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Immobilienbranche: Kategorisierung in ABCD-Städte nicht zeitgemäß

Vor mehr als 25 Jahren entwickelte das Analyseunternehmen bulwiengesa die Klassifizierung in ABCD-Städte, um Investoren eine erste Einschätzung zu Renditechancen und Risiko eines Projekts zu ermöglichen. Diese Kategorisierung hat jedoch an Aussagekraft verloren.

Seit der Einführung der ABCD-Kategorisierung hat sich das Investitionsumfeld in Deutschland stark gewandelt.

“Die Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat sich durch eine lange Phase der extremen Niedrigzinsen, Zuzug in die Ballungsräume und Zuwanderung sehr verschärft. Diesen neuen Bedingungen wird die herkömmliche Segmentierung nicht mehr gerecht“, sagt Edward Martens, Vorstand der AVW Immobilien AG.

Mit den stark vereinfachenden Kategorien können sich Anleger [1] bei Investitionsentscheidungen heutzutage nicht mehr ausreichend orientieren, da sie weder aktuelle Risiken in vermeintlichen Top-Lagen, noch das Potenzial kleinerer Städte vermitteln.

Daher bewerte das Hamburger Unternehmen Standorte unabhängig von diesem Schema und treffe Investitionsentscheidungen auf Basis individueller Standortanalysen. Dafür gebe es drei Hauptgründe:

1. Entwicklung wichtiger als Status-Quo

Durch die typische Klassifikation werden grundlegende Unterschiede der Standorte laut AVW Immobilien [2] auf wenige und größtenteils statistische Parameter, wie Einwohnerzahl und Büroflächenbestand reduziert.

Gleichzeitig werden dynamische Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung und Kaufkraftkennziffern nicht berücksichtigt, obwohl diese Informationen nötig seien, um Risiko und Risiko-Rendite-Relation eines Investments realistisch einzuschätzen.

So haben die Kaufpreise in den A- und B- Städten teilweise Niveaus erreicht, die keine Wertsteigerungen oder Sensitivitäten in der Renditebetrachtung zulassen. Im Februar 2018 habe die Bundesbank sogar vor Überbewertungen in Großstädten von etwa 35 Prozent gewarnt.

Dynamische Faktoren sind entscheidend für die langfristige Preisentwicklung an einem Standort und den Wiederverkaufswert der Immobilie. Und da sehen wir für bestimmte kleinere Städte gerade deutlich mehr Entwicklungspotenzial. Investoren, die trotzdem weiter in Schubladen denken, vergeben somit womöglich Renditechancen“, so Martens.

2. Vernachlässigung von Megatrends

Auch gesellschaftliche und wirtschaftliche Trends, die das Leben, Arbeiten und Wohnen nachhaltig beeinflussen werden von der gängigen Klassifikation nicht berücksichtigt. Beispielsweise hängen viele deutsche Städte stark von einer Branche, wie zum Beispiel der Autoindustrie [3] ab.

Aktuell ist die Preis- und Nachfrageentwicklung laut AVW Immobilien an vielen dieser Standorte sehr gut. Trotzdem sei nicht absehbar, wie bestimmte Entwicklungen – wie beispielsweise die Umstellung auf Elektromobilität – die lokalen Arbeitsmärkte beeinflussen werden.

Seite zwei: Nicht-klassifizierte Standorte [4]

3. Vielversprechende Standorte nicht klassifiziert

Zwar kategorisiere das ABCD-Schema über 100 Städte, jedoch fallen dabei viele aussichtsreiche Standorte durchs Raster, wie etwa die norddeutschen Städte Stade, Ahrensburg und Buxtehude.

Alle drei weisen positives Bevölkerungswachstum, vergleichsweise günstiges Bauland [5] und großes Potenzial für Wertsteigerungen auf, ebenso wie die südlichere Kreisstadt Peine, die zusätzlich mit günstiger Lage zwischen Hannover und Braunschweig, sowie niedrigen Leerstandsquoten überzeugen könne.

“An diesen Standorten können Entwickler und Investoren noch auskömmliche Renditen erwirtschaften. Wer sich bei der Standortwahl nur an den gängigen Kategorien orientiert, kann diese chancenreichen Städte eventuell übersehen”, betont Martens.

Chancen durch Kooperation

Viele professionelle Investoren vertrauen jedoch weiterhin auf die Allgemeingültigkeit der alten Klassifikation. AVW Immobilien zufolge sehen ihre Investitionskriterien beispielsweise Globalkäufe häufig nur in A-Städten [6] vor, da nationale und internationale Player sich nur selten auf den regionalen Märkten auskennen.

Weiterhin seien die Transaktionsvolumina in kleineren Städten häufig überschaubar und große Maklerhäuser dort oft weniger vertreten. Daher wären individuelle Analysen zeitaufwendig und kostenintensiv.

Laut AVW  Immobilien sei dieses Problem jedoch leicht durch Kooperationen mit ansässigen Entwicklern und Beratern mit lokaler Marktkenntnis zu beheben.

TOP statt ABC

“Professionelle Anleger haben im aktuellen Marktumfeld durchaus die Möglichkeit, von den Renditechancen an Standorten abseits der Großstädte zu profitieren”, so Michael Mertmann, Vorstand der AVW. Erste Voraussetzung sei jedoch mehr Flexibilität bei Investitionskriterien.

Anstelle des ABCD-Schemas sei es sinnvoll, die TOP-Faktoren im Hinterkopf zu behalten: Trends, Opportunities und Perspectives.

Das bedeute, dass dynamische Aspekte und langfristige Entwicklungstendenzen (Trends) auch in kleineren Standorten (Opportunities) aus dem Blickwinkel des Investors [7] und vor dem Hintergrund seiner Anlageziele (Perspectives) untersucht werden sollten. (bm)

Foto: Shutterstock

 

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