein – insbesondere, wenn kurzfristig Flächen gesucht werden. Nutzer, die einen längeren Planungshorizont haben, können von den immer noch niedrigen Renditen der Investmentmärkte profitieren, die sich insbesondere bei Entwicklerausschreibungen für Neubauten in Mieten unterhalb des Marktniveaus niederschlagen können“, sagt Koepke.

“Angesichts fehlender Grundstücks- und Bestandsflächen sowie längerer Umsetzungszeiten aufgrund mangelnder Baukapazitäten kann sich die Dynamik der Nachfrage nicht in jedem Fall in Deals umsetzen“, erklärt er.

Koepke prognostiziert: “Im Gesamtjahr ist dennoch ein gutes Ergebnis über dem Niveau des Vorjahres von 6,5 bis 7,0 Millionen Quadratmeter zu erwarten. Das Jahresergebnis wird abhängig sein von einer möglichen Eintrübung der Konjunktur infolge protektionistischer Handelspolitik, Brexit-Erwartungen [10] und folglich vorsichtigeren Entscheidungen. Allerdings wird der boomende E-Commerce die Nachfrage nach Logistikflächen jeder Größe weiter antreiben.“

Foto: Shutterstock

 

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