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Immobilieninvestments 2018: Abkühlung auf hohem Niveau

Im vergangenen Jahr konnte der deutsche Markt für Immobilieninvestments fast überall kräftiges Wachstum verzeichnen. Wie sich die Branche 2018 weiterentwickeln wird, prognostiziert das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 von EY Real Estate.

Wohnraum in den Ballungszentren bleibt auch in diesem Jahr knapp, gerade für Normalverdiener und Familien.

Das Transaktionsvolumen des Immobilien-Investmentmarktes (Gewerbe- und Wohnimmobilien) stieg 2017 laut des Prüfungs- und Beratungsunternehmens EY Real Estate um rund 9,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf insgesamt 72,8 Milliarden Euro.

Für das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 gaben 220 Investoren, die auf dem deutschen Markt aktiv sind, ihre Marktprognosen für das Jahr 2018 abgegeben, darunter Banken, Projektentwickler, Wohnungsgesellschaften und Family Offices.

“Die weiterhin positive Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt [1] führt zu Gewinnmitnahmen und Portfoliobereinigungen. Das hat das Trans­aktionsvolumen im vergangenen Jahr gestützt,” sagt Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Österreich und die Schweiz.

Trotz positiver Stimmung und den Chancen am deutschen Markt werden die Stimmen die zur Vorsicht raten zahlreicher. So werde für 2018 mit einem moderat sinkenden Transaktionsvolumen von etwa 70 Milliarden Euro gerechnet, während 67 Prozent der Teilnehmer mit stagnierenden Preisen in den meisten Nutzungsarten rechnen.

Weniger Transaktionen bei Gewerbeimmobilien

Im letzten Jahr sei ein neues Rekordniveau für Transaktionen mit gewerblich genutzten Immobilien erreicht worden – was etwa zwei Drittel der Befragten dazu bringe, mit weniger oder kleinteiligeren Transaktionen im Jahr 2018 zu rechnen.

“Es wird Ausweichreaktionen mit paneuropäischen Anlage­strategien [2] geben“, so Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie.

Da der von vielen erwartete Protektionismus noch nicht eingetreten sei, bleibe auch der Gewerbeimmobilienmarkt der USA neben dem europäischen Ausland attraktiv.

Kaum Wohnraum für Mittelschicht

Der Neubau von Wohnungen [3] bleibt gerade in den wohnraumarmen Ballungszentren auch im neuen Jahr eines der wichtigsten Themen für die Branche, so EY Real Estate.

Da dabei jedoch vor allem Geringverdiener und das gehobene Preissegment im Fokus stehen, fallen Normalverdiener und Familien oft durchs Raster. Beispielsweise entstehen in den Ballungszentren vermehrt kleine Wohnungen mit hohen Quadratmeterpreisen.

Gerade in den Innenstädten seien die Kaufpreise als Folge des Wettbewerbs bereits stark angestiegen, außer Reichweite der Mittelschicht. Für 1a-Lagen seien 67 Prozent der Befragten von weiter steigenden Wohnungspreisen überzeugt, bei 1b-Lagen sogar 76 Prozent.

Seite zwei: Berlin und Frankfurt profitieren [4]

Die attraktivsten Städte für Immobilieninvestments [5] sind EY zufolge Berlin bei Wohnimmobilien und Frankfurt am Main für gewerblich genutzte Immobilien. “Berlin ist ein Gewinner der Digitalisierung, Frankfurt profitiert vom Brexit“, so von Drygalski.

Mahnenden Stimmen zum Trotz werde Deutschland von neun von zehn Befragten als attraktiver oder sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments angesehen – auch im europäischen Vergleich.

Wünsche an die neue Regierung

Vor der Bundestagswahl im vergangen Jahr habe weitgehend Einigkeit (86 Prozent) darüber geherrscht, dass eine neue Regierung kaum Einfluss [6] auf die deutschen Immobilienmärkte haben dürfte.

Laut Schulz-Wulkow sei ein Wunschzettel an die neue Regierung bezüglich wichtiger Themen formuliert worden: “Es geht darum, den Wohnungsneubau – insbesondere im bezahlbaren Seg­ment – zu fördern, statt ihn durch immer mehr Regulierung zu hemmen.“

Derartige Themen seien beispielsweise die Bau- und Energievorschriften sowie die, in ihrer jetzigen Form gescheiterte, Mietpreisbremse. Jedoch spreche die schleppende Regierungsbildung nicht für eine schnelle Umsetzung dieser Wunschliste.

Demografischer Wandel schafft Herausforderungen

Ganze 87 Prozent der Studien-Teilnehmer identifizieren die sich verändernde Demografie als wichtigsten Megatrend der nächsten fünf bis zehn Jahre, der vielfältige Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben könne.

So sieht von Drygalski den weiteren Bedeutungsgewinn von Logistikimmobilien [7] für den Onlinehandel als mögliche Folge der Demografie: “E-Commerce punktet in allen Schichten, aber gerade in einer älter werdenden Gesellschaft könnte das Liefern als bequeme Alternative zum stationären Einkauf zusätzlich an Gewicht gewinnen.”

Bereits im letzten Jahr seien drei der zehn größten Transaktionen dem Bereich Logistik zuzuordnen. Jedoch beeinflusse der demographische Wandel nicht allein die Immobilien selbst – so werde es für neun von zehn Unternehmen schwieriger, qualifizierten Nachwuchs zu finden.

Seite drei: Digitalisierung verändert Beurteilungskriterien [8]

Als zweitgrößten Impuls identifiziere die Immobilienwirtschaft die Digitalisierung [9], so werde die Konnektivität einer Immobilie als Beurteilungskriterium genauso wichtig wie ihre Lage.

Immerhin 70 Prozent der Branchenvertreter sind laut EY der Meinung, dass die Digitalisierung mittlerweile in der Immobilienwirtschaft angekommen ist, während Smart-Real-Estate Ansätze für 80 Prozent ein Thema sind.

Building Information Modeling (BIM) im Sinne von digitalen Zwillingen für Bau und Betrieb werde sich nach Meinung von 83 Prozent der Befragten mittelfristig auch in Deutschland etablieren.

“Die Digitalisierung wird in einem erheblichen Maße dazu beitragen, die Geschäftsmodelle der Immobi­lienwirtschaft zu verändern und voraussichtlich neue zu erschaffen“, so Schulz-Wulkow.

Niedrigzinsphase setzt sich fort

Auch traditionelle Themen wie die Zinsentwicklung tauchen in der Studie auf. So seien 93 Prozent der Teilnehmer überzeugt, dass die Niedrigzinsphase [10] sich ohne große Veränderungen in diesem Jahr fortsetzen werde.

Gleichzeitig nehme die Sorge vor einem graduellen Anstieg zu. Während in der letztjährigen Studie nur 12 Prozent einen Zinsanstieg erwartet haben, seien es in diesem Jahr bereits 40 Prozent.

“Vor allem das Wohnimmobiliensegment [11], auf dem in diesem Jahr wieder ein starker Investmentfokus liegt (55 Prozent), leidet ohnehin schon unter hohen Preisen und einer knappen Verfügbarkeit“, sagt von Drygalski.

Sollte sich der Renditevorsprung vor festverzinslichen Anlagen verkleinern, könnten die Herausforderung für den Immobilienkauf noch größer werden als bisher. (bm)

Foto: Shutterstock

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