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Immobilienblase: “Mit sinkenden Preisen ist nicht zu rechnen”

Die Preise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt steigen stetig weiter an. Da wird selbstverständlich auch die Frage laut, ob möglicherweise eine Immobilienblase droht. Was dafür und dagegen spricht, erklärt Wohnungsunternehmer Nedeljko Prodanovic.

Gerade in den Ballungszentren ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin enorm.

In jüngster Zeit hat die Diskussion wieder deutlich an Fahrt aufgenommen, was möglicherweise daran liegt, dass die unter anderem durch eine Immobilienblase [1] ausgelöste Finanzkrise kürzlich zehnjähriges Jubiläum feierte.

Dadurch schob sich das Thema wieder ins Gedächtnis der Öffentlichkeit – doch es gibt durchaus auch einige fundamentale Faktoren, die eine nähere Betrachtung wert sind.

Obwohl zahlreiche Experten schon länger mit einer abnehmenden Dynamik der Kaufpreisentwicklung rechnen, steigen die Preise für Wohnimmobilien ungebrochen rasant an.

Nach wie vor zu wenig Angebot

Dem Empirica-Immobilienpreisindex zufolge haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Metropolen gegenüber dem Vorjahr um 11,9 Prozent erhöht.

“Das liegt in erster Linie am anhaltenden Angebotsengpass”, sagt Nedeljko Prodanovic, Geschäftsführer der Stonehedge GmbH. Gerade in Ballungszentren [2] sei der Zuzug ungebrochen stark.

Gleichzeitig werden insbesondere in den Metropolen noch immer zu wenige Wohnungen gebaut. Da seien Preisanstiege die natürliche Folge.

Seite zwei: Sinkende Renditen ärgern Investoren [3]

Andererseits steigen die Mieten aktuell nicht mehr so stark wie die Kaufpreise. Empirica weist für die Metropolen ein durchschnittliches Plus von 5,7 Prozent aus. Die Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreiswachstum führe zu sinkenden Renditen für Investoren.

Hinzu komme, dass sich die Politik [4] mehr und mehr auf striktere Regulierungen des Mietrechts konzentriere. Beispielsweise stehen eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie eine Kürzung der zulässigen Modernisierungsumlage kurz bevor.

Dadurch könne sich das durchschnittliche Mietwachstum noch weiter verlangsamen, was irgendwann auch auf die Kaufpreise durchschlagen dürfte.

Inflation zieht deutlich an

“Der Fokus auf die Mietenpolitik führt allerdings auch dazu, dass der dringend nötige Wohnungsbau einfach nicht ausreichend in Fahrt kommt”, so Prodanovic. “Und der Wohnungsmarkt wird sich erst grundlegend entspannen, sobald genügend Wohnraumangebot zur Verfügung steht.”

Zu anhaltenden Diskussionen in der Immobilienwirtschaft führen außerdem die Themen Inflation und Zinsen [5]. “Die Inflation hat deutlich angezogen, das gibt den Forderungen an die Europäische Zentralbank (EZB), den Leitzins wieder anzuheben, neuen Auftrieb”, meint der Stonehedge-Chef.

Noch liege der Leitzins in der Eurozone auf dem Rekordtief von null Prozent, doch bereits das nächste Jahr könne eine schrittweise Erhöhung bringen. Die USA seien Europa schon einige Schritte voraus, dort betrage der Leitzins bereits 2,0 bis 2,25 Prozent.

Seite drei: Europa verliert im historischen Vergleich [6]

Doch selbst wenn die EZB 2019 mit Zinssteigerungen beginnt, bleiben die Zinsen im historischen Vergleich laut Stonehedge noch auf lange Zeit extrem niedrig.

So habe der Leitzins in der Eurozone bis 2008 stets zwischen zwei und fünf Prozent gelegen, und auch zu D-Mark-Zeiten seien die Zinsen nie günstiger gewesen.

Darüber hinaus sei die Kerninflation, die im Oktober in der Eurozone [7] 1,1 Prozent betragen habe, noch weit vom EZB-Ziel von rund zwei Prozent entfernt – die Zentralbank habe also keinen Grund, die Zinserhöhung zu überstürzen.

Außenpolitik als Faktor

Auch die außenpolitische Situation müsse als Faktor bei der Betrachtung der Entwicklung des Immobilienmarkts eingebunden werden.

Der Austritt Großbritanniens [8] aus der Europäischen Union steht kurz bevor, und noch immer sind die künftigen Beziehungen nicht geklärt.

Die stete Drohkulisse möglicher Handelskriege zwischen den USA und China oder auch zwischen den USA und der Europäischen Union nähren ebenfalls die Sorge vor einer Abschwächung der Konjunktur.

Seite vier: Wirtschaft läuft weiter auf Hochtouren [9]

Doch die Wirtschaft läuft insbesondere in Deutschland weiter auf Hochtouren. Im Oktober ist die Arbeitslosenquote erstmals seit der Wiedervereinigung unter fünf Prozent gesunken, die Beschäftigtenzahl erreicht ein Rekordhoch nach dem anderen.

Von einer Abkühlung ist nichts zu sehen, sowohl Wohnraum als auch freie Gewerbeflächen [10] werden ein immer rareres Gut. Sind die steigenden Immobilienpreise also mit einer Blase gleichzusetzen, wie sie vor etwas mehr als zehn Jahren in den USA oder auch Spanien platzte?

“Schreckensszenario ohne Grundlage”

Die KfW hat gerade analysiert, dass die Situation in Deutschland damit nicht vergleichbar ist. Die Verschuldung der privaten Haushalte sei gering, die Nachfrage nach Wohneigentum [11] weiter hoch. Eine bundesweite Blase sieht die KfW nicht.

“Die Immobilienblase ist ein anhaltendes Schreckensszenario, dem aber die Grundlage fehlt”, sagt auch Nedeljko Prodanovic von Stonehedge. “Ewig in der Geschwindigkeit weitergehen kann der Preisanstieg natürlich nicht, doch mit sinkenden Preisen ist nicht zu rechnen.” (bm)

Foto: Shutterstock

 

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