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Gewerbeinvestments: Deutscher Markt verpasst Rekord knapp

In der Bundesrepublik wurden im ersten Quartal 2018 insgesamt etwa 12,3 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Einer Analyse von BNP Paribas Real Estate zufolge wurde der Rekord aus dem letzten Jahr so nur um drei Prozent verpasst.

Der deutsche Gewerbeinvestment-Markt erzielte im ersten Quartal 2018 das beste Quartalsergebnis aller Zeiten.

“Bemerkenswert ist, dass dieses außergewöhnliche Ergebnis vor allem auf Einzeltransaktionen zurückzuführen ist, die mit mehr als 10,3 Milliarden Euro ein neues Allzeithoch aufstellen und den erst im letzten Jahr aufgestellten Rekord noch einmal um zwölf Prozent übertreffen”, erklärt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Große Portfolioverkäufen nehmen dagegen bisher eine eher untergeordnete Rolle ein. Mit einem größeren Angebot von Paketen am Markt, die zu immerhin zu einem durchschnittlichen Transaktionsvolumen geführt hätten, wäre Bienkowski zufolge schon im ersten Quartal eine neue Bestmarke an den Investmentmärkten aufgestellt worden.

Da die aktuell hervorragenden Fundamentaldaten sowohl zukünftige Wertsteigerungspotenziale als auch den Rahmen für nachhaltig stabile Investments bieten, bleibe das Investoreninteresse an deutschen Immobilien [1] weiterhin hoch.

Fokus auf Büroimmobilien

Zu diesen Fundamentaldaten zählen laut Bienkowski unter anderem die starke Nachfrage auf den Nutzermärkten mit steigenden Mieten, eine kontinuierlich wachsende Beschäftigung und sehr erfreuliche Prognosen für das BIP-Wachstum im laufenden Jahr.

Der Fokus der Anleger [2] liege erneut auf Büroobjekten, auf die etwa 51 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen. Hier spiegele sich die positive Einschätzung zur aktuellen und mittelfristig absehbaren Nutzernachfrage wider, die zu spürbaren Mietpreissteigerungen führen werde.

Laut BNP Paribas konnte das Vorjahresresultat mit 6,24 Milliarden Euro um 29 Prozent übertroffen und ein neuer Rekord aufgestellt werden. Einzig 2007 sei ähnlich viel in Bürohäuser investiert worden (6,17 Milliarden Euro), allerdings im Wesentlichen beeinflusst durch Paketverkäufe.

Rückgang bei Einzelhandel und Logistik

Aktuell seien 5,80 Milliarden Euro (93 Prozent) in Einzeltransaktionen geflossen, mehr als je zuvor. Auf die Büroobjekte [3] folgen Einzelhandels- und Logistikimmobilien (jeweils 14 Prozent am Gesamtergebnis).

Einzelhandelsinvestments bleiben mit 1,76 Milliarden Euro rund 40 Prozent hinter dem Vorjahresergebnis zurück, wobei sich der eher verhaltene Umsatz im Portfoliosegment bemerkbar mache.

Die Situation bei Logistikverkäufen gestalte sich vergleichbar: Zwar klinge ein Rückgang um 21 Prozent nach schwacher Entwicklung, jedoch müsse berücksichtigt werden, dass im Vorjahreszeitraum ein Allzeithoch aufgestellt worden sei.

Aus diesem Grund seien die 1,7 Milliarden Euro, die in Logistikobjekte investiert wurden, auch mit Abstand das zweitbeste Resultat aller Zeiten, während Verkäufe von Einzelobjekten sogar noch zugelegt haben.

Seite zwei: Neuer Rekord bei Einzeldeals [4]

Das außergewöhnliche Volumen des Vorjahres konnten laut BNP Paribas auch die Hotel-Investments nicht bestätigen. Mit 617 Millionen Euro liegen sie rund 45 Prozent unter dem Vorjahreswert und tragen nur 5 Prozent des Gesamtvolumens bei. Immerhin sei jedoch der zehnjährige Umsatzdurchschnitt im ersten Quartal um 26 Prozent übertroffen worden.

Der neue Einzeldeal-Rekord resultiere auch aus der hohen Anzahl großvolumiger Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich. Bereits 19 Verkäufe dieser Art konnten in den ersten drei Monaten 2018 verzeichnet werden – ein Wachstum um 50 Prozent im Vorjahresvergleich.

Mehr als die Hälfte dieser Deals entfalle auf Büroobjekte [5]. Der Portfoliobereich verfehle allerdings mit knapp zwei Milliarden Euro den Vorjahreswert um beinahe 42 Prozent, was sich auf die bislang geringe Zahl großvolumiger Pakete zurückführen lasse.

Anleger aus Nah- und Fernost investieren stärker

Mit 41 Prozent liege der Anteil ausländischer Investoren leicht höher als im Vorjahreszeitraum, jedoch deutlich niedriger als noch 2017. Grund dafür sei das schwache Portfolioergebnis, da internationale Anleger gerade in diesem Segment stark vertreten seien.

Der größte Beitrag kommt BNP Paribas zufolge von europäischen Investoren (15 Prozent), gefolgt von Nordamerikanern (13 Prozent), Anlegern aus dem Nahen Osten (sieben Prozent) und asiatischen Investoren (sechs Prozent).

Anleger aus Asien und dem Nahen Osten konnten ihre Anteile deutlich steigern, was für beide einen neuen Rekordumsatz im ersten Quartal bedeute. Dieser Trend sei schon im Vorjahr zu beobachten gewesen.

Rangliste der Top-Standorte

Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate betont: “Besonders dynamisch zeigten sich die Märkte an den großen deutschen A-Standorten [6] in denen ein Transaktionsvolumen von gut 8,41 Milliarden Euro registriert wurde. Damit wurde nicht nur das bereits gute Vorjahresergebnis um 43 % übertroffen, sondern auch ein neuer Rekordumsatz aufgestellt.”

An die Spitze gesetzt habe sich München mit gut 2,65 Milliarden Euro (plus 69 Prozent) und acht Deals im dreistelligen Millionenbereich, gefolgt von Frankfurt am Main mit etwa 1,54 Milliarden Euro – um etwa die Hälfte besser als im Vorjahreszeitraum.

Den dritten Rang habe sich Hamburg mit 1,29 Milliarden Euro (plus 145 Prozent) sichern können. Mit dem Verkauf des Axel-Springer-Quartiers für rund 400 Millionen Euro sei hier der größte Einzeldeal aller Zeiten realisiert worden.

Angebot in Berlin wird knapp

Alle drei Metropolen konnten damit laut BNP Paribas neue Allzeithochs erzielen. Auf dem vierten Rang folge die Bundeshauptstadt Berlin [7] mit etwa 1,27 Milliarden Euro, dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten. Hier werde das fehlende Angebot jedoch immer spürbarer.

Der Markt in Düsseldorf habe mit 668 Millionen Euro (plus 28 Prozent) den zweitbesten Jahresstart in der Geschichte verzeichnet, dicht gefolgt von Stuttgart mit 648 Millionen Euro (plus 163 Prozent), was einem weiteren Rekordumsatz entspreche.

Die Domstadt Köln habe den Rekord aus 2017 mit 348 Millionen Euro (minus 42 Prozent) nicht wiederholen können, trotz des drittbesten Transaktionsvolumens aller Zeiten.

Seite drei: Außergewöhnliches Jahr zu erwarten [8]

“Nachdem im letzten Jahr noch einmal eine Yield-Compression auf breiter Front verzeichnet wurde, haben die Spitzenrenditen im ersten Quartal 2018 [9] eine Verschnaufpause eingelegt. Teuerster Standort bleibt damit Berlin, wo die Netto-Spitzenrendite bei 2,90 Prozent notiert”, sagt Zorn.

Er fährt fort: “Platz zwei belegt München mit 3,00 Prozent und den dritten Rang teilen sich Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3,15 Prozent. Mit 3,40 Prozent folgt Stuttgart auf Position fünf und liegt damit vor Düsseldorf (3,50 Prozent) und Köln (3,55 Prozent). Ob im laufenden Jahr vereinzelt noch leichte Renditerückgänge zu beobachten sein werden, bleibt abzuwarten.”

Auch für das Gesamtjahr sei erneut ein außergewöhnliches Investmentjahr mit hoher Nachfrage durch deutsche und ausländische Investoren möglich, da Deutschland neben sehr guten Fundamentaldaten und Rahmenbedingungen auch von seiner Stabilität profitiere.

Stabiles Umfeld begünstigt Wachstum

“Unter Anlegern besteht Einigkeit darüber, dass gerade in Zeiten mit einer Vielzahl von globalen Unsicherheiten und Krisenherden ein hoher Anteil von sicheren Immobilieninvestments [10] die richtige Strategie ist”, so Bienkowski.

Gleichzeitig werden Deutschland allgemein die besten Chancen eingeräumt, ein vergleichsweise hohes Wachstum in einem stabilen politischen und gesamtwirtschaftlichen Umfeld zu erzielen.

Von den aktuellen BIP- und Arbeitsmarktprognosen und den guten Egebnissen der Nutzermärkte ausgehend erwartet BNP Paribas auch 2018 ein Transaktionsvolumen von über 50 Milliarden Euro.

“Bei den Renditen im Core Plus und-Value Add-Segment könnten die starke Nachfrage der Nutzer und die damit perspektivisch einhergehenden Chancen an mehreren Standorten [11] noch zu leichten Renditerückgängen führen“, schließt Bienkowski. (bm)

Foto: Shutterstock

 

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