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Hotelinvestments: Volumenrückgang durch Produktmangel

Nach mehreren Rekordjahren verzeichnete der deutsche Markt für Hotelinvestments 2017 einen deutlichen Rückgang. Wie aus einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE hervorgeht, kann dies auf einen Mangel verfübarer Objekte zurückgeführt werden.

Der Markt wird auch weiterhin von großvolumigen Einzeltransaktionen dominiert.

Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt rund 4,05 Milliarden Euro sei auf dem Hotelinvestmentmarkt ein Rückgang von etwa 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen.

Trotzdem liegt das Ergebnis von 2017 laut CBRE noch 91 Prozent über dem Jahresdurchschnittsvolumen des vergangenen Jahrzents und erreichte damit das dritthöchste Ergebnis seit 2007.

“Der Volumenrückgang am Hotelinvestmentmarkt [1] ist das Ergebnis eines deutlichen Nachfrageüberhanges, der nicht auf ein ausreichendes Angebot an verfügbaren Objekten trifft”, erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE in Deutschland.

Viertes Quartal vergleichsweise schwach

Sei das Rekordjahr 2016 noch von einem, mit 43 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens besonders starken Jahresendquartal gezeichnet gewesen, sei dies im vergangenen Jahr weniger der Fall gewesen.

Zwar war dieses auch 2017 das stärkste Quartal des Jahres, blieb mit 1,1 Milliarden Euro und 28 Prozent des Gesamtvolumens jedoch ganze 48 Prozent hinter dem Vorjahreszeitraum zurück, so CBRE.

Dies erkläre den Rückgang im Gesamtjahresvergleich und lasse sich auf fehlende Portfoliotransaktionen zurückführen. Seien 60 Prozent aller Transaktionen im vierten Quartal 2016 Einzeltransaktionen gewesen, habe sich dieser Anteil im selben Zeitraum 2017 auf 72 Prozent erhöht.

Hohe Volumen in Frankfurt und München

Unter den deutschen Großstädten hatte im letzten Jahresquartal CBRE zufolge die Finanzmetropole Frankfurt am Main [2] das höchste Transaktionsvolumen mit 216 Millionen Euro. Dies sei auch das stärkste Quartal der Stadt im Jahr 2017 gewesen.

Über das gesamte Jahr verteilt habe Frankfurt ein Investitionsvolumen von 237 Millionen Euro verzeichnen können, während die bayerische Landeshauptstadt München in diesem Vergleich deutschlandweit Spitzenreiter sei.

Nach einem eher schwachen Jahr 2016 habe die Stadt ein Plus von 167 Prozent auf insgesamt 868 Millionen Euro verbucht und damit den Vorjahressieger Berlin [3] (730 Millionen Euro) und Hamburg (596 Millionen Euro) hinter sich gelassen.

Seite zwei: Einzeltransaktionen dominieren [4]

Mit einem Transaktionsvolumen von 2,7 Milliarden Euro entfallen 66 Prozent des 2017 generierten Gesamtvolumens auf die 106 registrierten Einzeltransaktionen, wie beispielsweise den Verkauf des Radisson Blu Hotels in Hamburg [5] von Azure Hotels an die norwegische Wenaasgruppen.

Auch das Vier-Sterne-Plus Hotel Pullman in München sei im zweiten Quartal von NKS Hospitality für 98,9 Millionen Euro an CDL Hospitality Trust veräußert worden. Insgesamt haben Einzeltransaktionen eine Durchschnittsgröße von 25 Millionen Euro erreicht.

Nur 34 Prozent, oder 1,4 Milliarden Euro, des gesamten Hoteltransaktionsvolumens sei durch Portfolioverkäufe entstanden, von denen wiederum 38 Prozent auf den Verkauf eines Portfolios elf deutscher und zwei niederländischer Hotels der Intercontinental Hotels Group an die Invesco Real Estate entfallen.

Wachsendes Interesse an Projektentwicklungen

Wie schon in den vergangenen Jahren ziehen Projektentwicklungen laut CBRE [6] deutschlandweit ein prozentual immer höheres Investoreninteresse auf sich.

Haben diese 2015 noch 17,6 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausgemacht, sei der Anteil 2016 auf 25,2 Prozent gestiegen und habe 2017 einen Wert von 26,3 Prozent erreicht.

„Projektentwicklungen sind besonders für deutschsprachige Investoren von hohem Interesse. Im Jahr 2017 wurden 94 Prozent aller Projektentwicklungen im deutschsprachigen Raum an nationale Investoren veräußert“, sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE.

Deutsche Investoren gewinnen Marktanteil

Auch insgesamt nehme der Anteil inländischer Käufer auf dem Hoteltransaktionsmarkt wieder zu: Haben diese 2016 nur etwa 40 Prozent ausgemacht, sei ihr Anteil 2017 auf 50 Prozent mit einem Gesamtvolumen von zwei Milliarden Euro gestiegen.

Unter den aktivsten deutschen Käufern seien die Deka Immobilien Investment GmbH und die Patrizia Immobilien AG besonders hervorzuheben. So habe Deka Immobilien sechs von acht Gebäudeteilen des “World Trade Centers” in Dresden [7] aus einem von JP Morgan gemanagtem Immobilienfonds erworben.

Nach den deutschen Investoren zeigten sich laut CBRE Anleger aus dem Vereinigten Königreich mit einem Transaktionsvolumen von etwa 750 Millionen Euro am aktivsten, was vor allem auf Portfoliotransaktionen durch Invesco zurückzuführen sei.

Seite drei: Renditen im Sinkflug [8]

Wie in allen Immobilienassetklassen sei der Druck auf die Renditen auch im Jahr 2017 hoch geblieben, wie Kaussen unterstreicht: “Die Spitzenrenditen für erstklassige Hotel-Core-Produkte in den Kernmärkten haben die Vier-Prozent-Grenze erreicht.”

Trotzdem sei das Investoreninteresse an den deutschen Hotelimmobilien ungebrochen hoch, da Deutschland weiterhin als sicherer Hafen gelte, während die Renditen im Vergleich zu anderen Assetklassen [9] noch immer attraktiv seien.

Ausblick: Nachfrage ungebrochen hoch

Auch im noch jungen Jahr 2018 sei mit einer weiterhin hohen Nachfrage nach deutschen Hotelimmobilien zu rechnen, limitiert durch die Verfügbarkeit an Bestandsimmobilien in den A-Städten.

Aus diesem Grund werden Anleger verstärkt in Projektentwicklungen investieren und auf B-Standorte [10] ausweichen. Das Zusammenspiel aus hoher Nachfrage und limitiertem Angebot werde die Renditen auch 2018 weiter unter Druck setzen.

“Des Weiteren ist zu erwarten, dass Erstkäufer aus dem In- und Ausland den Druck in Deutschland zusätzlich erhöhen und den Wettbewerb um die verfügbaren Objekte antreiben werden“, sagt Bruckmeier. (bm)

Foto: Shutterstock

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